Hotels

In 2024 bedroeg het volume op de beleggingsmarkt voor hotelvastgoed ongeveer ruim € 400 miljoen, wat een stijging van meer dan 65% betekent ten opzichte van het voorgaande jaar. Beleggers hebben hun aarzelende houding ten aanzien van hotelbeleggingen, die ontstond na de coronaperiode, ingeruild voor iets meer optimisme. Na een moeizaam begin in 2024 kwam het volume van hotelbeleggingen in de tweede helft van het jaar op gang. Door de groeiende interesse van private beleggers en een gunstiger instapmoment voor private equity, verwacht CBRE voor 2025 een hoger verhandeld volume – van € 450 tot € 500 miljoen. Dit volume kan verder stijgen als enkele grote deals die momenteel in de lucht hangen, worden afgerond.

Trends en ontwikkelingen

• Het aantal toeristische overnachtingen in Nederland was in 2024^[12] ruim 4% hoger dan in 2023, met een sterkere groei in het aantal binnenlandse dan buitenlandse toeristen. De groei zal naar verwachting versnellen, met meer dan 10% jaarlijkse toename van inkomende overnachtingen tussen 2024 en 2026. Deels door een heropleving van zakelijke reizen.
  
  
• In 2023 konden stijgende kosten nog worden doorberekend in hogere kamerprijzen, maar in 2024 bleek deze compensatie niet langer mogelijk. De gemiddelde kamerprijs daalde met bijna 2% en zelfs met 3% in steden als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Breda. Ondanks een stijging van de gemiddelde bezettingsgraad van 72,6% naar 73,4%, daalde de opbrengst per beschikbare kamer (RevPAR) met gemiddeld 0,8%. Dit resulteerde in een verslechtering van de brutowinstmarge voor veel hotels, vooral door een aanzienlijke stijging van 11% in personeelskosten in de horecabranche. Effectief kostenbeheer is cruciaal voor exploitanten om ook in 2025 de kosten en winstmarge onder controle te houden.
  
  
• De verwachte stijging van het toerisme en de vraag naar hotelovernachtingen zal in de komende jaren een opwaartse druk op kamerprijzen en de bezettingsgraad uitoefenen. Dit geldt met name voor steden waar de gemeente een restrictieve houding ten aanzien van nieuwe hotelontwikkelingen heeft, zoals in Amsterdam, Den Haag, Maastricht en Utrecht.
  
  
• De voorgenomen btw-verhoging van het kabinet van 9% naar 21% op hotelovernachtingen, die mogelijk op 1 januari 2026 ingaat^[13], creëert onzekerheid over de omzetontwikkeling van Nederlandse hotels op middellange termijn. Het is onduidelijk of exploitanten deze verhoging volledig aan gasten kunnen doorberekenen. In 2024 werden hotels in Amsterdam al getroffen door een verhoging van de toeristenbelasting naar 12,5% van de kamerprijs, mede hierdoor daalden de kamerprijzen in de hoofdstad met 3%.
  
  
• In 2024 waren private beleggers en private equity met verschillende aankopen actief op de hotelbeleggingsmarkt. Beleggers zien de potentie van hotels, terwijl de impact van de pandemie op het toerisme steeds meer naar de achtergrond verdwijnt. Door dalende rente en verwachte lagere aanvangsrendementen is de huidige markt een uitstekend instapmoment voor opportunistische beleggers, vooral in value add-producten. Daarnaast blijven boetiekhotels en extended stay-hotels populair onder beleggers.

Analyse hotels

Hotelbeleggingen zijn doorgaans gebaseerd op vastgoed- of aandelentransacties. Bij portefeuilledeals of platformtransacties is het vastgoed meestal ook een belangrijk onderdeel, maar het kan lastig zijn om de omvang daarvan nauwkeurig in te schatten. De waarde van het vastgoed is immers direct gerelateerd aan de exploitatieprestaties. Fattal Hotel Group deed in de zomer van 2024 zo’n platformtransactie, en kocht twaalf hotels in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Groningen, Eindhoven en Maastricht – voor een totaalprijs van € 300 tot € 350 miljoen. Deze transactie wordt niet opgenomen in het beleggingsvolume, omdat het in feite om een fusie ging. De hotels zullen voortaan opereren onder het merk Leonardo Hotels.