Viewpoint

Verdubbeling van nieuwbouwproductie door versoepelen van programmeringseisen

Vergroten van de woningvoorraad garandeert betaalbaarheid over breedte van de woningmarkt

december 10, 2024

Door Frank Verwoerd Frederieke Meijer

Een gebouw in aanbouw, omgeven door een uitgebreide steigerconstructie van metalen buizen en stangen.

Tegenvallende vergunningspijplijn vergroot de toekomstige bouwopgave

Ondanks de ambities van het Rijk om tot en met 2030 jaarlijks 100.000 woningen te bouwen, is in de afgelopen jaren het aantal afgegeven bouwvergunningen teruggelopen naar ver onder dit doel. De meest recente periode van 2022-2024 liet een gemiddeld jaarlijks vergunningsniveau van slechts 63.000 woningen zien. Het aantal woningen dat uiteindelijk is gerealiseerd is ruim minder. Naast het feit dat dit aantal ontoereikend is om de huidige tekorten op te lossen, betekent dit tevens dat de opgave voor de resterende jaren cumulatief oploopt.

Ook in Amsterdam is het aantal afgegeven bouwvergunningen de afgelopen twee jaar dusdanig gedaald dat het doel van 7.500 woningen per jaar de komende twee jaren bij lange na niet zal worden gehaald. Met de huidige ‘vergunningspijplijn’ zal in 2025-2026 het aantal opgeleverde woningen niet boven de 4.200 per jaar uitkomen – een grove undershooting van de almaar groeiende vraag naar woningen in de hoofdstad.

Belangrijk obstakel is de toegenomen “red tape” rondom bouwprojecten

De terugvallende vergunnings- en nieuwbouwcijfers in Amsterdam worden grotendeels veroorzaakt door dezelfde combinatie van factoren als die in heel Nederland te zien is. Stijgende bouwkosten en een tekort aan ambtelijk- en bouwpersoneel bemoeilijken de haalbaarheid van projecten door heel het land. Maar naast deze redenen vormen strikte bouw- en programmeringseisen een steeds grotere belemmering. Met name de strenge programmeringseisen m.b.t. betaalbaarheidssegmenten in veel gemeentes, en in het bijzonder in Amsterdam, blijken een groot obstakel voor het rond rekenen van projecten.

Ondanks het nijpende woningtekort kent Amsterdam de strengste programmeringsnorm van 40-40-20 voor nieuwbouwprojecten (naast diverse additionele erfpachtvoorwaarden). Hoewel de intentie is om het aantal betaalbare woningen te vergroten, is gebleken dat de maatregelen momenteel de broodnodige toevoeging van woningen aan de Amsterdamse voorraad vooral belemmeren.

Resultaten Enquête programmeringseisen Amsterdam

CBRE heeft onder woningontwikkelaars die actief zijn in Amsterdam een enquête uitgezet. Hierin zijn de ontwikkelaars bevraagd op het aantal woningen dat zij in de planfase hebben, welk deel van hun portefeuille “on hold” staat, en of het versoepelen van programmeringseisen deze projecten – ceteris paribus - wel doorgang zou geven. De uiteindelijk groep respondenten ontwikkelen samen 57% van het totaal aantal geplande woningen van 2025 t/m 2030 door marktpartijen en hebben samen 22.000 geplande woningen in de ontwikkelportefeuille.

Bijna 40% van geplande woningen staat momenteel “on hold” door combinatie van kosten- en capaciteitsproblemen

Gezien de enorme bouwopgave die overheden en marktpartijen de komende jaren moeten realiseren, is het essentieel om zoveel mogelijk geplande woningen doorgang te laten vinden. Uit de gemeente monitor van Amsterdam blijkt dat er 52.000 woningen tot en met 2030 nog in de planfase staan; genoeg om de komende jaren het gemeentelijke doel van 7.500 woningen per jaar te behalen. Van dit totaal aantal woningen wordt circa 73% door marktpartijen gerealiseerd.

Maar, zo blijkt uit een rondgang onder projectontwikkelaars, van deze geplande woningen staat grofweg 40% “on hold”. Hierbij speelt een mix aan belemmeringen, van hoge grondprijzen, duurzaamheidseisen tot strikte programmering. Hoewel de problematiek dus veelvoudig kan zijn, geven de projectontwikkelaars in de enquête aan dat bij het wegvallen van de programmeringseisen ceteris paribus, maar liefst 62% van alle geplande woningen die nu “on hold” staan wèl zou kunnen worden gerealiseerd. De nieuwbouwproductie in Amsterdam zou dus aanzienlijk kunnen toenemen de komende jaren door het versoepelen van de bouw- en programmeringseisen.

Loslaten van programmeringseisen zet enorme (extra) nieuwbouwproductie op gang

Programmeringseisen spelen in vele projecten een cruciale rol bij het al dan niet kunnen rond rekenen van de businesscase van een woningontwikkeling. In veel gevallen kunnen, ceteris paribus mogelijke andere obstakels, een groot deel van de pijplijn die nu “on hold” staat wèl worden gerealiseerd als enkel de programmeringseisen worden versoepeld. Zo geven projectontwikkelaars aan dat wanneer de programmeringseisen van 40-40-20 naar 30-30-40 zouden gaan, maar liefst 31% van de woningen “on hold” wèl kunnen worden gerealiseerd. In plaats van 13.200 kunnen zij dan 15.700 woningen realiseren.

Wanneer er geen programmeringseisen zouden worden toegepast, kan dit volgens de ondervraagde projectontwikkelaars leiden tot de realisatie van maar liefst 18.600 woningen in plaats van de eerder geraamde 13.200. Daarnaast is er gekeken naar de potentie voor extra woningen in reeds gepland projecten wanneer er geen programmeringseisen zouden worden gesteld. Wanneer er minder opbrengsten hoeven worden gebruikt om onrendabele toppen van sociale- en middenhuur af te dekken, zijn er extra inkomsten om de kosten te dekken, wat hen in staat stelt om de geplande woningen te bouwen. Dit zou resulteren in een additionele bouwcapaciteit van 4.100 woningen, wat gelijkstaat aan het totale aantal sociale huurwoningen dat momenteel gerealiseerd kan worden. Deze cijfers benadrukken het belang van beleidsverandering in de woningbouwsector en de potentie voor een aanzienlijke verhoging van het woningaanbod op korte termijn.

Stimuleren van nieuwbouw zorgt voor doorstroming en efficiënter gebruik van de aanzienlijk grotere bestaande voorraad

Het huidige gemeentebeleid, in de vorm van de 40-40-20 programmeringseis, heeft er de afgelopen jaren niet toe geleid dat de betaalbaarheid in Amsterdam is verbeterd. Immers, de betaalbaarheid op de gehele woningmarkt wordt niet bepaald door de segmentering van de toevoeging, maar door de grootte van de volledige woningvoorraad. Het beperken van de groei van de voorraad is de afgelopen jaren dan ook vele malen schadelijker gebleken voor de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de Amsterdamse woningmarkt dan het sturen op segmentering van deze groei.

Dit probleem is niet uniek voor Amsterdam. In veel gemeenten in Nederland, deels ingegeven door de 2/3 betaalbaarheidsopgave vanuit het Rijk, belemmeren dit soort programmeringseisen de bouw van woningen. Het is in het verleden al vaak onmogelijk gebleken in Nederland om – zonder substantiële subsidies vanuit de overheid – de nieuwbouwproductie significant op te schalen. De meerjarige overheidsbegroting biedt momenteel weinig hoop op een dergelijke financiële impuls om woningbouwprojecten rond te rekenen en de benodigde woningen te realiseren.

Bovendien is de vraag of sturen op betaalbaarheid, langs de lijn van nieuwbouw, doelmatig is. Daarbij kan het sturen op doorstroming van huishoudens die op termijn mogelijk niet meer tot de primaire doelgroep voor het sociale segment behoren vele malen effectiever zijn. Met een duidelijke verbetering van de nieuwbouwproductie ontstaat er ook voor die mensen op termijn een betaalbaar alternatief. Betaalbaarheid van de woningmarkt is dan ook veelal een verdelingskwestie die in grote mate kan worden opgelost in de bestaande voorraad. Het verminderen van “red tape” rondom nieuwbouwprojecten vergt weinig investeringen, en biedt daarom een effectieve manier om in tijden van stagnerende bouwproductie toch het benodigd aantal woningbouwprojecten van de grond te krijgen. Hiermee verzekeren we op de lange termijn betaalbaarheid over de breedte van de markt, en daarmee een beter functionerende woningmarkt voor iedereen.

Gerelateerde inzichten

Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0