De logistieke sector opereert al jaren met krappe winstmarges. Bedrijven creëren vooral waarde door hun logistieke processen zo efficiënt mogelijk in te richten. Dat is steeds lastiger door recente en aankomende kostenstijgingen. Deze financiële ontwikkelingen raken de sector dan ook direct in de kern van zijn bedrijfsvoering. Arbeids- en energiekosten zijn structureel gestegen en daarbovenop zorgt de invoering van de vrachtwagenheffing dit jaar voor extra kosten – oplopend tot 9,8%. Deze druk maakt het voor logistieke bedrijven noodzakelijk om hun operationele ketens sneller te optimaliseren en slimmer in te richten.
Schaalvergroting en consolidaties zijn in toenemende mate een strategisch vereiste om concurrerend te blijven. Dit heeft directe gevolgen voor logistiek vastgoed. Zo verandert allereerst de locatiebehoefte van distributiecentra en liggen tegelijkertijd de vereisten voor schaal, kwaliteit en technologische uitrusting steeds hoger, wat deze verschuiving verder versterkt.
Marges in het gedrang door sterke kostenstijgingen
Uitbreidingsbehoefte daalt door gematigde economische groei
Van expansie naar consolidatie
De logistieke vastgoedmarkt zit in een nieuwe fase. Zoals te zien is op figuur 1 op pagina 4 van het hele rapport, groeide de markt tussen 2017 en 2023 sterk en kende een periode van expansie, met een piek tijdens de Covid-19-pandemie. Inmiddels maakt die groei plaats voor consolidatie.
Aan de vraagzijde zorgden economische onzekerheid, langzamere economische groei en handelstarieven voor terughoudendheid op de markt. Hierdoor bleef de jaarlijkse toename van het extra gebruikte metrage achter. In 2024 kwam de netto-absorptie uit op circa 600.000 m² en in 2025 op 1,3 miljoen m². Dat ligt duidelijk onder het 10-jaarsgemiddelde van circa 2 miljoen m².
Voorzichtig positief beeld
CBRE verwacht de komende jaren een gematigde groei, van circa 1,3 tot 1,4 miljoen m² (figuur 1 op pagina 4). E-commerce blijft daarbij een belangrijke aanjager van de vraag op lange termijn.
Tegelijkertijd schetsen economische vooruitzichten een voorzichtig positief beeld. Geopolitieke ontwikkelingen, zoals de oorlog in het Midden-Oosten, kunnen nog drukken op dit vooruitzicht, met name wanneer het conflict langdurig aanhoudt.
Arbeidstekort leidt snel tot stijgende kosten
De uitbreidingsvraag laat voorzichtig herstel zien ten opzichte van eerdere jaren, maar binnen logistieke ketens nemen de uitdagingen om kosten beheersbaar te houden juist sterk toe.
Schaarste & verouderend personeelsbestand
Arbeid vormt daarbij een van de snelst stijgende kostenposten. Dit komt onder meer door een krap en snel verouderend personeelsbestand. Zo is circa 31% van de vrachtwagenchauffeurs ouder dan 55[1], waardoor de uitstroom naar verwachting sneller toeneemt dan de instroom. Deze aanhoudende schaarste jaagt loongroei verder aan: sinds 2022 ligt de jaarlijkse cao-loongroei in de sector vervoer & opslag op minimaal 4%, met een piek van 8,3% in 2023.
Afhankelijkheid legt ruimtelijke druk
Arbeidsmigranten helpen om loonkosten te dempen. De sector leunt hier dan ook op, met schattingen tussen de 350.000 en 400.000[2] werkenden. Het coalitieakkoord 2026-2030 biedt ruimte voor het blijven inzetten van arbeidsmigranten, maar stelt ook duidelijke eisen aan voldoende huisvesting. Als concreet beleid volgt, fungeert daardoor adequate huisvesting als harde randvoorwaarde voor nieuwe logistieke bedrijfsvestigingen. Dit ruimtelijke kader maakt nieuwe ontwikkelingen complexer en versnelt de zoektocht naar alternatieven, zoals verder geautomatiseerde distributiecentra.
Transportkosten stijgen door vrachtwagenheffing en hogere brandstofprijzen
Arbeidskosten stijgen al aanzienlijk. Daarnaast nemen ook de transportkosten fors toe door twee belangrijke factoren: de vrachtwagenheffing en stijgende energieprijzen.
Extra druk op wegvervoer door vrachtwagenheffing
Vanaf 1 juli 2026 betalen vrachtwagens vanaf 3.500 kg een heffing per gereden kilometer. Volgens een kostenraming van Panteia leidt dit voor specifieke bedrijven tot een kostenstijging van 9,8%. Hoewel de subsidieregeling AanZET de aanschaf van elektrische vrachtwagens ondersteunt en dit een deel van de kosten kan dempen, dwingt de heffing bedrijven alsnog tot investeringen. Voorbeelden hiervan zijn elektrificatie van het wagenpark, of een strategische herpositionering richting knooppunten en corridors om het aantal gereden kilometers te beperken.
Andere modaliteiten bieden deels een alternatief. Toch blijft de afhankelijkheid van wegvervoer groot. De groeiende e-commercemarkt leunt sterk op fijnmazige distributie dicht bij stedelijke gebieden en vereist daarmee flexibel transport over de weg. Daarnaast vraagt een verschuiving naar andere modaliteiten om forse investeringen in infrastructuur, zoals budgetallocatie voor achterstallig onderhoud in binnenvaart. Volgens Rijkswaterstaat zijn aanzienlijke extra investeringen nodig om kritieke infrastructuur op orde te brengen[3].
Stijging energieprijzen versterken de druk
Tot slot vergroten geopolitieke spanningen de kosten verder. In de afgelopen jaren zorgde een volatiel geopolitiek klimaat al voor sterk stijgende brandstofprijzen. De oorlog in het Midden-Oosten heeft ertoe geleid dat de dieselprijzen (excl. btw) per eind maart 2026 met 27% stijgen[4] ten opzichte van begin van het jaar. Een langdurig conflict met langdurig verhoogde dieselprijzen zorgt daarmee voor een verdere stijging van transportkosten.
Van uitbreidingen naar consolidaties en overnames
Druk op kosten versnelt schaalvergroting
Aanzienlijke kostenstijgingen dwingen logistieke bedrijven hun operaties kritisch te herzien en efficiënter in te richten; een dynamiek die de logistieke sector al decennialang typeert. De laatste aanzienlijke impuls aan schaal en efficiëntie is vooral gestuurd door globalisering, waardoor toeleveringsketens verder zijn opgeschaald. De ontwikkeling verhoogde de complexiteit van goederenstromen en voorraadbeheer en versterkte daarmee de behoefte aan schaal.
Uitbesteding aan logistieke dienstverleners
Veel bedrijven kiezen na opschaling voor contractlogistiek. Hierin besteden zij logistieke processen uit aan gespecialiseerde logistieke dienstverleners, ook wel third‑party logistics providers (3PL’s). Deze trend is in de afgelopen vijf jaar duidelijk terug te zien in de vastgoedmarkt: 3PL’s waren goed voor ongeveer 43% van de totale opname van logistiek vastgoed in Nederland.
Een voorbeeld hiervan is Hunkemöller, dat zijn Europese logistieke activiteiten voor het eerst uitbesteedt aan logistiek dienstverlener GXO. Met deze stap richt Hunkemöller zich op verdere automatisering en hogere operationele efficiëntie.
Kostenreductie als topprioriteit
Door de combinatie van kostenstijgingen en toenemende complexiteit neemt de druk op de sector verder toe. Recent onderzoek van Reuters en CargoWise[5] toont dan ook dat 67% van de ondervraagde managers kostenreductie als topprioriteit ziet. Digitalisering en automatisering met nieuwe technologie vormen daarbij de belangrijkste middelen om kosten te besparen en processen toekomstbestendig in te richten.
Overnamegolf neemt toe
Als gevolg hiervan leggen de benodigde investeringen in technologie en efficiëntie vooral druk op kleinere transporteurs en logistieke dienstverleners. Zij beschikken vaak niet over voldoende schaal of kapitaal om het tempo bij te houden, wat deze partijen aantrekkelijk maakt voor overname door grotere spelers.
Deze factoren zorgen onder andere voor een consolidatiefase in de logistiek. Zo nam in 2025 DSV de logistiek dienstverlener DB Schenker over. Ook breidde de Franse Jacky Perrenot Group haar positie uit met de overname van Vos Logistics. Bij deze overname speelde ook het voldoen aan strengere milieu- en decarbonisatie-eisen een belangrijke rol.
Dit voorbeeld laat zien dat duurzaamheid een steeds bepalender drijver van marktconsolidatie is, naast schaalvoordelen en kostenbesparingen. De vrachtwagenheffing die op 1 juli 2026 ingaat vergroot de druk verder en houdt de consolidatiegolf in beweging.
Vastgoed als middel voor logistieke kostenreductie
De behoefte aan schaal en automatisering stuurt de huisvestingskeuze van logistieke gebruikers. Daardoor verschuift de rol van vastgoed binnen de logistieke operatie. Een efficiënte locatie en een passend gebouw verlagen structureel de operationele druk, waardoor vastgoed steeds vaker fungeert als strategisch middel om kosten te besparen.
Aandeel kosten vastgoed in operatie daalt
Dankzij een ruimer aanbod en een afgenomen uitbreidingsbehoefte is er meer balans in de markt. Dit zorgt ervoor dat de huurprijzen voor logistiek vastgoed sinds 2024 zijn gestabiliseerd. Hoewel de huurstijgingen tussen 2021 en 2023 het aandeel vastgoedkosten in de totale operatie hebben vergroot, blijft vastgoed een relatief beperkte kostenpost. Sterker, door snel stijgende kosten in de rest van de logistieke keten neemt dit aandeel snel af. In 2025 ligt het aandeel van huur- en servicekosten doorgaans tussen de 5 en 10% van de totale logistieke kosten. Waar dit aandeel in eerdere jaren bij veel gebruikers boven de 10% lag, krimpt het aandeel vastgoedkosten naar verwachting in 2026 verder.
Locatie en kwaliteit winnen aan belang
Uit de CBRE Logistics Occupier Survey, evenals interviews die CBRE uitvoerde onder gebruikers van logistiek vastgoed, blijkt dat deze het belangrijker zijn gaan vinden dat de locatie en het gebouw bijdragen aan operationele efficiëntie. Voor een optimale logistieke operatie zijn zowel de locatiekeuze als het gebouwontwerp cruciaal.
Zo vraagt het gebouwontwerp om focus op duurzaamheid, voldoende stroomcapaciteit en een toekomstbestendig, efficiënt ontwerp. Samen leggen deze factoren de basis voor sterke operationele prestaties en duurzame kostenbesparingen op de lange termijn, bijvoorbeeld op het vlak van kosten voor arbeid of transport.
Derrek-Jan van Schip, Commercial Director ID Logistics: “Personeel, energie, transport en huur drukken allemaal tegelijk op de operatie. Dat maakt dat we bij ID Logistics anders naar logistiek vastgoed zijn gaan kijken. Huisvesting is voor ons geen randvoorwaarde meer, maar een directe hefboom voor efficiëntie en continuïteit.”
Begrip van kwalitatief logistiek vastgoed verbreedt verder
Schaal blijft essentieel voor efficiëntere operaties
De uitbreidingsvraag in logistiek vastgoed blijft lager dan tijdens Covid-19, maar door sterke kostenstijgingen blijft uitbreiding voor veel bedrijven noodzakelijk. Sinds het einde van het vorige decennium kiezen logistieke partijen steeds vaker voor grotere distributiecentra. Vanaf 2019 versnelt die ontwikkeling en ontstaan steeds meer gebouwen met een volume van meer dan 500.000 kubieke meter.
Logistieke campussen
Recent zet die schaalvergroting door in de vorm van logistieke campussen en parken. Deze logistieke parken bestaan uit zeer grote gebouwen die zich richten op een beperkt aantal goederenstromen in voornamelijk contractlogistiek. Sinds 2025 spant de oplevering van DSV Logistiek Park Moerdijk met bijna 2,5 miljoen m³ de kroon als het grootste distributiecentrum in volume binnen de Benelux. Bekijk de volledige ontwikkeling van grootte van logistieke ontwikkelingen in kubieke meter in het rapport (pagina 11).
Rendabiliteit schaalvergroting
Hoewel de schaalvergroting ruimtelijke discussies oproept, biedt schaal duidelijke voordelen ten opzichte van kleinere locaties. Allereerst spreiden grotere distributiecentra vaste kosten over meer volume, wat de kosten per order verlaagt en gebouwkosten per kubieke meter reduceert.
Automatiseringsinvesteringen leveren pas rendement op bij grotere locaties, waardoor kleinere dienstverleners achterblijven. Deze investeringen verhogen de inzet van personeel en systemen en versterken de operationele afstemming. Daardoor richten bedrijven hun transport en inkoop effectiever in. Het resultaat: minder verspilling, hogere productiviteit en structureel lagere operationele kosten.
Diverse verhuismotieven door verandering kostenstructuur
Van 2015 tot ongeveer 2023 zorgde een sterke expansiebehoefte in de markt voor een grote toename van grootschalige opleveringen. Het productaanbod was in die periode relatief gestandaardiseerd en vooral gericht op opslagcapaciteit. Hoewel uitbreiding nog steeds een belangrijke drijfveer is voor locatiekeuze, blijkt uit circa 80%[6] van de verhuisbewegingen dat logistieke bedrijven vooral verhuizen om kwaliteitsverbetering te realiseren. De eisen van gebruikers nemen toe: criteria zoals vloervlakheid (voor automatisering), groenvoorziening, stroomcapaciteit, daglichtinval en laadinfrastructuur worden steeds belangrijker.
Toename consolidatiestrategieën
Daarnaast is in de logistieke opname een duidelijke toename van consolidatiestrategieën zichtbaar. Stijgende kosten, vooral in het wegvervoer, versterken deze trend. Eén grote locatie biedt schaalvoordelen: ruimtebesparing, hogere efficiëntie en lagere structurele kosten in de logistieke keten. Een voorbeeld is Lekkerland, dat drie locaties samenbracht in één nieuw distributiecentrum. Bovendien ontving het bedrijf samen met ontwikkelende belegger Montea de Logistics Award voor duurzaamheid en innovatie voor dit nieuwe distributiecentrum.
Tabel 1: Kernontwikkeling in logistieke ketens en verwachte invloed op locatie- en gebouwvoorkeuren
|
Kernontwikkeling in logistieke keten |
Verwachte invloed locatievoorkeur |
Verwachte invloed gebouwvoorkeur |
|
Groeiende schaarste aan personeel |
Nabijheid van voldoende arbeidskrachten | Vlakke vloeren conform DIN normen, voldoende daglicht, vrije hoogte van > 12 meter, vloerbelasting minimaal 5.000 kg / m² |
|
Hogere ESG- doelstellingen (CSRD & EPBD) |
Nabijheid van knooppunten of corridors | Hoger label BREEAM, groen- en daglichtvoorziening gebouw, energie-efficiënte koelsystemen, Net-Zero gebouwen |
|
Elektrificatie vervoer (Vrachtwagenheffing) |
Nabijheid van knooppunten, corridors, of multimodale locaties | Voldoende laadinfrastructuur, stroomcapaciteit |
Toegenomen kwaliteitsbehoefte vergroot noodzaak herontwikkeling verouderde distributiecentra
Aanvullende behoeften versnellen functionele veroudering
Standaarden nemen toe
De kwaliteitseisen voor logistiek vastgoed nemen de afgelopen vijf decennia gestaag toe. Vrije hoogtes stegen structureel om de opslagcapaciteit per vierkante meter te vergroten, terwijl geavanceerde systemen zoals mazzanines, Automated Guided Vehicles en shuttles vragen om vloeren met een hogere vloerbelasting.
Hoewel een vloerbelasting van circa 5.000 kg per m², een vrije hoogte van 12,2 meter en een dock-ratio van 1 dock per 1.000 m² de norm blijven, verbreedt het kwaliteitsbegrip. Gebruikers wegen ook factoren mee zoals vloervlakheid, energievoorziening en duurzaamheid. Hierin spelen onder andere daglicht, zonnepanelen en laadinfrastructuur een belangrijke rol.
Functionele veroudering drukt op bestaande voorraad
De discussie over logistiek vastgoed richt zich vaak op nieuwbouw. Toch ligt de grootste uitdaging bij de bestaande voorraad. Met name gebouwen uit de periode vóór 2010 sluiten steeds minder aan op huidige eisen. Hogere duurzaamheidsnormen en de groeiende behoefte aan operationele efficiëntie, waaronder automatisering - versnellen de functionele veroudering.
Van kwantitatief naar kwalitatief tekort
CBRE verwacht een grotere vraag naar logistieke ruimte door de verdere internationale groei van e‑commerce en voorziet dat de logistieke voorraad in gebruik groeit naar 58,4 miljoen m² in 2030. Dat betekent een toename van 7 miljoen m² ten opzichte van begin dit jaar.
Tegelijkertijd dateert nu ongeveer de helft van de logistieke voorraad van na de Global Financial Crisis en sluit grotendeels aan op de huidige standaardeisen. De andere helft is afkomstig uit een periode met sterk verschillende kwaliteitsnormen. Er komt dus wel meer ruimte op de markt, maar een groot deel daarvan voldoet niet aan de huidige kwaliteitseisen.
Kwalitatief tekort in traditionele hotspots
Door de recente verruiming van het aanbod, na een periode van bijzonder lage leegstand (circa 2%), is de markt opgeschoven van een kwantitatief naar een kwalitatief tekort. Hierdoor is de leegstand van hoogwaardige gebouwen op sterke locaties aanzienlijk lager.
In de meeste gevestigde hotspots, zoals Bleiswijk–Waddinxveen, Tilburg–Waalwijk, Eindhoven, Venlo–Venray en Rotterdam, ligt de leegstand voor moderne voorraad doorgaans tussen de 0 en 3%. Voor oudere bouwjaarcategorieën ligt dit percentage echter veel hoger; in Venlo–Venray bedraagt de leegstand in de categorieën ‘voor 1980’ en ‘1980–1999’ bijvoorbeeld 8,6% en 8,3%.
Conclusie
Efficiëntie, schaal en kwaliteit bepalen concurrentiekracht
De logistieke sector beweegt richting een fase waarin schaal, kwaliteit en efficiëntie bepalend zijn voor concurrentiekracht. Stijgende kosten en krapte op de arbeidsmarkt versterken de vraag naar grotere en beter uitgeruste distributiecentra.
Hoewel XXL‑logistiek ruimtelijk ter discussie staat, beperkt een generiek verbod juist de ontwikkeling van de modernste, duurzaamste en meest efficiënte faciliteiten. Daarom ligt de opgave niet in het beperken van de omvang, maar in de toekomstbestendige logistiek op de juiste locaties: groot waar het kan, zorgvuldig ingepast waar het moet, met kwaliteit als leidend principe.
Vastgoed als hefboom voor ketenefficiëntie
Stijgende kosten voor arbeid, transport en verduurzaming dwingen logistieke gebruikers strategischer naar huisvesting te kijken. Kwalitatief vastgoed vormt slechts een beperkt deel van de totale kosten, maar beïnvloedt de efficiëntie en besparingen in de gehele logistieke keten.
Moderne en goed gelegen distributiecentra verkorten rijafstanden, optimaliseren personeelsinzet en ondersteunen automatisering. Daardoor verschuift logistiek vastgoed van kostenpost naar strategisch instrument. Kwaliteitsvastgoed fungeert daarmee als hefboom voor een robuuste, efficiënte en duurzame logistieke keten op de lange termijn.
Lees hier het volledige rapport
Gerelateerde inzichten
-
De logistieke vastgoedmarkt zit in een nieuwe fase. Na een periode van groei, met een piek tijdens de Covid-19-pandemie, maakt het plaats voor consolidatie.
-
In deze publicatie delen we onze verwachtingen voor de belangrijkste ontwikkelingen in de vastgoedinvesteringsmarkt in 2026.
-
De afgekoelde economie en onzekerheid rond handelstarieven drukken de gebruikersvraag naar logistiek vastgoed. Dit zorgt voor opvallende regionale verschillen in vraag en aanbod, en daarmee uiteindelijk ook in grotere verschillen in rendementen.
-
De Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt laat over de eerste helft van 2025 een duidelijk herstel zien. Het beleggingsvolume is gestegen met 9%, terwijl de pijplijn wijst op een verder herstel van de markt.
-
Viewpoint | Toekomstige steden
Ruimtegebrek en stedelijke verdichting - meerlaagse bouw als antwoord
mei 8, 2025
Schaarste in Nederlandse steden vraagt om oplossingen om te voorzien in zowel woon- als commerciële behoeften. Door te leren van Parijs kan de stedelijke groei worden geoptimaliseerd terwijl de vraag van bedrijven en bewoners in balans blijft.
-
In CBRE’s Real Estate Market Outlook 2025 ontdek je de laatste vastgoedtrends. Van economische stabiliteit tot investeringskansen: je leest het in onze publicatie.
-
De logistieke markt ervaart een sterke daling van de vraag ten opzichte van voorgaande jaren, dit resulteert mede in één van de hoogste leegstandcijfers in de afgelopen 10 jaar. Desondanks, is herstel in zicht.
-
De stadslogistiek en bijbehorende regelgeving nemen toe in Nederland. Voor ontwikkelaars en beleggers is het essentieel inzicht te hebben in de supply-chain van hun klanten en de invloed van lokale regelgeving hierop.