Wonen

Door stijgende financieringslasten en onzekerheid rondom huurregulering was het afgelopen jaar moeizaam voor woningbeleggingen. Met een volume van €1,9 miljard bleven deze ver achter bij voorgaande jaren. Zo werd er slechts €1,1 miljard geïnvesteerd in nieuwbouw – een terugval van 59% ten opzichte van 2022. Het beleggingsvolume in bestaande bouw lag hoger, en kwam uit op €818 miljoen. Kanttekening bij deze cijfers: maar liefs 57% hiervan werd opgekocht door partijen met een uitpondstrategie. Op termijn verdwijnen deze woningen dus van de huurmarkt. Daarentegen biedt het vooruitzicht op een dalende financieringsrente in de tweede helft van dit jaar perspectief op meer beweging bij investeerders. Daarom verwachten we een beleggingsvolume van €2,5 miljard, een lichte stijging ten opzichte van 2023.

Trends en ontwikkelingen

• Stijgende lonen en licht dalende rentes zorgen in 2024 voor een grotere leencapaciteit bij particulieren. Terwijl de leegwaardes stijgen, blijven de kapitaalwaardes dalen – vooral door hoge financieringslasten. Op termijn zal dit ertoe leiden dat biedingen van beleggers met een uitpondstrategie steeds vaker de overhand krijgen bij transacties. Naar verwachting verbetert de businesscase voor exploitatie ten opzichte van de uitpondstrategie als de kapitaalwaardes in de loop van 2024 stabiliseren.
• Door het aanhoudende woningtekort en de stabiliteit van huurstromen houdt de interesse voor woningbeleggingen aan, met name in betaalbare huursegmenten. Wel wordt die belangstelling de eerste helft van dit jaar nog enigszins onderdrukt door het verschil in prijsverwachting tussen kopers en verkopers. Als de kapitaalmarkt- en staatsobligatierentes in de loop van het jaar zakken, zal dat de woningvastgoedallocatie van beleggers verder stimuleren. Daarnaast stijgt de vraag van consumenten naar ‘Living as a Service’, waardoor er een verbreding plaatsvindt van beleggingsstrategieën naar operationeel residentieel vastgoed. Denk aan studentenhuisvesting, co-living, shortstay en zorgwoningen.
• Sommige projectontwikkelaars lopen op termijn het risico om in een default-situatie terecht te komen. Dit geldt met name voor projecten met relatief kortlopende financieringen, in combinatie met een terugvallende kasstroom vanuit aangekochte locaties. Hierdoor kunnen ontwikkelaars afzien van projecten die bij verhoogde herfinancieringskosten onder water komen te staan. Als prijzen genoeg worden gereduceerd, kunnen deze ontwikkelingen wel weer vlot worden getrokken door andere partijen.
• Gemeenten zijn nog vaak star als het gaat om woningbouweisen en grondprijzen. Om de bouw weer op gang te krijgen, zou een soepelere houding aanzienlijk helpen. Denk aan minder strenge programmeringseisen rondom onderwerpen als sociale huur en huur- versus koopaandeel. Residuele grondprijzen versneld actualiseren, zoals de gemeente Amsterdam bijvoorbeeld, zou ook meer projecten over de streep kunnen trekken.

Analyse woningen

Voorgaande jaren was de exploitatiestrategie dominant in biedingsprocessen voor bestaande woningportefeuilles, mede door de lage rente. Nu de leegwaardes na een kortstondige daling weer opkrabbelen, biedt uitponden de komende periode aantrekkelijke marges. Zo zien we dat het merendeel van de transacties in 2022 en 2023 op basis van een uitpondstrategie werd gedaan. Een kanttekening hierbij is dat deze strategie vooral geschikt is voor beleggers met een lange investeringshorizon. Bij beleggers met een kortere investeringstermijn kunnen dalende mutatiegraden, aanvullende regelgeving en volatiele Nederlandse huizenprijzen een snelle exit bemoeilijken.