Viewpoint

Toerisme breekt records, schaarste in hotels: kansen voor beleggers in hotelvastgoed

februari 7, 2025

Door Sam Elders

Een hand die een sleutelkaart tegen een elektronisch deurslot aanhoudt.

Toerisme in Nederland blijft sterk groeien

Na het recordaantal toeristische overnachtingen in Nederland in 2023[1] is dit record in 2024 verder aangescherpt. Vanaf januari tot en met november steeg het aantal toeristische overnachtingen in Nederland met meer dan 4% ten opzichte van 2023. Het aantal overnachtingen van binnenlandse toeristen nam met 5% toe, terwijl buitenlandse toeristen met ruim 3% stegen. In Amsterdam groeide het aantal buitenlandse overnachtingen met 5%. Hierdoor is de stad nu na Londen, Parijs en Barcelona de meest bezochte bestemming in Europa.

De herkomst van de toeristen verandert inmiddels ook. Klimaatverandering en stijgende temperaturen beïnvloeden steeds meer het toerisme in het Middellandse Zeegebied, waardoor steeds meer mensen deze regio's in de zomer ontvluchten en bijvoorbeeld naar Nederland reizen. Het aantal toeristen uit Oost-Europa neemt sterk toe door een groeiende koopkracht, terwijl het aantal overnachtingen van Noord-Amerikaanse toeristen stijgt dankzij de gunstige koers van de Dollar tegenover de Euro en het herstel van zakelijke reizen, conferenties en beurzen.

Positieve ontwikkelingen op overnachtingen

Binnenlandse toeristen en binnenlandse zakelijke reizigers;
Bezoekers uit het Middellands Zeegebied;
Toeristen uit Oost-Europa;
Bezoekers uit de VS en Canada.

Negatieve ontwikkelingen op overnachtingen

Toerisme uit Verenigd Koninkrijk;
Luxe toerisme uit Rusland en China;
Toerisme uit Israël.


Tegelijkertijd lijkt het ontmoedigingsbeleid van de gemeente Amsterdam een effect te hebben op het aantal toeristen uit Groot-Brittannië en zorgt politieke onrust voor een afname van toeristen uit Rusland, China en Israël, wat met name het luxe toerisme in Amsterdam negatief beïnvloedt. De verwachting is dat Chinese toeristen geleidelijk terugkeren naar Nederland, hoewel een volledig herstel naar pre-pandemische niveaus voor de tweede helft van 2025 onwaarschijnlijk is.

Al met al valt de balans sterk positief uit, met een verwachte stijging van 1,5% tot 2% in uitgaven aan hotels en restaurants in 2025 én 2026, gecorrigeerd voor inflatie. Hoewel Nederland in 2024 iets achterblijft in de groei van inkomende overnachtingen op Europees niveau, wordt verwacht dat deze groei de komende jaren zal versnellen, deels door een heropleving van zakelijke reizen. Met een sterke vraag en rooskleurige vooruitzichten zal de hotelsector in Nederland hier van gaan profiteren.

Grootste kostenstijgingen achter ons, exploitatie verbetert in 2025

De sterke stijging van het toerisme in Nederland bood hotels in 2023 de mogelijkheid om zowel vaste als variabele kosten door te berekenen in de kamerprijzen. In 2024 is deze rek echter duidelijk uitgeput; de gemiddelde kamerprijs daalde met bijna 2%, ondanks een lichte stijging van de gemiddelde bezettingsgraad van 71,6% naar 72,6%. Hiermee presteert de Nederlandse hotelsector relatief goed in Europees verband, waar de gemiddelde bezettingsgraad in 2024 op 68,7% ligt.

Toch is de opbrengst per beschikbare kamer (RevPAR[2]) in 2024 met 0,4% gedaald. Dit kwam voornamelijk door de 11% stijging van de loonkosten in de horecasector in 2024, die grotendeels het gevolg was van een schaarste aan personeel. Ter vergelijking: de loonstijging in andere sectoren ligt gemiddeld rond de 6%. Bovendien blijven hogere energiekosten een risico voor hotelexploitanten, gezien hun grote energieverbruik. Effectief kostenbeheer was daarom in 2024 cruciaal.

Voor 2025 lijken de grootste kostenstijging achter de rug, met een dalende inflatie en normaliserende loonstijgingen in het verschiet. Vooruitzichten op een verdere toename in de bezettingsgraad en de verwachting van stijgende kamerprijzen zullen de exploitatie in 2025 naar verwachting verbeteren.

Belastingverhogingen en kamerprijzen: onzekere factor voor de exploitatie

De voorgenomen btw-verhoging van het kabinet van 9% naar 21% op hotelovernachtingen, die mogelijk op 1 januari 2026 ingaat[3], creëert enige onzekerheid over de omzetontwikkeling van Nederlandse hotels op middellange termijn. Het is onduidelijk of exploitanten deze verhoging volledig kunnen doorberekenen aan hun gasten, gezien de prijsgevoeligheid van hotels. Onderzoek van het FD wijst uit dat deze verhoging hotels tot wel 11% duurder kan maken, wat het herstel van de hotelsector na de pandemie zou kunnen ondermijnen. In internationaal perspectief betekent de voorgestelde regeling inderdaad een hoge belastingdruk voor Nederlandse hotels.

Voor hotels in Amsterdam komt hier nog een stijging van de toeristenbelasting bij. Begin 2024 werd deze belasting verhoogd van 7% plus drie euro per persoon naar 12,5% van de kamerprijs. In combinatie met het verhoogde btw-tarief kan dit in 2026 leiden tot een totale belastingdruk van bijna 35%, wat de concurrentiepositie van Amsterdamse hotels ten opzichte van andere Europese steden onder druk zet. De impact van de verhoging van de gemeentelijke toeristenbelasting op kamerprijzen wordt duidelijk door de daling van 3% die in Amsterdam tussen 2023 en 2024 is waargenomen. Hierdoor behoort Amsterdam, samen met Dublin, Genève en Kopenhagen, tot de weinige grote toeristische steden in Europa waar de kamerprijzen zijn gedaald.

Streng hotelbeleid voedingsbodem voor stijgende kamerprijzen

De pijplijn voor de Nederlandse hotelmarkt tot en met 2028 voorziet in een groei van 2,5% in het totale aantal beschikbare kamers, wat neerkomt op een netto toename van 1.250 kamers tot bijna 49.600. Dit betekent dat Nederland de laagste groei van nieuw hotelaanbod in Europa heeft. Door deze beperkte groei kunnen bestaande hotels in Nederland op de middellange termijn profiteren, aangezien de verwachte vraag de groei van het aanbod flink overtreft.

Diverse Nederlandse gemeenten hebben een restrictief hotelbeleid, met Amsterdam als meest prominente voorbeeld. De gemeente verleent geen medewerking aan hotelinitiatieven die niet passen binnen het geldende omgevingsplan. Nieuwe hotels kunnen alleen worden gerealiseerd als een bestaand hotel sluit, mits er sprake is van een kwalitatieve verbetering en de overnachtingscapaciteit gelijk blijft. Dit beleid heeft een aanzienlijke impact op de pijplijn voor Amsterdam, waar het aantal hotelkamers tot en met 2027 slechts met 0,8% zal toenemen. Na deze periode zal het gemeentelijke beleid verdere uitbreiding van de capaciteit belemmeren.

Andere gemeenten, zoals Utrecht, Haarlemmermeer, Breda en Maastricht, reguleren hotelontwikkelingen ook streng. De Gemeente Den Haag heeft zelfs een hotelstop ingesteld totdat de bezetting in de gemeente gedurende twee jaar boven de 70% ligt. Rotterdam, Leiden en Eindhoven zijn flexibeler en staan nieuwe hotelontwikkelingen toe, maar met de beperking dat dit slechts op specifieke locaties binnen de deze steden is toegestaan.Een figuur met de ontwikkeling van kamerprijzen en bezettingsgraden 2023-2024 in Nederlandse steden

De impact van nieuwe hotelontwikkelingen op de bezettingsgraad is duidelijk zichtbaar in steden als Leiden, waar in 2024 een IntercityHotel met 115 kamers is opgeleverd en in Breda, waar het Leonardo Hotel is gerenoveerd en ook een IntercityHotel is geopend. In andere steden nam de bezettingsgraad toe. In Amsterdam, Rotterdam, Schiphol en Den Haag zagen we echter dalende kamerprijzen. In Amsterdam was de verhoging van de toeristenbelasting een belangrijke factor, wat leidde tot prijsverlagingen om deze verhoging te compenseren. In Rotterdam droeg de uitbreiding van de hotelvoorraad en toegenomen concurrentie bij aan de daling van de kamerprijzen, terwijl in Den Haag en Schiphol de afname van zakelijke overnachtingen, die nog niet op pre-covid-niveau zijn, de hotels heeft gedwongen om de prijzen te verlagen om de bezettingsgraad te verbeteren. Tegelijkertijd nam zowel de kamerprijs als de bezettingsgraad in Utrecht, Eindhoven en Maastricht, waardoor hotels in deze steden relatief goed hebben gepresteerd in 2024.

Door de verwachte groei van het toerisme zal het restrictieve beleid naar verwachting een opdrijvend effect hebben op kamerprijzen, vooral in Amsterdam, Den Haag, Maastricht en Utrecht, waar het aanbod nauwelijks toeneemt.

De hotelbeleggingsmarkt begint weer te draaien

De voortdurende groei van het toerisme in Nederland leidt tot een toenemende interesse van beleggers in hotelvastgoed. In 2024 werd er meer dan € 420 miljoen in hotels geïnvesteerd, wat een stijging van meer dan 65% betekent ten opzichte van de € 250 miljoen in 2023. De grootste transactie was de verkoop van Hotels van Oranje in Noordwijk voor € 65 miljoen.

Opvallend is dat vooral opportunistische beleggers, zoals private investeerders en private equity, actief zijn op de hotelbeleggingsmarkt. Deze partijen richten zich vaak op value-add producten, waarbij ook kantorenconversies steeds meer in de belangstelling komen. Een goed voorbeeld hiervan is de aankoop van Boompjes 200 door de Van der Valk Exclusive Groep in Rotterdam. Dit oude kantoorpand wordt omgebouwd tot een hotel met ongeveer 300 kamers en uitgebreide faciliteiten.

De dalende rente en de verwachting van lagere aanvangsrendementen hebben ook de interesse van institutionele beleggers doen toenemen. Hoewel dit in 2024 nog niet heeft geleid tot veel transacties, lijken steeds meer van deze partijen zich voor te bereiden op aankopen in de komende jaren. Dit zal naar verwachting een positief effect hebben op het beleggingsvolume. Tegelijkertijd blijft het aanbod van core hotels op de Nederlandse markt echter beperkt.

Met de dalende aanvangsrendementen en de verwachting van waardestijgingen staan we aan de vooravond van een nieuwe investeringscyclus. De positieve vooruitzichten voor de hotelmarkt, aangedreven door een stijgende toeristische vraag en beperkte aanbodgroei in veel steden, bieden een solide basis voor stijgende kamerprijzen en operationele winst. Het blijft echter cruciaal dat beleggers de lokale marktomstandigheden grondig analyseren om weloverwogen investeringsbeslissingen te kunnen nemen.

[1] In hotels, motels, guesthouses, jeugdaccommodaties en bed & breakfasts met minimaal vijf bedden.
[2] RevPAR is de opbrengst per beschikbare kamer, een prestatie-indicator die wordt berekend door de totale kameromzet van een hotel te delen door het aantal kamers en het aantal dagen in de periode die wordt gemeten.
[3] Er is op dit moment nog veel onduidelijkheid over de voorgenomen wetgeving. Er zal eerst een impactanalyse worden uitgevoerd om de verwachte gevolgen van de btw-verhoging op logies te bepalen. Dit kan leiden tot uitstel of aanpassingen van deze plannen.

Gerelateerde inzichten

Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0