Economie

2024 kenmerkt zich als een jaar waarin huishoudens, bedrijven en de overheid volledig gewend raken aan de genormaliseerde rentestanden. Nu de inflatiegolf beteugeld lijkt, kan de blik weer vooruit en lijkt neerwaarts rentebeleid een kwestie van tijd. Toch houdt ons land dit jaar nog te maken met de gevolgen van de forse rentestijging, waardoor een zeer gematigde economische groei in de lijn der verwachting ligt. De hogere (financierings)kosten brengen besparingen met zich mee die doorwerken in het groeipad van de economie. Uiteindelijk zal dit – nog duidelijker – zichtbaar worden in de verschillende gebruikersmarkten op de vastgoedmarkt.

Kerninflatie terug naar gewenst niveau

Het rentebeleid zorgde eind vorig jaar voor het gewenste effect: de inflatie daalde met relatief grote stappen tot onder de gewenste 2%-norm, mede geholpen door de teruggevallen energieprijzen. In het verlengde hiervan daalde ook de kerninflatie, zij het met enige vertraging. Eind vorig jaar eindigde de geharmoniseerde kerninflatie van Nederland op 3,2%, terwijl deze in mei 2023 nog piekte op 8,1%. Ondanks de nog altijd forse loonstijgingen in 2023 (gemiddeld 7,3%) lijkt een loonprijsspiraal zich niet sterk af te tekenen.

Het Europese rentebeleid zorgt, naast de beteugeling van inflatie, ook voor een afkoelende economie die doorwerkt in zowel een afname van investeringen van bedrijven en de overheid als in afnemende bestedingen van huishoudens. Mede hierdoor is de verwachting dat de huidige tendens van de kerninflatie doorzet, richting een – historisch gezien – normaler niveau.

Monetair beleid kantelt dit jaar neerwaarts

Positieve berichtgeving over de inflatie werkt door in monetaire discussies die binnen de Europese Centrale Bank (ECB) zullen worden gevoerd. Stonden deze het afgelopen jaar constant in het teken van renteverhogingen, dit jaar zal het vooral gaan over wanneer – en hoe snel – de rente moet worden afgebouwd. Alleen al deze kanteling heeft inmiddels haar uitwerking. Zo is er een fors dalende trend zichtbaar in de vastgoedfinancieringsrente en staatsobligatierente ten opzichte van oktober/november 2023.

CBRE verwacht dat de ECB tegen het einde van het tweede kwartaal de eerste neerwaartse stap zet in haar rentebeleid, waarna de beleidsrente eind 2024 terugzakt naar 4,00% van 4,5% nu. Een rustige daling, mede vanwege aanhoudende onzekerheid. Bijvoorbeeld over een mogelijke tweede inflatiegolf door te hoge consumentenbestedingen en/of opnieuw stijgende energiekosten. Maar ook de (geo-politieke) conflicten in Oekraïne en het Midden-Oosten houden de wereld nog altijd in een ongewisse greep. Daar komt bij dat ook de verkiezingen dit jaar in de Verenigde Staten, maar ook in diverse Europese landen, voor verdere onzekerheid kunnen gaan zorgen.

Risico/rendement staatsobligatie en vastgoed weer in juiste verhouding

In het verlengde van een dalende beleidsrente, en in lijn met het beeld van de laatste maanden, valt te verwachten dat ook de (staatsobligatie)rente gestaag zakt naar het langjarig gemiddeld niveau. Dit is op meerdere fronten goed nieuws voor de vastgoedbeleggingsmarkt. Niet alleen zorgt dit ervoor dat de spread tussen de staatsobligatierente en vastgoedaanvangsrendementen weer eerder in balans is en hierdoor de afwaarderingstrend in 2024 doorbroken kan gaan worden. Een ander belangrijk gevolg van rentedaling is een toename van de beleggingsallocatie richting vastgoed bij institutionele investeerders. In de afgelopen periode was er vooral sprake van een sterke outflow van investeringsvolume door pensioenfondsen en verzekeraars, mede vanwege de sterk concurrerende risicovrije staatsobligatierente. Een dalende rente en een ruimere spread met vastgoedrendementen kan daarom de inflow richting vastgoed op termijn weer versterken.

Consumentenbestedingen vallen terug, mede door dalend spaarsaldo

Hoewel een dalende rente huishoudens uiteindelijk meer bestedingsruimte moet gaan bieden, blijkt dat zij nog steeds bezig zijn om aan de nieuwe werkelijkheid te wennen. Het rente-effect is dan ook nog altijd gaande en zal dit jaar nog veel meer dan vorig jaar voelbaar worden bij veel bedrijven en huishoudens.

De afgelopen tijd zorgde de hogere inflatie slechts in beperkte mate voor lagere bestedingen door consumenten. Dit kan grotendeels worden verklaard doordat huishoudens inboekten op een historisch hoge spaarquote – bijeen gespaard tijdens de coronapandemie, waarin zij beduidend minder uitgaven. Inmiddels is deze spaarquote teruggezakt naar een historisch herkenbaar niveau. Mede hierdoor ziet CBRE nu ook de totale bestedingen van consumenten dalen ten opzichte van begin 2023.

Een duidelijk effect is dat consumenten hun bestedingspatroon inmiddels naar beneden moeten bijstellen, en dit zal in de nabije toekomst vermoedelijk nog wel even aanhouden. Op de middellange termijn wordt dit echter gecompenseerd door inkomensgroei, waardoor huishoudens meer financiële ruimte krijgen en er weer groei in de bestedingen kan ontstaan.

Meer faillissementen door hogere financieringslasten, belastingen en lagere bestedingen

Toch zullen de dalende consumentenbestedingen (in volume), in combinatie met de terugbetaling van coronaschulden, hogere financieringslasten naar verwachting tot meer faillissementen van ondernemingen gaan leiden. Het lage aantal faillissementen van de afgelopen periode lijkt onhoudbaar, gelet op de huidige economische situatie. Vooralsnog gaat CBRE ervan uit dat het aantal faillissementen binnen alle economische activiteiten in het aankomende jaar met 25-35% kan gaan stijgen. Overigens hoeven niet al deze faillissementen een even forse impact te hebben op de ruimtevraag naar de verschillende vastgoedsectoren.

Toch zal de combinatie van een relatief gematigd groeiperspectief en een stijging van het aantal faillissementen eraan bijdragen dat er in de meeste vastgoedcategorieën meer ruimte ontstaat op de verschillende gebruikersmarkten. Dit staat los van sectorale ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de gebruikersmarktdynamiek.

Als we op sectorniveau inzoomen, is de verwachting dat de terugval van het aantal bouwvergunningen in (met name) de woningbouwontwikkeling impact gaat hebben op de volledige bouwketen. Dit is al waarneembaar aan het begin ervan (o.a. architecten, adviseurs en ontwikkelaars), en zal doorzetten binnen de rest van de kolom. Een opmerkelijke ontwikkeling, zeker nu Nederland te maken heeft met een ongekend hoog en oplopend woningtekort. Vanuit een beleggingsmarktoptiek betekent dit dat er door meer mogelijke faillissementen van projectontwikkelaars ontwikkellocaties ‘vrij’ komen.

Ook in de winkel-, kantoren- en logistieke markt zal de toename van het aantal faillissementen voelbaar zijn; er komt meer leegstand in de verschillende deelmarkten. Daar komt bij dat een eventuele ‘alternatieve aanwendbaarheid’ voor vrijkomende winkel- en kantoorruimte minder makkelijk kan worden toegepast dan in het verleden. Het reguleringsvoorstel op de woningmarkt verslechtert de opbrengstwaarde van dergelijke transformaties, zeker in stedelijke regio’s. Hierdoor komt dit soort transformaties minder snel van de grond. Ondanks dat het procedureel sneller zou moeten kunnen met de invoering van de omgevingswet.

Arbeidsmarktkrapte houdt aan, ondanks licht toenemende werkloosheid

De belangrijkste positieve ontwikkeling is ongetwijfeld de onverminderd hoge baanzekerheid in Nederland, ondanks een groeiend aantal faillissementen. Hoewel het werkloosheidsniveau naar verwachting oploopt van 3,5% naar 4%, is dit historisch gezien nog altijd zeer laag. Dit komt mede doordat de werkgelegenheid nog altijd groeit, waardoor het aantal vacatures het aantal werklozen blijft overstijgen. Er blijft dus sprake van een sterke arbeidskrapte, die vooral op sectoraal niveau tot groeiproblemen kan leiden. Zo zijn de tekorten in bijvoorbeeld de zorg of specialistische zakelijke dienstverlening groot. De arbeidskrapte belemmert daarmee veel sectoren in hun groei.

Hiermee is gelijk een van Nederlands grootste uitdagingen aangekaart: een zeer sterke en langdurige arbeidskrapte, die verdere economische groei veelal parten speelt en moeilijke politieke keuzes zal vergen. Veel bedrijven worstelen met personeel vinden en moeten – mede hierdoor – hun groeidoelstellingen bijstellen. Dit geldt niet alleen voor commerciële organisaties, maar ook voor zorginstellingen die omwille van de toekomstige zorgbehoefte willen én moeten groeien. Nederland wordt hiermee steeds meer afhankelijk van productiviteitsgroei (innovatie) en arbeidsmigratie. Zowel om economische groei te waarborgen als om onze maatschappelijke voorzieningen in stand te houden.

Onzekerheid over toekomstig vestigingsklimaat na verkiezingsuitslag

Juist dit laatste thema – migratie – ligt onder een vergrootglas na de laatste verkiezingsuitslag. Het was een van de belangrijkste thema’s in de verkiezingscampagnes, en hét thema waarop de Partij voor de Vrijheid (PVV) de verkiezingen won. Maar niet alleen de PVV streeft naar een drastische inperking van de migratiestroom, onder andere om het woningtekort te beperken. Ook andere partijen bepleiten meer behapbare influx van (arbeids)migratie.

Een (forse) inperking van bepaalde migratiestromen verlicht de woningproblematiek weliswaar, maar kan deze uiteindelijk niet verhelpen. Daarbij moet in ogenschouw worden genomen dat Nederland in economisch opzicht steeds afhankelijker wordt van buitenlandse (kennis)werkers, en dus van arbeidsmigranten. Een sterk beperkend beleid kan het vestigingsklimaat van vooraanstaande bedrijven juist verslechteren, en daarmee de algehele economische- en welvaartssituatie.

Uitzoomend vanuit de huidige politieke situatie, moeten we niet vergeten dat Nederland in de eerste plaats een coalitieland is. Een land van compromissen en ‘polderen’. Mede hierdoor kunnen ideeën en voorstellen als een ‘Nexit’ of volledige migratiestop tijdens de vorming van een regeerakkoord als sterk onrealistisch worden bestempeld. Vanuit economisch perspectief kan wél worden vastgesteld dat politieke onzekerheid nooit bijdraagt aan het algehele investeringsklimaat. Zoals zoveel markten, is ook de vastgoedsector gebaat bij helderheid en stabiliteit. Een langdurige coalitievorming in 2024 zal dan ook een negatieve impact hebben, zeker op meer beleidsgevoelige sectoren als de woningbeleggingsmarkt.

Mocht er een vanuit de maatschappij gezien centrumrechtse regeringscoalitie komen, dan kan dit een relatief gunstige uitgangssituatie opleveren voor het vastgoedbeleggingsklimaat in Nederland. Er lijkt in deze coalitie voldoende draagvlak aanwezig om te onderzoeken hoe het investeringsklimaat kan worden verbeterd. Betrokken partijen zien daarbij in dat hiervoor veel kapitaal nodig is: enerzijds om de woningmarktproblematiek te verbeteren, anderzijds om de totale gebouwde omgeving te verduurzamen. In dit licht kan ook het woningreguleringsvoorstel "Wet Betaalbare Huur” nog worden herzien.

Nederlandse economische kracht onder druk

Door een verwachte daling in bestedingen, toename in faillissementen en blijvende arbeidskrapte dreigt er voor de Nederlandse economie een langjarige gematigde groei bij ongewijzigd beleid. Liet onze economie in de afgelopen decennia bovenmatige cijfers zien in vergelijking met veel andere landen, nu lijkt dit veel minder het geval. CBRE gaat momenteel uit van een gemiddelde groei van 1,15% tussen 2023 en 2026. Dit is iets lager dan onze verwachting voor de totale Eurozone: 1,20%. Opvallend hierbij is de aanzienlijk forsere groeiverwachting voor de Verenigde Staten ten opzichte van de Europese hoofdrolspelers. Dit maakt duidelijk dat de concurrentiepositie van veel Europese landen onder druk staat en dat mogelijk het versterkte protectionisme in de Verenigde Staten enerzijds en anderzijds de sterke focus op verduurzaming van de Europese economie op deze korte termijn (nog) negatief uitpakt. Als echter de concurrentiepositie moet worden verbeterd ten opzichte van de ander continenten moet het toch vooral worden gezocht in innovatie en productiviteitsverhoging, waar tot op heden met de ontwikkelingen van AI, Europa nog achter lijkt te blijven.

Toch heeft Nederland met het grote aantal hightech- en life science-bedrijven een sterke troef in handen. Echter zal de groei en ondersteuning van deze bedrijven zo goed mogelijk vanuit de verschillende overheden moeten worden gefaciliteerd. Ook dient er snel duidelijkheid te komen over het woningbeleid, zodat iedereen voortvarend aan de slag kan met de enorme nieuwbouwopgave die voor ons ligt. Voor de huidige woningzoekenden, maar óók voor de toekomstige arbeidsmigranten die broodnodig zijn om onze welvaart op peil te houden.

Op deze manier blijft een meer substantieel economisch groeipotentieel aanwezig, zeker gezien de sterke fundamenten die Nederland sinds jaar en dag kent. Denk aan onderwijs, infrastructuur, het fiscale klimaat en de historisch sterke economische en demografische groei. Tot slot moet het onderwerp duurzaamheid niet uit het oog worden verloren. Dit lijkt minder hoog op de prioriteitenlijst te staan van de partijen die nu aan de formatietafel zitten, maar op de lange termijn is inzet op dit thema niet alleen gunstig voor de economie en bredere welvaart in ons land. Maar voor Nederland noodzakelijk gelet op haar ligging. Dit vraagt om aandacht naar dit thema alleen al voor de toekomstige waterbeheersing en het behoud van grondkwaliteit in Nederland.