Hotels

Het volume op de beleggingsmarkt voor hotelvastgoed was in 2023 teleurstellend: zo’n €250 miljoen. Dat is een terugval van bijna 40% ten opzichte van 2022. Belangrijkste oorzaken? De stijging van de financieringsrente en de waardedaling van hotelvastgoed, sinds 2019 ongeveer 10% tot 15%. Maar veel beleggers hebben ook het gevoel dat de risico’s bij hotelbeleggingen zijn toegenomen. Die perceptie is ontstaan tijdens de coronacrisis, toen er sprake was van een ongekende terugval van toerisme. Door de dalende rente ebt het negatieve sentiment waarschijnlijk weg, waardoor beleggers weer tot aankoop over durven te gaan. We verwachten voor 2024 een herstel in de hotelbeleggingsmarkt, met een volume van €500 miljoen.

Trends en ontwikkelingen

• Kopers en verkopers van hotelvastgoed met vaste huurcontracten lijken het niet eens te zijn over de waarde van assets. Kopers geven een lagere waardering aan het vastgoed, vanwege het verslechterde sentiment en de toegenomen risicoperceptie. Daarentegen houden verkopers vast aan hogere waarderingen, anticiperend op een snel herstel van de markt en door de sterke resultaten van hoteloperaties in 2023. Dit leidt momenteel tot een impasse op de hotelbeleggingsmarkt.
• Er is een aantal beleggers dat in 2017, 2018 en 2019 op de top van de markt heeft gekocht, maar inmiddels weer richting een exit wil. Door de waardedaling van hotelvastgoed betekent dit verkoop met verlies. Nu de hotelexploitatie sterk verbetert, kiezen sommige beleggers er daarom voor om goed renderende assets toch aan te houden in plaats van te verkopen.
• Vorig jaar kende een recordaantal toeristische overnachtingen in Nederland. Ook voor de komende jaren zijn de signalen positief: ongeveer 10% meer toeristische overnachtingen tot 2025. Hierdoor stijgen kamerprijzen en de opbrengst per beschikbare kamer (RevPAR), waarmee de omzet van hotels in 2023 sterk is verbeterd. Die trend zet de komende jaren naar verwachting door.
• De kosten voor hoteliers zijn opgelopen, met name door gestegen lonen, energieprijzen en duurdere inkoop. Door het sterke herstel van het toerisme lukt het hotels vooralsnog om die te compenseren met hogere kamerprijzen. Maar er zit een vertraging in de stijging van de loonkosten, waardoor het een uitdaging blijft om uitgaven onder controle te houden.
• Een groeiend aantal gemeenten, zoals Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Maastricht en Haarlem probeert door middel van regulering de ontwikkeling van nieuwe hotels aan banden te leggen. Dit heeft naar verwachting uiteindelijk een positieve uitwerking op de exploitatieresultaten van bestaande hotels, door de toenemende vraag naar overnachtingen.

Analyse hotels

Op exploitatiegebied is de hotelsector in Nederland gezond, doordat hogere kamerprijzen de gestegen kosten compenseren. Toch zit er een addertje onder het gras: de consumentenkosten voor levensonderhoud zijn sterk toegenomen, dus de kamerprijzen kunnen maar tot een bepaald niveau opgehoogd worden. Tegelijkertijd blijven de loonkosten in 2024 flink stijgen, ondanks de verwachting dat de inflatie normaliseert. Goed kostenmanagement is daarom cruciaal om de operationele winstmarges stabiel te houden. Maar onderaan de streep zijn de vooruitzichten voor veel hotels positief, zeker als de kosten de komende jaren stabiliseren. Dit zal hotelbeleggers in 2024 waarschijnlijk wakker schudden, wat de beleggingsdynamiek in de sector positief beïnvloedt.