Vakantieparken: van particulier speelveld naar volwassen assetclass

Het vakantiegedrag in Europa verandert. Mensen zoeken koelere bestemmingen op en blijven dichter bij huis. In Nederland gaan we niet voor niets steeds vaker in eigen land op pad. Ook uit omringende landen komen vakantiegangers de komende jaren massaal naar Nederland. Kortom: vraag naar vakantieparken te over. Tegelijkertijd lag de ontwikkeling van nieuwe parken vrijwel stil, waardoor die groeiende vraag op een stilstaand aanbod stuit. Dat betekent unieke kansen voor investeerders die nu instappen.

Leisure-gast wint terrein

In de hospitality-sector zien we een duidelijke verschuiving: het percentage zakelijke gasten stagneert of daalt zelfs, terwijl het aandeel leisure-gasten toeneemt. Dat geldt voor hotels, maar zeker ook voor vakantieparken. Daar stijgen de bezettingsgraden en omzetten gestaag. Vakantiegangers uit binnen- en buitenland kiezen steeds vaker voor een vakantie in Nederland. Belangrijkste overwegingen: milieu, kosten en het weer.

Coolcation: feit of fabel?

De term 'coolcation' wint aan populariteit. Vakantiegangers uit Zuid-Europa zouden steeds vaker koelere gebieden opzoeken, omdat het aan de côtes en costa’s te warm wordt. Bij CBRE zien we daar geen bewijs voor. Koelere bestemmingen zijn in trek, zeker. Maar vooral onder vakantiegangers uit omringende landen. Met name in Oostenrijk zien we die trend sterk terug: immens populair onder Nederlanders, Duitsers en Belgen. We verwachten dat deze verschuiving naar koelere bestemmingen zich de komende jaren uitbreidt naar Nederland en Duitsland.

Zand in de vakantieparken-motor

Tegelijkertijd staat de ontwikkeling van nieuwe vakantieparken in Nederland vrijwel stil. Traditioneel werden deze parken gefinancierd door uitponden: vakantiewoningen één voor één verkopen aan particuliere investeerders. Maar die markt is flink afgeremd. Dat heeft twee oorzaken:
box 3-wijzigingen maken dit soort beleggingen fiscaal onaantrekkelijk en door de hogere rente zijn hypotheken duurder. Gevolg? Bestaande parken verouderen en er komt nauwelijks nieuw aanbod bij.

Rendementskans via twee routes

Voor institutionele beleggers ligt hier een mooie kans. Nieuwe parkontwikkelingen zijn in te kopen op een rendement van 7 à 8%. Relatief hoog, doordat de exploitatie nog onbewezen is. Maar zodra een park draait en goede bezettingscijfers laat zien, daalt het risicoprofiel. Uit de operationele exploitatie haal je zo een aantrekkelijk rendement. Tegelijkertijd kun je altijd terugvallen op de uitpondmarkt. Zoals hierboven beschreven, is die fiks vertraagd maar niet vastgelopen. Daar haal je altijd nog een aantrekkelijk vastgoedrendement van zo’n 5,5%.

Hierdoor zien we grote internationale partijen massaal instappen. Blackstone kocht RCN, KKR nam Landal over en ADIA stapte in European Camping Group. Dat zijn geen toevalstreffers. Deze partijen bevestigen wat CBRE stelt: vakantieparken zijn een volwassen asset class geworden, met serieus rendement.

Gestabiliseerd product

Het eigendom van vakantieparken was voorheen een lappendeken. Verdeeld over honderden VvE-leden, met alle besluitvormingsproblemen van dien. Inmiddels ontstaan langzaam geconsolideerde portefeuilles, in handen van professionele partijen. Dat maakt het product beter beheersbaar, makkelijker te optimaliseren en aantrekkelijker voor institutionele financiering. Banken financieren dan ook steeds vaker ontwikkelingen van vakantieparken – een paar jaar geleden nog ondenkbaar.

High-end als onderscheidende factor

Een interessante kanttekening: Nederland heeft weinig vakantieparkconcepten in het hoogste segment. Daar ligt nog veel ruimte. Premium hoeft trouwens niet altijd klassiek te betekenen. Denk aan kleinschalige concepten in de stadsperiferie: houtbouw, duurzaam, goede koffie, een restaurant met groenten uit eigen tuin. Of neem de glamping, in Zuid-Europa al een grote hit. Zulke concepten zijn relatief goedkoop te ontwikkelen, maar kunnen tegen premiumtarieven worden verhuurd. Voor investeerders die zich willen onderscheiden, liggen daar kansen.

Een markt in beweging

De vakantieparksector is in beweging. De markt professionaliseert, maar is nog lang niet uitgegroeid. Wie nu instapt, profiteert van de groeiende vraag door veranderende vakantietrends en een beperkt nieuw aanbod door de afgeremde uitpondmarkt. En daardoor van aantrekkelijke rendementen. Wij zijn ervan overtuigd: dit is hét moment om mee te gaan doen.

Meer weten over kansen in de vakantieparksector? Neem contact op met Jan Steinebach ([email protected]) of Yannick van der Weerden ([email protected]).