Wonen

De woningsector heeft in 2024 een opmerkelijk herstel laten zien ten opzichte van het jaar ervoor. Het beleggingsvolume steeg met maar liefst 99% en kwam daarmee uit op €4,1 miljard. Ter vergelijking: in 2023 was dat €2,1 miljard. Die toename biedt hoop, al moeten we er wel een kanttekening bij plaatsen. Een aanzienlijk deel bestond namelijk uit beleggingen met een uitpondstrategie. Aan de andere kant was het Nederlandse corekapitaal wel weer actiever op de nieuwbouwmarkt, wat daar resulteerde in een volume van €2 miljard. Hoewel ze buiten beschouwing worden gelaten in het totale residentiële investeringsvolume, bouwden en kochten corporaties meer middenhuurwoningen. Voor 2025 verwachten we een verdere toename van activiteit, vooral gericht op nieuwbouw en bestaand operationeel vastgoed.

Trends en ontwikkelingen

• Ondanks dat er in 2024 meer werd belegd in nieuwbouwprojecten, komt dit voornamelijk nog vanuit beleggers met Nederlands impact- en core-kapitaal. Zij hebben een sterke voorkeur voor volledig ESG-conforme woningcomplexen, waar de nadruk ligt op duurzame en betaalbare woningen. Buitenlandse investeerders kochten in 2024 nauwelijks nieuwbouwprojecten aan. Terwijl zij de voorgaande zeven jaar jaarlijks gemiddeld voor 32% aan nieuwbouwwoningen aankochten.
  
  
• Voor de komende jaren verwacht CBRE een verdere toename van het nieuwbouwbeleggingsvolume, met name vanuit Nederlands kapitaal. Een deel van de Nederlandse pensioenfondsen ervaart nog steeds beperkte mogelijkheden voor een grotere allocatie naar woonvastgoed. Tegelijkertijd ontstaat er ook meer ruimte bij Nederlandse instituten, vaak gedreven door separate accounts. Ook open-ended core-fondsen van sommige partijen hebben weer wat allocatiebehoefte.
  
  
• Er is groeiende interesse in operationeel vastgoed, waaronder studentenhuisvesting. Deze belangstelling is te danken aan sterke fundamentals voor studentenhuisvesting en serviced living. Daarbij zijn deze operationele platforms goed uit te breiden en te optimaliseren. CBRE verwacht in 2025 een verdere toename van activiteit. Dat komt doordat er binnen Nederland steeds meer van dit soort beleggingsmogelijkheden beschikbaar komen. Ook is er een toenemende instroom van zowel Nederlands als internationaal kapitaal naar dit type residentieel vastgoed.
  
  
• In 2025 blijft de uitpondstrategie dominant binnen de bestaande bouw. Het aanbod van complexen en portefeuilles is groot, en er zijn steeds meer nieuwe partijen geïnteresseerd – waaronder Nederlandse family offices en private equity. De verwachte stijging van de leegwaardes garandeert voor de komende jaren nog steeds een aanzienlijk rendement ten opzichte van de kapitaalwaardes. De toetreding van nieuwe partijen zal op termijn wel leiden tot hogere druk op de leegwaarderatio in biedingen, vooral voor energiezuinige woningen met een hoge mutatiegraad. We verwachten dat de verlaging van de overdrachtsbelasting in 2026 in het eerste half jaar tot een hoger beleggingsvolume leidt, gevolgd door een lichte dip tot aan het nieuwe jaar.

Buitenlandse woningbelegger blijft weg

De toegenomen fiscale en reguleringsdruk heeft de aantrekkelijkheid van Nederlandse woningbeleggingen voor buitenlandse beleggers de afgelopen jaren enorm verminderd. Dit is bijzonder ongunstig, gezien de groeiende beschikbaarheid van kapitaal voor woningbeleggingen binnen Europa. Ondanks de aanzienlijke investeringsbehoefte in Nederland om zowel de uitpondgolf als de algemene woningtekorten aan te pakken, blijft het land in toenemende mate achter in het aantrekken van nieuw buitenlands kapitaal.

Dit jaar bleek bovendien dat het buitenlandse kapitaal dat naar Nederland stroomt, voornamelijk wordt geïnvesteerd in uitpondportefeuilles. Dit staat in contrast met andere Europese landen, waar de woningen wél worden aangekocht met een verhuurstrategie voor langere termijn. Hierdoor komen de Nederlandse nieuwbouwopgave en de exploitatie van huurwoningen steeds meer te rusten op Nederlandse beleggers en het relatief beperkte Nederlandse kapitaal.