Rapport
Grotere regionale verschillen sturen rendementen in logistiek vastgoed
Grotere verschillen in aanvangsrendement tussen logistieke hotspots
juli 31, 2025
Lees hier het volledige rapport
Logistiek vastgoed blijft aantrekkelijk voor investeerders, maar de dynamiek op de gebruikersmarkt verandert. Waar Nederland eerder als één grote logistieke hotspot werd gezien, ontstaan nu duidelijke regionale verschillen. De afnemende gebruikersvraag leidt tot meer spreiding in leegstand en in aanvangsrendementen; een trend die ook op Europees niveau zichtbaar is en een voorbode vormt voor de situatie in Nederland.
Onzekerheid over handelstarieven remt herstel gebruikersmarkt
De logistieke gebruikersmarkt reageert sterker op macro-economische ontwikkelingen dan andere sectoren. De gebruikersvraag is zichtbaar gedaald nadat de groei van het BBP, de internationale handel en de consumptie vanuit huishoudens en bedrijven vanaf 2023 sterk afremden. Dit was bijvoorbeeld te zien in een beperkte netto-absorptie in 2024, waarbij gebruikers slechts 185.000 m² extra hebben opgenomen. Een historisch dieptepunt.
In 2025 is er sprake van voorzichtig herstel, maar uitbreidingen blijven schaars. Aangezien de ontwikkelmarkt zich aanpast aan de gebruikersbehoefte, is de verwachting dat hierdoor het aantal nieuwe ontwikkelingen in 2025 verder terugvalt.
Door de aankondiging van nieuwe Amerikaanse handelstarieven per april 2025 en de onzekerheid over toekomstige supply chains, stelden veel gebruikers hun verhuizingen en locatiekeuzes in Q2 2025 uit. Als gevolg daarvan kwam de totale opname in de eerste helft van 2025 flink onder het vijfjarig gemiddelde uit.
Hoewel een recente handelsovereenkomst tussen de EU en de VS van 27 juli meer zekerheid biedt, moeten bedrijven hun supply-chains nog aanpassen aan de nieuwe realiteit. Volgens het WTO[1] trekt de Europese handelsdynamiek vanaf 2026 naar verwachting weer aan, mede door de veerkrachtigheid van de robuuste interne markt, een sterk handelsnetwerk en een verschuiving van handelsstromen naar andere regio’s.
Regionale verschillen in de gebruikersmarkt nemen toe
De huidige markt wordt in plaats van uitbreiding gekenmerkt door strategische verplaatsingen. Gebruikers kiezen bewust voor kwalitatieve en bewezen locaties die bijdragen aan operationele efficiëntie, zoals moderne distributiecentra die voorbereid zijn op automatisering, strategisch gunstig gelegen zijn om transportkosten te verlagen, multimodaal bereikbaar zijn om congestierisico’s te beperken of beschikken over voldoende arbeidsaanbod in de omgeving.
Echter, juist op alternatieve regio’s is de afgelopen jaren een aanzienlijke voorraad logistiek vastgoed toegevoegd, gezien gevestigde locaties beperkingen kennen, zoals stikstofproblematiek, beperkte netcapaciteit en schaarste aan beschikbare grond.
Juist deze alternatieve regio’s blijken nu kwetsbaar. De uitbreidingsvraag is weggevallen en verplaatsingen naar deze gebieden blijven beperkt. Naar verwachting keert de vraag op den duur terug naar dit soort locaties, maar dat hangt sterk af van het tempo van economisch herstel en de omvang van de ontwikkelpijplijn.
Laagste volume in 10 jaar tijd; meer dynamiek verwacht in H2
Hoewel de leegstand van logistiek vastgoed in het tweede kwartaal van 2025 is opgelopen tot 4,5%, blijft dit in internationaal perspectief relatief laag. Ter vergelijking: het Europese gemiddelde ligt op 5,2%. Met name vanuit een Europees perspectief wordt Nederland nog altijd als ‘Core’ bestemming gezien door buitenlands kapitaal.
Toch nam de dynamiek in de logistieke beleggingsmarkt het afgelopen halfjaar sterk af, mede door wereldwijde economische onzekerheden in het tweede kwartaal. Hoewel het totale volume voor industrieel en logistiek vastgoed uitkwam op circa € 1 miljard, betrof dit voor logistiek vastgoed slechts € 305 miljoen in de eerste helft van 2025; het laagste niveau in tien jaar. Vooral grootschalige transacties bleven uit, waardoor de gemiddelde dealomvang beperkt bleef tot € 13 miljoen. Deze transacties betroffen voornamelijk acquisities met een Core+ of Value-add strategie.
Klimaat voor value add en Core+ strategieën zwakt af door uitdagende gebruikersmarkt
Hoewel Core+ en Value-add strategieën in de huidige marktomstandigheden nog steeds werken, zijn de vraag vanuit de gebruikersmarkt en de huurgroeiverwachtingen beperkt. Tegelijkertijd groeit de interesse in Core-producten, omdat de Nederlandse logistieke sector als resistent wordt gezien; ook ten aanzien van mondiale handelsperikelen.
Begin 2025 ontbrak het beleggers vooral aan geschikt aanbod boven de € 50 miljoen. Inmiddels groeit het aanbod met meerdere grotere portefeuilles – zowel Nederlands als pan-Europees – en grootschalige single assets. Deze ontwikkeling biedt ruimte voor een aanzienlijke stijging van het totale beleggingsvolume in de rest van het jaar.
Spreiding logistieke aanvangsrendementen neemt marktbreed toe
Hoewel de netto-aanvangsrendementen voor prime logistiek vastgoed in Nederland al bijna twee jaar stabiel rond 4,75% bewegen, is op Europese toplocaties sprake van voorzichtige yield-compressie. Naar verwachting volgt Nederland dit voorbeeld op korte termijn. De netto-aanvangsrendementen voor toplocaties blijven stabiel, maar erboven neemt de spreiding licht toe. Meer over de spreiding van het rendement per jaar lees je in het rapport.
Europees verband zichtbaar tussen leegstand en prijsniveaus
Hoewel grote verschillen in rendementen op basis van Nederlandse beleggingstransacties nog lastig te onderscheiden zijn, tekenen zich vanuit een breder Europees perspectief zich wél duidelijke prijsverschillen af naarmate het leegstandsrisico toeneemt. In de analyse in ons rapport zijn beleggingstransacties uit grote logistieke regio’s in Europa meegenomen, waarin duidelijk een verband te zien is tussen een hogere leegstand en lagere prijsniveaus. Deze al bestaande relatie tussen regionale verschillen in leegstand en rendementen, maken het aannemelijk dat grotere verschillen in leegstand tussen Nederlandse locaties ook leiden tot een bredere spreiding in rendementen.
Groter verschil in rendementen tussen logistieke hotspots
Gelet op ontwikkelingen in zowel de gebruikers- als beleggingsmarkt voor logistiek vastgoed, wordt duidelijk dat de sector zich in een fase van herpositionering bevindt. Terwijl de gebruikersmarkt is afgeremd door macro-economische onzekerheden en handelsperikelen, blijft de interesse van beleggers in logistiek vastgoed groot.
De toenemende regionale verschillen in opname, leegstand en ontwikkelpijplijn zullen echter wel tot uiting komen in grotere verschillen qua huurprijsontwikkeling, incentives en leegstandsperiodes. Deze veranderde dynamiek vraagt van beleggers een scherpere focus op locatiekwaliteit en toekomstbestendigheid, wat onvermijdelijk zal zorgen voor een bredere spreiding in aanvangsrendementen tussen locaties.
Naarmate de economische vooruitzichten verbeteren en het aanbod van beleggingsproducten toeneemt, zal de beleggingsmarkt naar verwachting in de tweede helft van 2025 in totaalvolumes weer aantrekken. Hierbij kan echter wel een bredere mix aan investeringsstrategieën worden verwacht, en liggen vooral grotere verschillen in rendementen tussen locaties voor de hand.
Lees hier het volledige rapport
Gerelateerde inzichten
-
De logistieke vastgoedmarkt zit in een nieuwe fase. Na een periode van groei, met een piek tijdens de Covid-19-pandemie, maakt het plaats voor consolidatie.
-
In deze publicatie delen we onze verwachtingen voor de belangrijkste ontwikkelingen in de vastgoedinvesteringsmarkt in 2026.
-
De afgekoelde economie en onzekerheid rond handelstarieven drukken de gebruikersvraag naar logistiek vastgoed. Dit zorgt voor opvallende regionale verschillen in vraag en aanbod, en daarmee uiteindelijk ook in grotere verschillen in rendementen.
-
De Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt laat over de eerste helft van 2025 een duidelijk herstel zien. Het beleggingsvolume is gestegen met 9%, terwijl de pijplijn wijst op een verder herstel van de markt.
-
Viewpoint | Toekomstige steden
Ruimtegebrek en stedelijke verdichting - meerlaagse bouw als antwoord
mei 8, 2025
Schaarste in Nederlandse steden vraagt om oplossingen om te voorzien in zowel woon- als commerciële behoeften. Door te leren van Parijs kan de stedelijke groei worden geoptimaliseerd terwijl de vraag van bedrijven en bewoners in balans blijft.
-
In CBRE’s Real Estate Market Outlook 2025 ontdek je de laatste vastgoedtrends. Van economische stabiliteit tot investeringskansen: je leest het in onze publicatie.
-
De logistieke markt ervaart een sterke daling van de vraag ten opzichte van voorgaande jaren, dit resulteert mede in één van de hoogste leegstandcijfers in de afgelopen 10 jaar. Desondanks, is herstel in zicht.
-
De stadslogistiek en bijbehorende regelgeving nemen toe in Nederland. Voor ontwikkelaars en beleggers is het essentieel inzicht te hebben in de supply-chain van hun klanten en de invloed van lokale regelgeving hierop.