Viewpoint

Krappe kantorenmarkt bemoeilijkt duurzaamheidsambities

oktober 18, 2024

Door Frank Verwoerd

Een modern, open kantoorruimte met een grote, groene verticale tuin als achtergrond. Op de voorgrond zijn comfortabele zitmeubels waar mensen zitten te werken of te ontspannen.

De duurzaamheidsrace is ingezet en de druk staat er vol op – ook voor kantoorvastgoed. Zowel huurders als verhuurders stellen zichzelf voor de grote uitdaging om hun uitstoot van CO2 terug te dringen, vaak tot het ambitieuze net zero aan toe. Maar zonder opvolging zegt zo’n doelstelling weinig. Daarom onderzoekt CBRE wat de ambitieuze plannen betekenen voor partijen op de krappe kantorenmarkt. Hoe vertaal je je duurzaamheidsdoelstellingen naar je huisvestingsstrategie? Wat kun je doen om je huidige huisvesting in lijn te brengen met je ambitie? En als relocatie nodig blijkt, hoe ga je dan om met de moordende concurrentie op de kantorenmarkt?

Voor deze publicatie hebben we het huisvestingspanel van CBRE ondervraagd. Dat bestaat uit ruim 100 kantoorgebruikers. We vroegen hen over hun duurzaamheidsdoelstellingen en huidige kantoorgebouwen. Hun input hebben we vervolgens aangevuld met eigen research naar de doelstellingen van corporates, publieke organisaties en mkb’s in Nederland. Het resultaat: een helder overzicht over ruim 370 organisaties, met in totaal 4,6 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte – meer dan 10% van de Nederlandse gebruikte voorraad. Daarvan is 1,4 miljoen vierkante meter in gebruik door bedrijven die uitspreken vóór 2030 net zero te willen zijn.

Belofte maakt schuld: klimaatambities en hun gevolgen

Een op de drie grote vastgoedgebruikers heeft als doelstelling om voor 2030 net zero te zijn. Dat betekent: netto geen CO2 uitstoten. Mede door wetgeving als de CSRD – de Europese richtlijn die bedrijven verplicht om doelen te stellen en te rapporteren over hun impact op mens en milieu – zullen ze nu daad bij woord moeten voegen. Zoomen we in op kantoorgebruikers, dan zien we een verschil in ambitie tussen grote organisaties en mkb’s.

Corporates

Grote organisaties hebben vaak al ambitieuze ESG-doelen gesteld: 32% van hen geeft aan voor 2030 net zero te willen zijn. En dat lijkt logisch. Niet alleen hadden veel corporates al net zero-doelstellingen, maar zij hebben ook als eerste met CSRD-regelgeving te maken.

Midden- en kleinbedrijven

Mkb’s krijgen evengoed met CSRD te maken. Op korte termijn als onderdeel van de toeleveringsketen van organisaties die CSRD-plichtig zijn, onder meer via de zogeheten scope 3-emissies. Op de iets langere termijn zullen veel mkb’s zelf ook verplicht worden om ESG-doelstellingen te stellen en hierover te rapporteren. Toch zien we dat liefst 73% van de mkb’s geen net zero-ambitie heeft. Duurzaamheid speelt voor deze groep vooralsnog een veel minder grote rol in de huisvestingstrategie: voor mkb’s staat het op de zesde plaats van motivaties om het beleid aan te passen, bij corporates op plek twee.

Een moderne lobby met een groene wand vol planten, comfortabele zitplaatsen en mensen die zich door de ruimte bewegen, met een receptie op de achtergrond.

Hoe vertaal je ESG-ambities naar een vastgoedstrategie?

1. Bepaal de invloed van je doelstellingen

Om te achterhalen wat er nodig is om te zorgen dat jouw vastgoed bijdraagt aan je duurzaamheidsambities, begin je bij je doelstellingen – ervan uitgaande dat je die al hebt. Bijvoorbeeld om een energieneutrale organisatie te worden, geen CO2 meer uit te stoten, bij te dragen aan het medewerkersgeluk of de sociale functies van je organisatie te stimuleren. Hebben die ambities invloed op je type vastgoed en de locatie ervan?

Een integrale blik is cruciaal om de volledige footprint van je vastgoed in beeld te krijgen. Die is namelijk niet alleen afhankelijk van je gebouwen, maar ook van je locatie: hoe ver moeten werknemers reizen om er te komen, en hoe leggen ze die afstand af?

2. Stel KPI’S op

Zodra je weet wat je doelstellingen voor je vastgoed betekenen, kun je ze vertalen naar KPI’s. In andere woorden: je kunt ze concreet maken. Bijvoorbeeld door te bepalen of je vastgoed:

  • Paris Proof moet zijn;
  • een duurzaamheidscertificering vereist;
  • voor iedereen toegankelijk moet zijn;
  • bij een treinstation moet liggen of genoeg parkeer- en laadplekken moet bieden.

3. Beoordeel je huidige vastgoed

Met je KPI’s op papier kun je je huisvesting wegen. Hoe doet je huidige portefeuille het? Voldoet je gebouw nu niet aan je doelen, wat moet er gebeuren om daar verandering in te brengen? In sommige gevallen is een (tussentijdse) onderhandeling met je verhuurder genoeg, in andere gevallen zul je duurzaamheidsinvesteringen naar voren moeten halen, of zul je op zoek moeten naar een nieuwe locatie.

Wat vaak over het hoofd wordt gezien, is dat doelstellingen voor 2030 of 2035 vaak op korte termijn al om actie vragen. Huurcontracten lopen vaak tien jaar en technische installaties zullen hooguit één keer worden vervangen. Je lijkt dus nog tijd te hebben, maar vóór 2035 kun je vaak nog maar één keer met de verhuurder in onderhandeling gaan over jouw wensen en eisen. Soms ben je zelfs al te laat. Zodra de contracten vastliggen en je nieuwe installatie geplaatst is, kan het erg lastig zijn om er nog verandering in aan te brengen.

Een oplaadstation voor elektrische voertuigen in een parkeergarage, met meerdere groene oplaadpalen en een elektrisch voertuig op de achtergrond.

Duurzaam (en) bereikbaar

Om aan je net zero-doelstellingen te voldoen, kun je het beste aan twee vastgoed-knoppen draaien: huisvesting en mobiliteit. In andere woorden: hoe duurzaam is je kantoor, en hoe goed faciliteer jij duurzame mobiliteit.

Net zero-kantoren

Om de CO2-uitstoot en energieprestaties van je vastgoed te meten, zijn er twee gangbare meetmethodes: Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) en Werkelijke Energie Intensiteit-indicator (WEii), ook wel de Paris Proof-methodiek genoemd. De eerste wordt vooral gebruikt door verhuurders en is internationaal erkend, de tweede vindt juist aftrek bij nationale huurders. Beide methodes meten daadwerkelijk gebruik – essentieel, aangezien dat veelal niet geldt voor de energielabels die kantoren hebben.

Energieverbruik van gebouwen is niet openbaar beschikbaar. Wel moet elk kantoorgebouw een geldig energielabel hebben, en elk gebouw groter dan honderd vierkante meter – en zonder monumentale status – verplicht een C-label of beter. Daardoor is het energielabel de enige indicator die we hebben om op grote schaal de energieprestaties van de kantorenvoorraad af te meten. Belangrijke kanttekening: het label zegt weinig over het feitelijke verbruik, maar over de verwachte prestaties. Er is dus wel degelijk een correlatie, maar in de praktijk kan een kantoor met A-label hetzelfde verbruik hebben als een gebouw met een G-label.

Wat blijkt uit een analyse van de energielabels, is dat vooral kantoren met een energielabel A+++ of hoger potentie hebben om een net zero gebouw te zijn. Natuurlijk is dat uiteindelijk afhankelijk van het energieverbruik door de gebruiker. Gebouwen met een energielabel A of lager zullen zonder ingrijpende aanpassingen naar verwachting onvoldoende zijn voor net zero. Dat betekent dat huurders van dergelijke kantoren met een net zero-ambitie voor 2030 kritisch zullen moeten nagaan hoe ze het energie-efficiënter krijgen, óf snel op zoek moeten naar andere huisvesting.

Van de 371 organisaties in ons onderzoek, heeft 23% de ambitie om voor 2030 net zero te zijn. In totaal heeft deze groep 1,4 miljoen vierkante meter in gebruik. Slechts 8% daarvan heeft een energielabel van A+++ of hoger, en daarmee de potentie voor net zero. De overige 92% heeft een lange(re) weg te gaan – zo heeft 200.000 vierkante meter kantoorruimte zelfs een B-label of lager.

Mobiliteit

Naast de duurzaamheid van het gebouw speelt ook bereikbaarheid een rol. Sterker nog, het is van doorslaggevend belang. Onder corporates binnen de zakelijke dienstverlening komt 85% van de uitstoot veelal door reisbewegingen, en slechts 15% door de gebouwen zelf. In de race om net zero te worden, zullen corporates hun huisvestingstrategie dan ook waarschijnlijk in grote mate laten afhangen van de bereikbaarheid met het openbaar vervoer. Als minder mensen met de auto naar kantoor komen, beperk je een grote hoeveelheid van de uitstoot. Ook gaat er bij de verduurzaming van mobiliteit veel aandacht uit naar elektrificatie van het wagenpark, inclusief bijbehorende laadvoorzieningen.

Kleine voorraad, weinig aanbod

In Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht (G4) heeft ongeveer 1,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte een A+++-label of hoger. Kijken we hoeveel van die duurzame locaties op of rondom een ov-knooppunt liggen, dan blijft daar nog geen half miljoen vierkante meter van over. De helft daarvan staat op de Amsterdamse Zuidas of rond andere intercity-stations in de hoofdstad, het stationsgebied van Utrecht staat op de tweede plek, Rotterdam heeft een paar geschikte locaties en Den Haag ontbreekt volledig in het lijstje.Een grafiek die de voorraad kantoorpanden in de G4 toont, met de x-as als aantal werknemers bereikbaar via openbaar vervoer (<45 min) en de y-as als duurzaamheidsscore. De grafiek toont een spreiding van punten, met een focus op het hoogste segment van duurzaamheid.De vierkante meters in dit topsegment kennen ook nog eens weinig leegstand: ongeveer 2,6%. Dat is niet verwonderlijk, uit onderstaande figuur blijkt dat sinds 2020 de vraag groeit naar kantoren die voldoen aan de juiste duurzaamheidseisen, goede ov-bereikbaarheid of beide.

Een man in een witte helm en blouse inspecteert zonnepanelen op een dak met een laptop, met stedelijke gebouwen op de achtergrond.

ESG als (uiteindelijke) marktdrijver

De markt voor kantoorgebouwen die binnen een net zero-strategie passen, is krap. En het verschil tussen vraag en aanbod neemt de komende jaren naar verwachting alleen maar toe. Dat valt te verklaren: op de korte termijn blijken gebruikers doorgaans ambitieuzere doelstellingen te hebben dan vastgoedeigenaren. Bovendien staat de financiële haalbaarheid van nieuwbouw en renovaties door gestegen rente, bouw- en materiaalkosten sterk onder druk, waardoor veel projecten te kampen hebben met uitstel – en soms zelfs afstel. De verschuiving naar duurzaamheid is onomkeerbaar, gedreven door regelgeving en de vraag van gebruikers. Iedereen op de markt beweegt zich richting 2050 , al heeft niet elke partij dezelfde snelheid.

Maar tot die tijd is het belangrijk dat gebruikers en eigenaren met elkaar in gesprek gaan. Er zijn flinke investeringen nodig om de duurzaamheidsdoelstellingen te behalen, wie draait daarvoor op? En als de kosten worden verdeeld, hoe dan? En wat doe je met de opbrengsten: krijgt de huurder een deel van zijn investering terug? De onderhandeling over een nieuw huurcontract is daar een uitgelezen moment voor, bijvoorbeeld door de afspreken in een Green Lease-overeenkomst vast te leggen.

Moordende concurrentie op oververhitte markt

Blijkt dat een andere locatie beter past in je transitieplan? Dan zul je er op tijd bij moeten zijn: zoals we hebben gezien, zijn zowel de voorraad als het aanbod in het topsegment erg beperkt. Dat wil zeggen: gebouwen die aan de hoogste duurzaamheidseisen voldoen én goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer.

Veel bedrijven nemen nu al proactief stappen, bijvoorbeeld door naar beter presterende gebouwen te verhuizen of met verhuurders over verbeteringen te onderhandelen. Dit creëert een concurrentiestrijd om hoogwaardige, duurzame kantoorruimtes op toplocaties. Die neemt de komende jaren – met het oog op gestelde doelen in 2030 – naar verwachting alleen maar toe. Eigenaren zullen die toenemende vraag natuurlijk ook merken, en nemen zelf het initiatief om te investeren in de duurzaamheid van hun kantoorgebouw. Omdat ze die investering terug moeten verdienen én schaarsere ruimte in handen hebben, zullen ze fikse huurpremies rekenen. Zelfs tussen de labels A en A+++ ontstaan inmiddels grote verschillen in huurprijs.Een grafiek die de huurprijsverschillen toont tussen bestaande en recent gerenoveerde of nieuw gebouwde kantoorlocaties in Arnhem, Eindhoven, Rotterdam, Utrecht en Zwolle, met bedragen in euro's voor beide types kantoren.Maar zijn gebruikers bereid om deze huurpremie te betalen? Wat opvalt uit de uitvraag bij het CBRE huisvestingspanel voor kantoorgebruikers, is dat bijna de helft van de organisaties zegt bereid te zijn om meer te betalen voor een locatie die aansluit bij hun duurzaamheidsdoelstellingen. Op die manier kunnen eigenaren hun investering terugverdienen via een hogere huurprijs. Enkele hebben alles over voor net zero (3%), meer organisaties zijn bereid ruim meer te betalen (8%) en de grootste groep wil best iets meer betalen (38%). Ook opvallend: 36% van de ondervraagde bedrijven weet het nog niet.

Dringend advies: kijk vooruit

Op de markt voor duurzame kantoorruimtes lopen gebruikers het risico dat ze geen kantoorpand kunnen vinden dat volledig aansluit op hun ESG-ambities. Toch is het essentieel om vroeg te beginnen en te onderzoeken welke stappen je als huurder wél kunt zetten. Als je huidige locatie nog niet aan alle eisen voldoet, kun je verbeteringen doorvoeren om dichter bij je doelen te komen – maar alleen als je op tijd begint en in gesprek gaat met de gebouweigenaar. En blijkt verhuizen de beste optie, reken dan op moordende concurrentie voor duurzaam vastgoed op een goed bereikbare plek én een hogere huur om de verduurzaming te bekostigen.

Gerelateerde inzichten

Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0