Winkels

Net als in andere sectoren, heeft de gestegen rente in 2023 een enorme impact gehad op de winkelvastgoedmarkt. Met €990 miljoen lag het volume 51% lager dan het jaar ervoor. Toch neemt de interesse in winkelvastgoed toe. Dit komt deels doordat de prijsbodem bereikt lijkt, maar ook door onzekerheid in andere sectoren. De financieringspremie voor retail is dan ook maar beperkt gestegen. In 2024 verwachten we met name in de tweede helft weer meer beleggingstransacties, vooral op high street-locaties en supermarktgedreven winkelvastgoed. Een beleggingsvolume van €1,2 miljard lijkt haalbaar, al hangt dit af van het rentebeleid van de ECB en de verwachtingen hierover bij marktpartijen.

Trends en ontwikkelingen

• Ketens blijven zich centraliseren. Dit houdt in: minder kleine vestigingen, maar wel meer ruimte voor flagshipstores en brandstores. Met name grote sportmerken, persoonlijke verzorging, beleving en luxemerken blijven het goed doen, met premiummerken in hun kielzog. Wel verwachten we dat retailers voorzichtiger worden met expansie.
• De top 20-winkelsteden wordt steeds interessanter. Beleggers zullen voornamelijk focussen op de binnensteden van nummers 6-15. In deze stabiele markten zijn aantrekkelijke rendementen te behalen. Er is leegstand, maar die wordt over het algemeen snel opgevuld. Landelijk is de leegstand recent iets toegenomen, maar met 6,2% nog steeds relatief laag. Winkeliers kampen met toegenomen huren, personeelskosten en personeelsschaarste. Dit raakt vooral de horeca.
• Voor retailers die voldoende eigen middelen hebben, wordt het interessant om vastgoed te kopen. De prijsbodem lijkt bereikt, wat beleggen op dit moment gunstig maakt. Het is ook een mogelijkheid om een positie in te nemen in de winkelstraat. Bovendien kunnen retailers zo stabiliteit in hun bedrijfsvoering creëren, doordat ze minder afhankelijk zijn van huurschommelingen. We verwachten dus een kleine wederopleving van de gebruiker-eigenaar.
• Binnen de verschillende typen winkelvastgoed is vooral het aanvangsrendement van convenience-vastgoed gestegen. Vanuit beleggers die zonder financiering kunnen kopen blijft er echter veel vraag naar de beste supermarkten en wijkwinkelcentra met een hoog aandeel dagelijks aanbod. Het product moet dan wel op alle vlakken kloppen. Het verschil tussen de waardes van core, core+ en value add zal dan ook verder toenemen.

Analyse winkels

Leegstaande winkelunits in wijkwinkelcentra en de top 15 binnensteden worden gemiddeld sneller verhuurd dan in andere winkelgebieden. Dat blijkt uit cijfers over faillissementen van 30 bekende ketens in de afgelopen vijf jaar . Gemiddeld genomen bedroeg de leegstandsduur 1,5 jaar. Dit is inclusief winkels die een doorstart hebben gemaakt. Er is een groot verschil tussen de top-winkelsteden en de minder populaire binnensteden. Voor de nummers 6-15 is de gemiddelde leegstandsduur maar iets langer dan de top vijf; de leegstand in kleinere binnensteden is hardnekkiger. Bij 45% van alle winkels was geen sprake van een doorstart of overname en ontstond leegstand, die gemiddeld langer duurt: 2,8 jaar . Ook hier ligt de leegstandsduur bij de top 15 binnensteden een stuk lager dan bij de overige binnensteden.