Logistiek

De logistieke markt heeft de afgelopen jaren een aanzienlijke groei doorgemaakt. In 2023 werd deze sector echter sterk geraakt door de bewegingen op de wereldwijde kapitaalmarkten, wat leidde tot minder investeringen en verhuur. Ondanks de economische uitdagingen bleef het qua beleggingsvolume de grootste sector. Toch was er een sterke daling tot €2,4 miljard. Voor 2024 verwachten we een lichte stijging tot €2,75 miljard, maar dit hangt af van het rentebeleid van de ECB en Fed.

Trends en ontwikkelingen

• Door dalende consumentenbestedingen zien we een kalmerende gebruikersmarkt in de logistieke sector, wat resulteert in een licht toenemende leegstand en meer verborgen leegstand. Logistieke dienstverleners laten een lagere expansiedrift zien en kiezen voor kortere huurperiodes. Ondanks dat de algehele leegstand laag blijft, vlakt de stijging van tophuren langzaam af.
• Er ontstaan kansen voor ontwikkelende beleggers om waarde toe te voegen aan oudere, leegstaande panden door verduurzaming en efficiënter ruimtegebruik. Denk hierbij aan high bay-distributiecentra, of distributiecentra met meerdere verdiepingen. Zo worden deze gebouwen interessanter voor beleggers en gebruikers wanneer de markt weer aantrekt.
• Er is nog steeds interesse in vastgoed in de core- en core+-categorieën, maar het prijsniveau van koper en verkoper liggen nog te ver uit elkaar. Door deze afwaardering houden veel investeerders zich nog afzijdig. Daarom domineren value add- en opportunistische beleggingen waarschijnlijk ook in 2024 de markt. Investeerders bereiden zich al langzaam voor op aankopen in de core- en core+-categorieën, om competitie voor te zijn en te voorkomen dat ze kopen in een oververhitte markt. Daadwerkelijk overgaan tot aankoop wordt pas weer aantrekkelijk als de rente van de ECB en Fed daalt.
• We zagen afgelopen jaar al dat sommige investeerders hun beleggingsstrategie door een gebrek aan beleggingsproduct uitbreiden naar andere sub-assets, zoals light industrial en last mile. Nu zien we ook dat sommige investeerders hun strategie op basis van geografische ligging spreiden. Toch durven nog niet alle beleggers deze sprong te wagen, uit angst voor de mogelijke risico’s.

Analyse logistiek

Steeds meer investeerders wijken af van traditionele logistieke hotspots, maar niet alle beleggers durven deze stap te zetten – uit angst dat de markt op die locaties minder aantrekt. Uit onze analyse blijkt dat de potentiële marktgroei in sommige niet-klassieke hotspots als Flevoland en Zwolle groter is dan in klassieke populaire regio’s. In Zuid-Limburg zien we een vergelijkbare groei van hotspots als Tilburg en Venlo. Logistiek vastgoed op dergelijke locaties is dus waarschijnlijk een interessante belegging.

Noot: Potentiële marktgroei wordt bepaald op basis van verwachte lokale toename van bruto toegevoegde waarde aan het BBP tot 2050 in diverse relevante sectoren – geaggregeerd tot een score op een schaal van 0 tot 5. De score 5 is hierbij het hoogst.