Huurwoningvoorraad fors omlaag door slechter investeringsklimaat

In 2015 besloot de toenmalig Minister van Wonen en Rijksdienst namelijk om het investeringsklimaat, door middel van fiscale voordelen en het terugbrengen van de rol van woningcorporaties, aantrekkelijker te maken voor (intern-)nationale investeerders. Die investeringsruimte werd gretig benut: jaarlijks kwamen er maar liefst tien- tot vijftienduizend nieuwbouwwoningen bij. Daarnaast voegden vooral particuliere investeerders veel meer bestaande woningen toe aan de de ‘buy-to-let’-markt. Ondanks deze groeigolf liep het woningtekort op, onder meer door te lage prognoses op het gebied van migratie en het aantal huishoudens. Resultaat: sterk stijgende koop- en huurprijzen.

Tegelijk met de druk op betaalbaar wonen, nam ook de publieke verontwaardiging toe. De roep vanuit de samenleving werd steeds luider: beteugel de stijging van huurprijzen, en doe vooral iets aan de excessen hierin. Gemeenten luisterden en ondernamen de afgelopen jaren actie. Inderdaad tegen buitensporige prijsstijgingen, maar vooral om de betaalbaarheid van huurwoningen in algemene zin te garanderen – onder andere voor ‘vitale’ beroepen. Zo voerden zij afgelopen jaren onder andere de volgende maatregelen in om betaalbaarheid van huurwoningen grotendeels veilig te stellen:

• invoering van een opkoopbescherming en zelfbewoningsverplichting;
• huurprijsafspraken voor langjarige exploitatie van huurwoningen binnen een betaalbare grens;
• huurprijsindexaties;
• verplichte toewijzing van woningen aan bepaalde inkomens- of beroepsgroepen;
• ontwikkelaars verplichten tot betaalbare nieuwbouwprogramma’s*.

Toch voelt de Rijksoverheid de noodzaak om ook vanuit landelijke wetgeving in te grijpen. Instrumenten hiervoor zijn in de maak, zoals een zwaarder belastingregime en de invoering van een aanvullende huurregulering: de Wet betaalbare huur. Hiermee streeft de overheid landelijk dezelfde doelen na als de gemeenten op lokaal niveau, namelijk een gegarandeerde betaalbaarheid van huurwoningen en een exces-vrije huurwoningmarkt.

Uit ons eerdere onderzoek rond de beoogde huurregulering bleek dat de impact op de exploitatie voor eigenaren zo groot is, dat deze maatregel juist averechts uit kan pakken. Bijvoorbeeld doordat eigenaren hun investeringsstrategie wijzigen, waarbij ze veel meer woningen door middel van uitponding aan de huurmarkt zullen onttrekken. Nu de invoering van de beoogde huurregulering op 1 juli 2024 dichtbij komt is het de vraag of er al eerste effecten zichtbaar zijn op de huurwoningmarkt. Welke gevolgen hebben de plannen voor zowel de beschikbaarheid als de betaalbaarheid van huurwoningen?

Elke drie maanden daalt de bestaande huurvoorraad in de G20 met ruim 1.300 woningen – en dit aantal loopt op

Analyse van data uit het kadaster – waaronder geregistreerde leveringen van woningen – laat zien dat het aantal verkopen van individuele woningen door verhuurders aan eigenaar/gebruikers (‘uitponden’ in jargon) tot dusver niet toeneemt. Sterker, sinds de eerste verhoging van de overdrachtsbelasting daalt het aantal verkopen door met name particuliere verhuurders en professionele uitponders met circa 25% in de twintig grootste Nederlandse gemeenten. Daar staat wel iets tegenover, namelijk dat verhuurders steeds minder woningen kopen van eigenaar/gebruikers.

Door de combinatie van deze ontwikkelingen slinkt de huurwoningvoorraad sinds begin 2021 gestaag, en in de afgelopen paar maanden is zelfs sprake van een versterkt effect. Zo werden er in het tweede kwartaal in de twintig grootste gemeenten 1.316 woningen méér verkocht aan particulieren dan andersom. Dit betekent dat de huurwoningvoorraad in Q2 van 2023 in deze gemeenten daalde met 0,3%.

Het is duidelijk dat de ‘buy-to-let’-markt fors krimpt. Aanvankelijk kwam dit door de verhoging van de overdrachtsbelasting en de opkoopbescherming. Inmiddels hebben de aangekondigde aanpassingen in box 3 en de voorgenomen middenhuurregulering veel invloed. Samengevat: de bestaande huurwoningvoorraad slinkt, terwijl uitbreiding van de voorraad juist bijdraagt aan een meer gematigde markthuurontwikkeling en een betere balans tussen vraag en aanbod.

Zoomen we in op gemeenteniveau, dan ligt de negatieve impact op de huurwoningmarkt in veel grote steden rond het onttrekkingsniveau van 0,4%. Hoewel relatief zwak, er lijkt toch een verband te zijn tussen – enerzijds – de te verwachten impact die uitgaat van de voorgestelde regelgeving op de toekomstige huurstroom in gemeenten en – anderzijds – de mate waarin er nu al wordt uitgepond.

Op dit moment lijkt de uitpondimpact het grootst in Almere, Amersfoort en Zaanstad. Dit kan te maken hebben met een hogere mutatiegraad in deze steden. Hierdoor dient er zich voor verhuurders eerder een natuurlijk moment aan om huurwoningen op de koopwoningmarkt aan te bieden.

Doordat huurniveaus van stad tot stad verschillen, is het is ook mogelijk dat de samenstelling van de huurvoorraad van sommige investeerders harder wordt geraakt door de huurregulering. Mede daarom is het goed om te begrijpen – kijkend naar specifieke woningkenmerken – welk deel van de huurwoningvoorraad naar alle waarschijnlijkheid in het gereguleerde segment valt, en dus ná mutatie een impactvolle huuraanpassing krijgt.

Op basis van de analyse in figuur 3 lijken grote delen van de huurwoningvoorraad in onder andere Zaanstad, Arnhem, Den Bosch, Almere en Amersfoort het hardst te worden geraakt. Toch is met name in Arnhem de huurstroomimpact juist weer kleiner dan in bijvoorbeeld Amsterdam en Utrecht. Echter, in Amsterdam is de huurimpact weer dermate groot – bijna een halvering van de huur – dat verdere exploitatie een forse impact zou hebben op het nettorendement van investeerders. Zo groot zelfs, dat voor veel huurwoningen het directe brutorendement ver onder de huidige (hypotheek)rente zakt. Vaak is hierdoor geen financiële ruimte meer voor onderhoud, verbetering of verduurzaming.

Tabel 1: huidige en toekomstige verhuurmogelijkheid – vb. Amsterdam centrum; 60 m²; energielabel C ^[1]

^{Bron: CBRE Research}

Mede doordat de impact op het rendement sterk af zal hangen van de locatie van de huurwoning, is het legitiem om in de verdere analyse gemeenten te clusteren op basis van het verwachte impactniveau: hoog, gemiddeld of laag.

In tabel 2 zijn de twintig grootste Nederlandse gemeenten geclusterd naar verwachte uitpondimpact. De geschatte uitpondimpact wordt bepaald op basis van; de samenstelling van de huurwoningvoorraad, de verwachte huurimpact, maar ook de verwachte mutatiegraad. Deze is in de regel hoger bij kleinere appartementen in de grote steden, dan bij eengezinswoningen in de perifere gebieden, die niet geraakt worden door deze wetswijziging. Met alles wat we nu weten, lijken de volgende impactniveaus voor deze gemeenten realistisch:

Tabel 2: verwachte uitpondimpact in de 20 grootste Nederlandse gemeenten

^{Bron: CBRE Research}

^{[1] _{Gemiddelde aankoopprijs in 2022 van één 60 m²-woning in het centrum van Amsterdam}}

Fasering van de impact

Hoe snel de uitpondimpact meetbaar(der) wordt, hangt af van de fase waarin – met name – de huurreguleringswetgeving zich bevindt, gecombineerd met de gemiddelde mutatiegraad. Uit gesprekken die we de afgelopen 3 kwartalen met verhuurders voerden, blijkt dat de uitpondimpact in een voorfase zit. Hierin is nog geen sprake van negatieve impact op de huurstroom. Integendeel, door sterker stijgende huurprijzen kan bij mutatie vaak zelfs een hogere huurstroom worden behaald. Desondanks zijn veel eigenaren zich al wel aan het oriënteren op uitponden.

Voorfase: nog weinig uitpondimpact, eerste gevolgen al wel merkbaar

In de voorfase zien we dat investeerders vooral buiten de (Nederlandse) woningmarkt gaan investeren. Dit verklaart mede de forse daling van het aantal aangekochte bestaande woningen in de twintig grootste Nederlandse gemeenten. Lag dit aantal in 2020 nog gemiddeld op 6.441 per kwartaal, in 2023 was dit gedaald naar 2.898 per kwartaal: een daling van -55%. Dit komt neer op ruim € 1 miljard minder aan investeringen op kwartaalbasis in de woningmarkt ten opzichte van drie jaar ervoor.

Investeerders beleggen momenteel dus steeds meer in buitenlandse woningmarkten en andere vastgoedsectoren, zoals logistiek en winkels. Maar ze verleggen hun interesse vooral naar andere beleggingscategorieën, bijvoorbeeld aandelen, (staats)obligaties of spaardeposito’s. In potentie genereren deze nu een beter rendement dan woningbeleggingen. Dit komt grotendeels door de verhoogde overdrachtsbelasting en de mogelijke huurstroomimpact door regulering.

Behalve andere investeringsallocaties, zien we nog geen grote wijzigingen in de uitpondstrategieën van voornamelijk particuliere verhuurders. Dit komt mede doordat zij – los van fiscale veranderingen – nog niet noemenswaardig worden geconfronteerd met dalende huurstromen door de reguleringsplannen. Veel investeerders voelen dus weinig urgentie om hun strategie aan te passen. Logisch, want hun (in)directe rendement ondervindt nog geen negatieve impact van de voorgenomen regulering.

Hier valt overigens wel een kanttekening bij te plaatsen. Een groot deel van de particuliere verhuurders werkt namelijk met tijdelijke huurcontracten. Kun je bij mutatie nu nog een huurcontract voor twee jaar afsluiten, vanaf 1 januari 2024 is dit niet meer mogelijk. Ook is het risico op verdere regulering groot, gezien de verschillende partijprogramma’s. De kans op een grotere huur- en lastenverzwaring, zonder exit-mogelijkheid, maakt het zeer onaantrekkelijk om een vast contract aan te gaan. Naar verwachting stijgt dus het aantal uitpondingen in de eerste twee jaar ná afschaffing van de tijdelijke contracten.

In de voorfase is wel al een daling van het beschikbare aanbod voor huurders zichtbaar. Aan de ene kant slinkt de aanwas van nieuw aanbod, doordat investeerders minder koopwoningen aankopen en op de huurwoningmarkt aanbieden. Anderzijds leidt dit krimpende aanbod direct tot een lagere verhuisbereidheid onder huurders. Vanwege hogere financieringslasten kunnen zij meestal niet naar een koopwoning, maar door het kleinere (en dus steeds duurdere) aanbod ook niet naar een andere huurwoning. Na gespreken met het overgrote deel van institutionele investeerders die in Nederland investeren werd duidelijk dat de mutatiegraden in bijna al hun portefeuilles op jaarbasis met -1 tot -3 procentpunt dalen.

Uit onze analyses bleek verder dat dit effect vooral optreedt in de huurwoningsegmenten en gemeenten die harder door de middenhuurregulering worden geraakt. Een volledig causaal verband is nog niet vast te stellen, maar het is beslist opvallend dat het beschikbare aanbod vooral aanzienlijk daalt in de gemeenten waar de uitpondimpact vermoedelijk het grootst wordt. Daarnaast neemt het beschikbare aanbod alleen fors af in het deel van vrije sector dat op termijn zal worden gereguleerd.

Eerste en tweede fase: versnelling in uitponden, mutatiegraden dalen fors

Zodra de middenhuurregulering (Wet betaalbare huur) van kracht wordt, verandert het exploitatieperspectief en ontstaat een kettingreactie. Verhuist een huurder, dan zal de huurstroom bij wederverhuur dalen. Hierdoor zal het directe rendement, afhankelijk van de locatie, met -28% tot -47% zakken. Door deze afname van huurinkomsten valt de taxatiewaarde fors terug, wat het indirecte rendement weer sterk negatief beïnvloedt. Een mogelijk gevolg hiervan is dat hypotheekverstrekkers een hogere rente rekenen, of om extra aflossing vragen.

Ten slotte zullen ook de fiscale maatregelen een negatieve impact hebben. Denk aan verdere beperking van de renteaftrek, afschaffing van de ‘FBI’ (fiscale beleggingsinstelling) en hogere belastingtarieven. Al met al zorgt dit voor extra druk op het exploitatierendement, wat individuele verkoop van een woning op de koopwoningmarkt aantrekkelijker maakt. Hoogstwaarschijnlijk is het zelfs de enige keus.

Veel verhuurders zullen ervoor kiezen om een woning uit te ponden zodra de huurder opzegt. Hierdoor hangt de snelheid waarmee de huurwoningvoorraad gaat krimpen sterk af van de mutatiegraad. Ook buitenlandse reguleringsinitiatieven en het binnenlandse verschil in mutatiegraden (sociale huur versus vrije sector) spelen hierbij een rol. Neem je dit alles in aanmerking, dan valt te verwachten dat de mutatiegraad voor te reguleren woningen de komende jaren gaat dalen naar een niveau nét boven de gemiddelde mutatiegraden van sociale huurwoningen. Dit gebeurt wel pas na een korte verhoging van de mutatiegraad naar aanleiding van de afschaffing van tijdelijke contracten.

CBRE schat dan ook in dat de mutatiegraad onder de 10% zal duiken, waar deze voor duurdere woningen in de grote steden nu nog 15% tot 17% bedraagt^[2]. Het gevolg is tweeledig. Aan de ene kant wordt het beschikbare aanbod in de nieuw gereguleerde sector gedecimeerd. Uiteindelijk leidt dit tot wachtlijsten, zoals we die in Nederland al voor de sociale huursector kennen. Aan de andere kant vertraagt de dalende mutatiegraad de uitpondimpact.

Hierdoor zal het nog minstens twintig jaar duren voordat alle woningen die na mutatie worden gereguleerd, zullen zijn verkocht op de particuliere koopwoningmarkt. Dit impliceert een beperkte impact op de prijsvorming binnen deze markt. Alleen op lokaal niveau kan er incidenteel sprake zijn van een licht drukkend prijseffect op de koopwoningmarkt, en dan vooral in de eerste jaren. Omdat sommige eigenaren dit proces willen versnellen, kiezen sommige investeerders voor verkoop aan de zittende huurders. Deze methode is – zo weten we uit ervaring – bij kleinere appartementen in de steden in zo’n 15% van de gevallen succesvol, en leidt dan tot versnelde uitponding. Hoe de uitponding van de bestaande huurvoorraad zich verder zal ontwikkelen, kunnen we nu grofweg inschatten op basis van:

• bovenstaande ontwikkelingen;
• structuur van de huurvoorraad per gemeente;
• onze verkenningen met belangrijke grotere en kleinere verhuurders.

Vanuit onze analyse verwachten wij dat de bestaande Nederlandse huurwoningvoorraad (in bezit van investeerders) de komende jaren met circa -13% gaat dalen; alleen al door de invoer van de middenhuurregulering. Dit betekent dat de huurwoningvoorraad in het bezit van investeerders op langere termijn krimpt van 751.200 naar 651.400 woningen. Deze afname staat los van de mogelijke toevoeging van nieuwbouwwoningen aan het woningbestand, al lijkt deze met huidige vergunning-niveaus bij lange na niet afdoende om de tekorten op te lossen.

Door de reguleringswijziging verdwijnen er op termijn dus zo’n 100.000 bestaande huurwoningen van de huurmarkt. Dit staat nog los van de uitpondimpact als gevolg van beoogde fiscale wijzigingen; het effect hiervan is niet meegenomen in dit onderzoek.

Duidelijk is dat de huurvoorraad onevenredig hard krimpt in de grotere steden, waar de huurstroomimpact ook het sterkst zal zijn. Zorgelijk, omdat juist hier de vraag naar huurwoningen het grootst is, en de markt dus nóg krapper wordt. Gevolg: een sterk dempend effect op de arbeidsmobiliteit en aantrekkelijkheid van deze steden, onder meer voor studenten en internationale kenniswerkers.

In totaal daalt in de grote steden de voorraad huurwoningen in het bezit van investeerders (die overigens voor een groot deel al sociaal worden verhuurd) met -20%. Landelijk is dit -13%. De groep huurwoningen die veel impact ondergaat, beslaat echter 32% van de totale voorraad. Hierdoor zal een groot deel van de huurwoningen in Nederland alsnog naar de koopwoningmarkt verschuiven. In gemeenten waar impact naar verwachting gemiddeld zal zijn, voorzien we onder investeerders een daling van de huurvoorraad van ongeveer -14%. In de meeste gemeenten van ons land, die gezamenlijk ongeveer de helft (52%) van de huurvoorraad herbergen, blijft de impact beperkt tot een daling van -3%. De voornaamste oorzaak waardoor de krimp van de huurvoorraad hier relatief meevalt, is het feit dat de impact op de huurstroom er zeer beperkt is – of zelfs afwezig. Hierdoor kunnen de meeste verhuurders in deze gemeenten woningen blijven verhuren.

Verslechtering investeringsklimaat en renteverhoging zorgen voor tweede uitpondgolf

Naast de uitpondimpact die direct valt te wijten aan de reguleringswijzigingen, voorzien we dat de combinatie van een verslechterd investeringsklimaat en renteverhogingen zal leiden tot een tweede uitpondgolf.

Veel institutionele investeerders herijken jaarlijks hun woningportefeuille om deze gelijke tred te laten houden met de steeds ambitieuzere duurzaamheidsambities en eventuele aanpassingen in hun beleggingsstrategie. Dit betekent dat er jaarlijks 5.000 tot 25.000 bestaande huurwoningen worden verhandeld op de woningbeleggingsmarkt via complexgewijze verkoop. Sinds 2022 zien we echter een duidelijke verandering optreden in het kopersprofiel van deze bestaande woningcomplexen.

Uit onze analyses blijkt dat – historisch gezien – de meeste bestaande complexen werden verkocht aan investeerders met een exploitatiestrategie. Gemiddeld kwam slechts 7% van deze portefeuilles in handen van lokale investeerders die de woningcomplexen aankochten vanuit een uitpondstrategie. Met name (buitenlandse) pensioeninvesteerders kochten dit soort portefeuilles met het doel ze te verduurzamen en langjarig te verhuren. Hanteren buitenlandse toetreders normaliter een strategie waarbij ze verschillende bestaande woningportefeuilles opkopen, nu zien we onder hen meer terughoudendheid. De oorzaken zijn, wederom: een verslechterd investeringsklimaat, de aanzienlijk verhoogde overdrachtsbelasting en toenemende reguleringsdruk.

Het aantal buitenlandse toetreders op de Nederlandse markt is de afgelopen twee jaar afgenomen. Dit is ondanks de door hen zeer gewaardeerde pluspunten van de Nederlandse woningmarkt, zoals een relatief sterke economie en goede demografische uitgangspunten. Buitenlandse pensioeninvesteerders met woningverhuur als langetermijnstrategie worden inmiddels bij biedingen op woningcomplexen voorbijgestreefd door Nederlandse en lokaal betrokken investeerders met een uitpondstrategie. Deze partijen blijven vervolgens langjarig – vaak wel meer dan 20 jaar – betrokken bij de portefeuille om deze volledig terug te brengen op de particuliere koopwoningmarkt.

De gestegen rente, hogere overdrachtsbelasting en reguleringsimpact hebben een forse invloed op de waarde van een woning wanneer investeerders willen doorexploiteren. Veelal zorgt bovengenoemde combinatie van factoren voor een waardedaling van wel -20% tot -30% op de huidige boekwaarden. Daar staat tegenover dat investeerders met een uitpondstrategie de biedingsprijs bepalen op basis van 65% tot 75% van de leegwaarde – ofwel: de prijs die een individuele woning op de koopwoningmarkt oplevert. Nu de prijzen op de koopwoningmarkt weer in de lift zitten, resulteert dit in een hogere biedingscapaciteit voor lokale investeerders met een uitpondstrategie.

Tot en met 2021 lagen de biedingen van investeerders met een exploitatiestrategie veelal hoger dan die van investeerders met een uitpondstrategie. Inmiddels zien we dat deze markt volledig is gekanteld. Sterker, in het afgelopen jaar werd een historisch hoog aandeel (48%) bestaande woningportefeuilles verkocht aan een zogeheten ‘uitponder’. Deze woningen zullen dus op termijn van de huurwoningmarkt verdwijnen.

Bijzonder genoeg blijkt uit verdere analyse van het type bestaande woningen dat onlangs gekocht is door uitponders, dat het merendeel (84%) van deze individuele woningen niet door de middenhuurregulering wordt geraakt. Dit houdt in dat er, naast de uitpondimpact van nog te reguleren woningen, ook een uitpondgolf in het ongereguleerde segment zal optreden. Oorzaken: de huidige economische omstandigheden en het verslechterde investeringsklimaat. In totaal gaat het op dit moment om zo’n 3.000 woningen die sinds 2022 zijn aangekocht. Blijven de huidige prijsverhoudingen tussen doorexploitatie en uitponding bestaan, dan kan dit aantal de komende jaren oplopen tot wel 20.000 tot 30.000 woningen.

Zoals zichtbaar is in figuur 8, betreft de bulk van deze wooneenheden, eenheden van circa 100 m². Dit betreffen vooral meergezinswoningen in grote steden die veelal een aanzienlijk hogere mutatiegraad hebben dan eengezinswoningen in middelgrote steden. Ondanks de hogere mutatiegraad betekent dit alsnog een strategie met een lange adem. Uitponders zijn vaak wel 20 jaar bezig om alle woningen individueel te verkopen. Dit kan echter nog langer zijn, naarmate de mutatiegraden in de toekomst verder gaan dalen, naar het niveau zoals we deze al in sterke mate zien in de sociale huursector.

Groeiende vraag, dalende voorraad

De huurwoningmarkt vertoont na jaren van sterke groei nu een aanzienlijke daling, mede als gevolg van beleids- en wetswijzigingen die het investeringsklimaat sterk negatief beïnvloeden. Zonder wijzigingen in dit voorgenomen beleid zet deze krimp de komende jaren door. De introductie van de huurprijsregulering ‘duwt’ zo’n 100.000 huurwoningen naar de koopwoningmarkt. Ironisch genoeg zijn dit vrijwel uitsluitend woningen die anders in het nieuw te reguleren middensegment zouden worden aangeboden. Daar komt nog eens een verlies van 20.000 tot 30.000 huurwoningen bij door de combinatie van een verslechterd investeringsklimaat en de huidige economische situatie. Zoals hierboven toegelicht, zijn dit voor het overgrote merendeel (84%) woningen in het vrije huursegment. Deze impact staat nog los van mogelijke nadelige effecten door fiscale veranderingen.

Deze daling in de huurvoorraad zal bovendien niet snel herstellen. In de afgelopen jaren voegden investeerders jaarlijks gemiddeld 14.000 woningen toe aan de voorraad. Gelet op de huidige verslechtering van het investeringsklimaat ligt het voor de hand dat dit volume terugzakt naar het niveau van vóór 2015, namelijk 6.300 woningen per jaar. Kort gezegd: ondanks mogelijke nieuwbouw zal de huurvoorraad flink dalen, wat huurprijsstijgingen in het toekomstige vrije segment juist verder in de hand werkt.

Een terugval van 17% van de huurvoorraad in eigendom van investeerders betekent bovendien een forse verslechtering van de toegankelijkheid van de huurwoningmarkt – een markt die fungeert als de flexibele schil van de totale woningmarkt. Deze verminderde toegankelijkheid heeft uiteindelijk ook gevolgen voor de dynamiek op de sociale huurwoningmarkt en de koopwoningmarkt. Verhuizen wordt immers voor iedereen lastiger. Ook de arbeidsmarkt zal hinder ondervinden van een minder bewegelijke huurwoningmarkt, doordat talent zich minder makkelijk regionaal kan verplaatsen, met name naar de grote steden. Dit zal een beperkend effect hebben op de toekomstige economische productiviteit in Nederland. Het is daarom noodzakelijk om de negatieve impact van de reguleringsmaatregelen op de beschikbaarheid van huurwoningen te minimaliseren, zodat mobiliteit op de woning- en arbeidsmarkt gewaarborgd blijft en de economische productiviteit niet in het gedrang komt.