Zorg

Het investeringsvolume in zorgvastgoed daalde aanzienlijk in 2023. Terwijl de vraag naar uitbreiding en verduurzaming groot was, bleef het transactievolume in de zorgsector steken op €460 miljoen. Oorzaken zijn onzekerheid in de markt en gestegen aanvangsrendementen waardoor nieuwbouwprojecten en prijsverwachtingen onder druk kwamen te staan. Het aanbod van bestaand zorgvastgoed is nog altijd beperkt, maar gezien de forse investeringsopgave zal dit veranderen. Voor 2024 verwachten we een stijging van het beleggingsvolume richting €550 miljoen.

Trends en ontwikkelingen

• De toekomstige houdbaarheid van de zorg en beschikbaarheid van voldoende zorgwoningen staan hoog op de politieke agenda, zo bleek ook tijdens de afgelopen Tweede Kamerverkiezingen. De terugkeer van verzorgingshuizen die door de overheid worden gefinancierd zijn niet reëel, maar er bestaat brede steun voor de uitbreiding van geclusterde woonvormen voor ouderenzorg. Gemeenten nemen steeds meer de regie op het gebied woonzorg en stimuleren de realisatie van zorgwoningen bij nieuwbouw of transformaties.
• Doordat wonen steeds vaker de basis van woonzorg vormt, wordt het verschil in aanvangsrendementen tussen assisted living en reguliere woningen kleiner. De beschikbaarheid van zorg, services en faciliteiten voegt waarde toe voor de consument – met name ouderen – en daarmee aan het vastgoed zelf. Voor beleggers is assisted living in de vorm van individuele verhuur of masterlease aantrekkelijker geworden. Dit in combinatie met een goede alternatieve aanwendbaarheid maakt dat het risicoprofiel lager is dan voorheen.
• Beleggers en zorgorganisaties vinden elkaar steeds vaker als strategische partners. Beleggers hechten meer belang aan een gezonde exploitatie en huurder als voorwaarde voor een solide belegging. Tegelijkertijd hebben zorgorganisaties belang bij een goede vastgoedpartner, gezien de toenemende investeringsdruk in zorgvastgoed en de afnemende investeringscapaciteit van zorgorganisaties. Zorgorganisaties beoordelen hun vastgoed en rol als eigenaar en/of gebruiker kritischer. Het (deels) afstoten van vastgoed kan kapitaal vrijmaken voor andere investeringen. Dit kan leiden tot meer transacties in bestaand zorgvastgoed, onder andere in de sale-and-leaseback-overeenkomsten.
• Een ontwikkeling die we over de hele vastgoedmarkt zien, is dat pensioenfondsen en verzekeraars een stap terug doen en meer terugbetalingsverzoeken indienen. In de zorgsector zien we het tegenovergestelde: investeerders breiden hun kapitaal juist uit. Dat doen ze onder andere vanuit impactfondsen die tegen afwijkende risico- of rendementsprofielen betaalbaar zorgvastgoed aan kunnen schaffen. Er ontstaan nieuwe impactfondsen, waarbij zorg steeds vaker een cruciaal onderdeel van het profiel vormt. Dit brengt meer liquiditeit naar de markt, wat groei en verduurzaming van de sector bevordert.

Analyse zorg

De zorgsector staat voor een enorme uitdaging op het gebied van zowel kwaliteit als kwantiteit. Vergeleken met andere sectoren loopt de verduurzaming van zorgvastgoed achter en is er een sterk tekort aan zorgwoningen. Gelukkig zien we dat kopers steeds actiever worden in het aangaan van deze uitdagingen en concrete renovatie- en uitbreidingsplannen hebben op het moment van aankopen. Deze ontwikkeling, in combinatie met het toenemende aandeel sale-and-lease-back constructies, laat zien dat de mindshift naar een gezamenlijke aanpak voor de kwantitatieve en kwalitatieve zorgvastgoedopgave door zorg- en vastgoedpartijen in gang is gezet. Met de verwachte toename van liquiditeit in de zorgvastgoedmarkt, maakt de sector zich op voor een positieve ontwikkeling.