Kantoren

Met een volume van bijna €1,3 miljard was de dynamiek op de beleggingsmarkt voor kantoorvastgoed in 2023 teleurstellend. Dit is een afname van 68% ten opzichte van de €3,9 miljard in 2022. Deze terugval werd veroorzaakt door een combinatie van factoren. Er blijft onzekerheid over de impact van hybride werken en daarnaast steeg de financieringsrente meer dan verwacht, waardoor ook de waarde van kantoorvastgoed sterker daalde. Die afname is gemiddeld 40% vergeleken met de piek van begin 2022. Toch zijn er ook kansen op de kantorenmarkt, met name voor vastgoed dat zowel aan de hoogste duurzaamheidseisen voldoet als goed bereikbaar is met het openbaar vervoer. Naar verwachting wordt 2024 wederom een moeizaam beleggingsjaar voor kantoorvastgoed, met een verwacht volume van €1,6 miljard.

Trends en ontwikkelingen

• De dalende vastgoedwaarde heeft veel impact op beleggers en kan gedwongen verkopen in de hand werken. Er ontstaat druk op rendementen van kantorenfondsen, waardoor de instroom van kapitaal sterk is afgenomen. Inmiddels leidt dit tot redemption: investeerders willen hun positie in het fonds liquideren of afbouwen. Als fondsen geen nieuw kapitaal vinden, kunnen ze hierdoor in de problemen komen. Dit kan leiden tot gedwongen verkoop van kantoorvastgoed.
• Ook bij herfinancieringen speelt de sterk gedaalde vastgoedwaarde een grote rol. Dit komt door een slechtere loan-to-value-ratio (LTV) en een strikter LTV-beleid bij financiers. Als de vastgoedwaarde daalt, kan het voorkomen dat het vastgoed niet meer genoeg waard is om de lening helemaal te dekken. Hierdoor kunnen financieringsproblemen ontstaan, en is gedwongen verkoop soms de enige uitweg. We schatten dat van de ruim 100 objecten aangekocht tussen 2017 en 2020 – van boven de 20 miljoen, bij 10-15 objecten sprake kan zijn van een dergelijke problematiek. Hiermee komt er waarschijnlijk voor €500 tot €750 miljoen aan kantoorvastgoed naar de markt in 2024.
• De veranderde gebruikersvraag naar duurzaam kantoorvastgoed op ov-knooppunten heeft geleid tot een vernauwing van de definitie van core-vastgoed onder beleggers. Dit komt voornamelijk door de toenemende leegstandsrisico's voor gebouwen die niet aan deze voorwaarden voldoen. Voor kantooreigenaren die voorheen hun vastgoed als core-belegging beschouwden, betekent dit een extra waardedaling, boven op de impact van de stijgende rente.
• Huurders die de voorkeur geven aan goed bereikbare kantoren, voorzien van de belangrijkste amenities en de hoogste duurzaamheidseisen, dragen bij aan een verdere tweedeling op de kantorenmarkt. Dit komt niet in de laatste plaats door het in werking treden van de CSRD. De schaarste aan dit type kantoren zorgt voor minimaal 20% hogere huurprijzen ten opzichte van de voorraad zonder deze kenmerken. Tegelijkertijd zijn niet alle huurders bereid om een premium te betalen voor duurzaam kantoorvastgoed. Van de huurders in ons huisvestingspanel geeft ruim 53% aan meer te willen betalen voor een net zero-kantoorgebouw, terwijl 11% aangeeft dit niet te willen. De overige 36% is er nog niet over uit.

Analyse kantoren

Gedreven door ESG-ambities en de CSRD-verplichtingen van bedrijven, verwachten we dat de vraag naar het meest duurzame kantoorvastgoed aanzienlijk sneller zal toenemen dan het aanbod. Zo staan er in de G5 en Zwolle momenteel minder dan 30 energieneutrale kantoorgebouwen, goed voor een totaaloppervlak van bijna 300.000 m². In deze zes steden wordt tot 2030 naar verwachting ongeveer 700.000 m² aan net zero-kantoorvastgoed toegevoegd aan de markt, waarvan ongeveer 400.000 m² in Amsterdam, zowel door nieuwbouw als renovatie.

Bij een analyse van 130 grote kantoorhoudende corporates en publieke instellingen in de G5 en Zwolle valt op dat ruim 68% van de huidige kantoormeters niet aan de net zero-vereisten voldoet – zoals deze bedrijven ze zelf in hun net zero-doelstellingen hebben geformuleerd. Als veel van deze duurzame ambities richting 2030 moeten worden waargemaakt, zal de vraag van grote organisaties naar duurzame kantoren op ov-knooppunten enorm toenemen. Op basis van onze inschatting bezet deze groep momenteel 1,1 miljoen m² aan kantoorruimte, waarvan het contract tot en met 2030 afloopt.

Hiermee zal het tekort aan duurzaam kantoorvastgoed tot 2030 in ieder geval flink toenemen en leiden tot significante huurstijgingen in dit segment. Vooral in steden als Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Eindhoven en Zwolle zal de markt voor dit type vastgoed fors krap worden door een beperkte ontwikkelpijplijn. Maar ook in Amsterdam dreigt een tekort – een duidelijke call to action voor eigenaren van kantoorvastgoed. Hierdoor worden kantoorgebruikers eerder gedwongen zich te committeren aan gebouwen die niet aan hun duurzaamheidseisen voldoen.