Artikel

Hogere hypotheekuitgaven leiden tot meer vraag naar huurwoningen in Europa

juni 19, 2024

Door Frank Verwoerd

Hogere hypotheeklasten drijven de vraag naar woningen binnen Europa richting de huurmarkt.

Managementsamenvatting

De vraag naar huurwoningen in heel Europa neemt toe als gevolg van de hogere hypotheekrente, waardoor het bezitten van een woning minder betaalbaar wordt. Deze trend zal zich naar verwachting voortzetten, ondanks een verwachte lichte daling van de hypotheekrente. Ondanks dat huren relatief goedkoper is, is het duidelijk dat steeds meer landen regulering op de huurmarkt bespreken of al hebben geïmplementeerd. In de praktijk blijkt echter dat bij meer regulering de vraag naar huurwoningen toeneemt, terwijl het aanbod eerder afneemt. Als gevolg hiervan wordt de kloof tussen kopen en huren groter, waardoor de overgang van huishoudens van huurwoningen naar koopwoningen wordt vertraagd.

Uiteindelijk blijft het van cruciaal belang om ervoor te zorgen dat de bouw van nieuwe woningen minder volatiel is. Momenteel zijn nieuwe ontwikkelingen te conjunctureel gevoelig, wat resulteert in een ernstig woningtekort in de meeste Europese steden. In onze ogen is de belangrijkste oplossing een anticyclisch beleid, waarbij overheden in tijden van economische tegenwind meer speelruimte kunnen bieden aan ontwikkelaars en investeerders. Aan de andere kant kunnen overheden juist in tijden van economische kracht strenger zijn in hun planningseisen. Hierdoor ontstaat er meer flexibiliteit aan de kostenkant van de woningbouw, waardoor conjuncturele schommelingen beter kunnen worden opgevangen en er jaarlijks voldoende woningvoorraad bij kan komen, wat uiteindelijk de oplossing is om een eventuele scherpe stijging van de woonlasten, zowel bij koop als huur, tegen te gaan.

De afgelopen twee jaar is de betaalbaarheid van een koopwoning in Europa flink verslechterd. Door de scherpe stijgingen van de hypotheekrente zijn de gemiddelde maandelijkse bruto hypotheeklasten voor een nieuwe woning in Europa in 2023 gestegen naar € 2.015 per maand. Ondanks een verwachte lichte daling van de hypotheekrente zullen deze kosten naar verwachting in de toekomst niet dalen . In vrijwel alle steden in Europa is sprake van een ernstig woningtekort, wat erop wijst dat de huizenprijzen met gemiddeld 2,7% per jaar zullen blijven stijgen.

Een banner met een achtergrond met symmetrische appartementen en met een blok met tekst waarin staat wat de gemiddelde bruto hypotheeklasten zijn voor een nieuwe woning in Europa in 2023.

De relatieve stijging van de kosten voor het kopen van een huis verschuift de vraag naar de huursector in heel Europa. De huursector zag al een toename van de structurele vraag – mede door de behoefte aan flexibiliteit op het gebied van wonen – maar de vraag wordt nu ook steeds meer gedreven door economische factoren. Huren is nu goedkoper dan kopen in de meeste Europese steden als gevolg van de stijgende hypotheekrente de afgelopen twee jaar. Dit betekent niet noodzakelijkerwijs dat huishoudens in een koopwoning nu overstappen naar de huurmarkt, maar eerder dat huurders langer in hun huurwoning blijven wonen. Deze trend vergroot uiteindelijk de structurele vraag naar huurwoningen, maar markeert ook een afname van de transitie van de huurmarkt naar de koopmarkt.

Figuur 1: Gemiddelde maandelijkse huur voor meergezinswoningen vs. bruto hypotheeklasten voor nieuwe woningen Bron: CBRE, Bank of England, Danmarks Nationalbank, De Nederlandse Bank en Statistics Zweden

Daar komt bij dat de toegenomen hypotheeklasten er mede aan bijdragen dat de doorstroming op de woningmarkt terugvalt. Gelet op het sterke gebrek aan beschikbare huurwoningen heeft dit een duidelijk verschuivings- en prijseffect. Doordat er onvoldoende reguliere huurwoningen in de voorraad beschikbaar zijn om in de vraag te voorzien is zichtbaar dat ook de vraag naar studentenhuisvesting en verschillende soorten co-living en services appartement concepten toeneemt. Tegelijkertijd zorgt het inelastisch aanbod voor hogere huurprijsvorming op de huurwoningmarkt. De structureel toegenomen vraag zorgt er in de komende drie jaar voor dat er jaarlijks naar verwachting een markthuurgroei zichtbaar zal zijn van 3.9%, waar dit gemiddeld over de laatste zeven jaar 4,1% per jaar was.

Een banner met op de achtergrond een groene woonwijk met royale woningen en een blok met de tekst '3,9% verwachte huurgroei op jaarbasis voor de komende drie jaar'.

De discussie over de betaalbaarheid is te veel gericht op de huurwoningmarkt

Interessant genoeg leidt een hogere huurgroei – die louter het resultaat is van marktwerking – vaak tot gespannen discussies over de betaalbaarheid. Toch is de huurwoningmarkt in veel steden opmerkelijk genoeg nog steeds aanzienlijk betaalbaarder dan de koopwoningmarkt in diezelfde steden. Alleen in Milaan zijn de kosten van een appartement nog vrijwel vergelijkbaar met de kosten van huren. In andere steden zien we een verslechtering van de betaalbaarheid van koopwoningen ten opzichte van huren.

De relatieve prijsstelling van huurwoningen is in de loop der jaren verbeterd ten opzichte van koopwoningen. Dit komt uiteraard grotendeels door de gestegen hypotheekrente, maar het komt ook doordat de prijzen van koopwoningen in de meeste steden gemiddeld sterker zijn gestegen dan de huurprijzen.

Figuur 2: Kostenvermenigvuldiger van de afbetaling van een nieuwe hypotheek vs. de maandelijkse huur van meergezinswoningen Bron: CBRE, Bank of England, Danmarks Nationalbank, De Nederlandse Bank en Statistics Zweden

De bijwerkingen van regelgeving zijn vaak groter dan de daadwerkelijke gevolgen voor de betaalbaarheid

Tegelijkertijd ontstaan er in veel landen en regio’s initiatieven voor meer regulering van de huurwoningmarkt met als doel de sector betaalbaarder te houden. Catalonië heeft bijvoorbeeld de nieuwe huurprijsreferentie-index ingevoerd en de Nederlandse regering heeft eind april ingestemd met het reguleren van de huurprijzen voor een groot deel van de kleinere woningen in Nederland.

Maar wanneer dergelijke maatregelen worden ingevoerd, lijkt er te weinig aandacht te zijn voor de bijwerkingen. Zowel in Catalonië als in Nederland zien we nu al een daling in het beschikbare aanbod van huurwoningen. Beleggers trekken zich terug uit de woningbeleggingsmarkt, terwijl de regelgeving de vraag naar dit soort woningen verder doet toenemen. Kortom, de verhouding tussen vraag en aanbod blijft verslechteren.

Bovendien wordt de financiële kloof tussen huren en kopen groter. Dit is vooral duidelijk in Stockholm, een van de meest gereguleerde huurmarkten in Europa. De prijs van koopwoningen wordt niet geremd door regelgeving, waardoor er een grote kloof ontstaat tussen de kosten van het huren en kopen van een huis in Stockholm. Deze regulering heeft niet alleen een sterke invloed op de vraag op de huurmarkt, maar belemmert ook de doorstroming naar de koopmarkt en vergroot uiteindelijk de vraag naar huurwoningen verder.

Kortom, regulering kan op de korte termijn bijdragen aan het verbeteren van de betaalbaarheid van de bestaande huurmarkt. Op de lange termijn leidt het echter tot een vermindering van de investeringen op de huurwoningmarkt, een cruciale factor bij het vergroten van het aanbod en het herstellen van het evenwicht op de markt. Bovendien heeft regelgeving een negatieve invloed op het functioneren van de huizenmarkt en kan het de vermogensongelijkheid op de lange termijn verergeren.

"De financiële kloof tussen huren en kopen, vooral in de sterk gereguleerde markt van Stockholm, wordt aanzienlijk groter als gevolg van de ongeremde prijsvorming op de koopwoningmarkt."

Een anticyclisch woningprogrammeringsbeleid kan de trend in het vergunningsniveau helpen keren

In plaats van aanvullende regelgeving op te leggen, is de belangrijkste oplossing het vergroten van de aantrekkelijkheid van de bouw van alle segmenten van huurwoningen. Momenteel maken de hogere kapitaalkosten in veel Europese steden een businesscase voor nieuwbouw minder haalbaar, dus flexibiliteit en strategische planning zijn cruciaal om een scherpe daling van de bouw van nieuwe huurwoningen te voorkomen.

Figuur 3: Indexvergunningsniveau voor nieuwbouw van woningen in de Europese Unie en Groot-Brittannië Bron: Eurostat, Glenigan (gebaseerd op voortschrijdend gemiddelde totaal)

Een anticyclisch beleid kan helpen de scherpe daling van de vergunningsniveaus (EU: -32% / GB: -28% in twee jaar tijd) om te keren, waardoor de noodzaak wordt vermeden om te wachten tot de bouwkosten terugkeren naar een niveau waarop nieuwbouw financieel haalbaar is. Een dergelijk beleid zou een striktere handhaving van de bouw-, programmerings- en volumevoorwaarden tijdens perioden van economische voorspoed kunnen omvatten, en een mildere toepassing in tijden van economische neergang.

Ten tijde van de mondiale financiële crisis (toen ook het vergunningsniveau op de huizenmarkt in Europa scherp daalde) kozen verschillende landen ervoor om ofwel de generieke leencapaciteit te vergroten, ofwel specifiek de leencapaciteit voor starters te vergroten. Dergelijke maatregelen kunnen effectief zijn als er onvoldoende marktvraag is, wat momenteel niet het geval is. Tegelijkertijd zagen we in sommige landen – waaronder Nederland – de bereidheid om het bouwprogramma te verschuiven van kopen naar huren, en woningproducten aan te passen naar meer kleinschalige woonruimtes, omdat deze aanpassingen destijds beter verkochten en daarmee een beter resultaat voor de ontwikkelaar. Deze flexibiliteit lijkt nu veel minder duidelijk te zijn, ook al zou deze de daling van de bouwactiviteit aanzienlijk kunnen verminderen.

Door deze maatregelen te implementeren, kunt u meer kostenflexibiliteit en een beter rendement voor bouwprojecten creëren, waardoor het voor projectontwikkelaars gemakkelijker wordt om op economische tegenslagen te reageren. Over het geheel genomen zou dit beleid moeten leiden tot een minder volatiele huizenpijplijn in Europa en moeten bijdragen aan het oplossen van het kernprobleem van het aanbodtekort.

Gerelateerde inzichten

Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0