Viewpoint

Logistieke vastgoed: herstel verwacht op de gebruikersmarkt

oktober 23, 2024

Door Sharon Morri

Luchtfoto van een logistiek centrum met vrachtwagens en containers geparkeerd op een parkeerplaats. Aan de rechterkant staan meerdere personenauto's, omgeven door groen en bomen. Een persoon loopt door het parkeerterrein.

De dynamiek op de logistieke gebruikersmarkt is de afgelopen kwartalen flink afgenomen, waardoor de leegstand is gestegen naar het hoogste niveau in bijna 10 jaar. Komend jaar wordt er herstel verwacht. Beleggers blijven dan ook vertrouwen houden in de logistieke markt, wat ook terug te zien is in het beleggingsvolume dat gestegen is ten opzichte van afgelopen jaar.

Logistieke leegstand toegenomen

Na de recordjaren van logistieke opname die volgden na de COVID-19 pandemie in 2021 en 2022 is er momenteel een duidelijke terugval in de opname. Bedrijven die in de afgelopen jaren flink hebben uitgebreid, zitten vanwege de economische tegenslag iets te groot in hun jasje. Andere bedrijven kijken even de kat uit de boom en wachten met investeren in uitbreiding. Hierdoor lag de opname eerste drie kwartalen van 2024 op ongeveer 1 miljoen m², het laagste niveau in tien jaar.

Daarmee is ook het leegstandspercentage op het hoogste niveau beland sinds 2015. Na een historisch lage leegstand van net boven de 1% in 2022 is deze inmiddels toegenomen naar gemiddeld ruim 3,5%. Weliswaar is dit maar een fractie hoger dan de vorige pieken in 2018 en 2020, toch is er een duidelijke stijging zichtbaar in de afgelopen kwartalen.

Landelijk gezien neemt de opname dus af en stijgt de leegstand. Maar er zijn zowel sectorale als regionale verschillen. Sectoren die in vergelijking met voorgaande jaren relatief minder ruimte opnemen zijn 3PL’ers, de e-commerce sector - die in 2022 nog een grote opname zag - en de food sector. Daarentegen zijn er binnen de sectoren voor consumentenproducten en (non-food) retailers bedrijven die voor grote metrages hebben getekend, zoals Foot Locker en Rituals. Doordat de algehele opname relatief laag is, springen deze sectoren er nu uit.

Ook regionaal gezien zijn er verschillen, met een hernieuwde focus op de klassieke logistieke hotspots, die leidt tot polarisatie in de leegstand. Met name door de lage leegstand in de afgelopen jaren in deze hotspots is er buiten deze hotspots meer ontwikkeld en verhuurd. Dit heeft ertoe geleid dat er in 2023 evenveel werd opgenomen buiten de logistieke hotspots als ín de hotspots. Maar in 2024 is er tot nu toe een kentering zichtbaar. De toename in de algehele leegstand heeft ertoe geleid dat er meer beschikbaar is gekomen in de logistieke hotspots; een kans die enkele bedrijven gegrepen hebben. Hierdoor is er relatief gezien weer meer opname in de logistieke hotspots, waardoor de verschillen in leegstand tussen de regio’s groter geworden. In Venlo-Venray en Tilburg-Waalwijk is de leegstand bijvoorbeeld met ca. 1,5% nog steeds extreem laag. Daar tegenover staat dat in regio’s als Twente, Rivierenland en Arnhem de leegstand met percentages boven de 5% aanzienlijk hoger ligt.

Core beleggers weer actief

Er wordt herstel verwacht op de logistieke markt. Volgens recente cijfers van het Centraal Planbureau (CPB) groeit de economie dit jaar een bescheiden 0,6%, maar voor 2025 wordt een groei van 1,5% verwacht[1]. Uit eerder onderzoek van CBRE onder logistieke gebruikers is gebleken dat er dit jaar maar een beperkte uitbreidingsbehoefte is, maar dat maar liefst 58% verwacht vanaf komend jaar weer uit te breiden. In Nederland ziet CBRE nu dat er in het derde kwartaal beduidend meer bezichtigingen en huurvoorstellen worden gedaan dan aan het begin van 2024.

Beleggers blijven dan ook vertrouwen houden in de logistieke markt. Dit bleek al uit het CBRE onderzoek onder beleggers eerder dit jaar, waarbij de meesten (34%) aangaven een voorkeur te hebben om te beleggen in logistiek; een toename ten opzichte van vorig jaar toen nog ‘slechts’ 23% aangaf logistiek de voorkeur te geven. Dit wordt bevestigd door het beleggingsvolume van de eerste drie kwartalen, dat 21% hoger lag dan dezelfde periode in 2023.

Ook bij de logistieke beleggingen zijn de regionale verschillen zichtbaar. In 2023 bestond bijna 60% van het beleggingsvolume uit transacties buiten de logistieke hotspots. Nu de leegstand in deze regio’s toeneemt en de opname overwegend weer in de traditionele hotspots plaatsvindt, is ook zichtbaar dat beleggers meebewegen. In 2024 is er tot nu toe 74% van het beleggingsvolume belegd in deze traditionele hotspots. Core beleggers, die afgelopen jaar even pas op de plaats hebben gemaakt, zijn weer actief op de markt. Met het verwachte herstel op de logistieke gebruikersmarkt en de een verwachte daling van de beleidsrentes op termijn zien zij kans hun slag te slaan.

[1] CPB (September 2024) Macro Economische Verkenning 2025

Gerelateerde inzichten

Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0