Beleggingsmarkt

Terugblik 2024

In vergelijking tot 2023 werden aanvangsrendementen in 2024 langzamerhand aantrekkelijker voor beleggers om weer in te stappen. Daarbij daalde de inflatie, kantelde het rentebeleid en werden de vooruitzichten op kapitaalwaardegroei beter. Die factoren hebben de liquiditeit in de commerciële vastgoedmarkt met de maand verbeterd. Daarbij zorgden de verlaging en voorspelbaarheid van de kapitaalmarktrente voor meer dealzekerheid bij transactieprocessen. Met stijgende kapitaalwaarden in het vooruitzicht, beseften steeds meer beleggers in de loop van het jaar dat de kanteling van de beleidsrente een goed instapmoment bood. Daarom zagen we het aantal biedingen per biedingsproces na de zomer vaak oplopen – en daarmee de concurrentie op de beleggingsmarkt.

Er waren afgelopen jaar op de beleggingsmarkt duidelijke verschillen in herstel te zien. Zo bleek dat in het core-beleggingssegment beperkt: op de kantoren-, woning- en winkelmarkt, en in mindere mate op de logistieke markt. Bovendien valt op dat het aantal gedwongen verkopen door herfinancieringsproblemen of terugbetalingsverzoeken vanuit de eindbelegger relatief beperkt bleef. De voornaamste aankoopactiviteit kwam in eerste instantie van particuliere beleggers in nagenoeg alle segmenten, gevolgd door veel activiteit vanuit Franse SCPI’s gefinancierd met ‘retail’-kapitaal. Buitenlandse instituten waren nagenoeg niet actief in 2024.

Uiteindelijk heeft de toenemende dynamiek in 2024 geleid tot een beleggingsvolume van €11,3 miljard. Een stijging van 38% ten opzichte van vorig jaar. Een duidelijk herstel, dat vooral van de woningbeleggingsmarkt moest komen – daar steeg de dynamiek met 99%. Deze verbetering is met name toe te schrijven aan de grote populariteit van uitponden, zowel onder lokale private beleggers als internationale private equity-partijen.

De voornaamste allocatie van kapitaal ging naar de woningmarkt (37%), gevolgd door de logistieke sector (27%). De allocatie van kapitaal naar de kantorenmark bereikte met 14,9% een historisch laagtepunt. De winkelmarkt laat een stabiel beeld zien met een beleggingsvolume van 10,4% van het totaal.

Lokale en particuliere beleggers slaan hun slag

Zoals aangegeven, kwam de dynamiek afgelopen jaar vooral van particuliere beleggers en Nederlandse institutionele partijen. Waar voorheen 58% van het beleggingsvolume uit het buitenland kwam, daalde dat aandeel het afgelopen jaar naar slechts 35%. Hieruit blijkt dat beleggers zich in onrustige, onvoorspelbare tijden terugtrekken naar hun thuisland. Daarbij heeft ook het verslechterde en soms onzekere investeringsklimaat in Nederland niet geholpen om internationale beleggers te behouden.. Toch kan geconcludeerd worden dat met de toename in activiteit van lokale particuliere beleggers de tendens op de commerciële vastgoedmarkt is gekeerd.

Herstel ook zichtbaar bij grotere volumes

Toch zien we ook dat het aantal actieve partijen voor grotere beleggingstransacties sinds het begin van de zomer toeneemt. In de tweede helft van 2024 leidde dat tot een stevige toename van de beleggingsdynamiek in dit segment. Het aandeel van het transactievolume met een aankoopprijs boven de € 100 miljoen liep in 2023 nog terug naar 15% van het totaal. Inmiddels is dit weer gestegen naar 27% van het volume – in lijn met het gemiddelde over de afgelopen jaren (33%). Vooralsnog komt deze dynamiekstijging in Nederland vooral voor op de logistieke markt, waar core-investeerders zich weer steeds actiever mengen. In de woningbeleggingsmarkt zagen we een aantal grotere (bestaande) uitpondportefeuilles van eigenaar verwisselen, naast enkele grootschalige nieuwbouwontwikkelingen die werden aangekocht door Nederlandse institutionele partijen.

Kantorenmarkt herstelt, maar loopt iets achter

Op de kantorenmarkt bleef de dynamiek enigszins achter – al neemt ook hier de biedingsbereidheid bij grotere transacties inmiddels toe. Dat leidde met de verkoop van Cross Towers, Carrefour en EDGE Eindhoven tot enkele verkopen van aanzienlijk volume, in tegenstelling tot 2023 waar we deze volumes in de kantorenmarkt niet hebben gezien. De kopersgroep bleef in 2024 wel beperkt tot Nederlandse beleggers en enkele buitenlandse beleggers zoals Franse SCPI’s.

Ook de Europese kantorenmarkt herstelt. Dat is te zien aan de toenemende dynamiek van beleggingen boven de € 100 miljoen die steeg met 22% – een aandeel van 39% van het totaalvolume^[3]. In vergelijking met de Europese dynamiek bleef de Nederlandse kantorenmarkt nog iets achter. Ondanks dat de huurgroei-potentie hier nu juist voor investering lijkt te pleiten, met name gezien de lage leegstand in het topsegment, het huurgroei potentieel en de beperkte nieuwbouw. Dat het Nederlandse herstel nog in lichte mate achterblijft, is deels te verklaren door de hoge overdrachtsbelasting en het instabiele fiscale beleid: beleggers geven de voorkeur aan andere landen, omdat ze daar makkelijker het vereiste rendement behalen.

2025: kantelpunt in beleggingsmarkt

De maandelijks verbeterende dynamiek op de beleggingsmarkt kunnen we direct toeschrijven aan een drietal factoren. Ten eerste betreden particuliere beleggers en SCPI’s al geruime tijd de markt, omdat ze liquiditeit beschikbaar hebben en in Nederland goede en stabiele huurinkomsten kunnen krijgen op de krappe Nederlandse gebruikersmarkten.

Ten tweede wekken de vastgoedaanvangsrendementen vertrouwen. Na tweeënhalf jaar met dalende kapitaalwaarden geloven steeds meer beleggers dat de kapitaalwaardebodem is bereikt. De veranderingen in de beleidsrente sterken hen in die overtuiging. Inmiddels hebben de prijzen voor het overgrote deel van de portefeuilles zich ook aangepast aan de waardedaling, wat de koopzekerheid verbetert. Dit maakt het vanuit een rendementsoogpunt een ultiem instapmoment voor onder andere private equity.

De laatste reden betreft de gezondere spread tussen vastgoedyields en de staatsobligatierente. Deze normalisering zorgt ervoor dat we aankomend jaar ook weer meer kapitaal gealloceerd zien worden richting de vastgoedsector, waardoor core-beleggers meer liquiditeit beschikbaar hebben om actief te worden op de markt.

Note: Voor de cumulatieve vastgoedyields zijn de prime yieldreeksen van woningen, kantoren, logistiek, hotels en high street-retail gebruikt.

De verbeterde liquiditeit wordt ook bevestigd door de ontwikkeling van de aanvangsrendementen. Deze daalden het afgelopen jaar voor het eerst. Dat komt door een sterk gestegen spread tussen de staatsobligatierente en het aanvangsrendement: die biedt beleggers meer ruimte om scherp te bieden op de woningbeleggingsmarkt. In de komende maanden is te verwachten dat ook in andere sectoren de eerste yieldcompressie gaat plaatsvinden.

Vooruitblik 2025

Start van een nieuwe investeringscyclus

De Nederlandse commerciële vastgoedmarkt staat aan de vooravond van een nieuwe investeringscyclus. Die vloeit voort uit de eerste yieldcompressie op onze markt, samen met gematigde tot sterke huurgroei in verschillende vastgoedcategorieën. Voor iedere categorie wordt verwacht dat de kapitaalwaarde van prime producten vanaf nu gaat stijgen, als gevolg van zowel huurwaardegroei en yieldcompressie.

De huidige marktomstandigheden lijken een ideaal instapmoment aan te duiden. Toch verwacht CBRE niet dat elk type kapitaal op de beleggingsmarkt even actief zichtbaar zal zijn. Sommige (met name internationale) institutionele partijen hebben nog te maken met een netto-outflow van kapitaal, waardoor minder liquiditeit beschikbaar komt. Sterker: bij sommige fondsen – waaronder enkele Duitse open-ended vastgoedfondsen – is sprake van een relatief forse kapitaal-outflow. Dit kan op korte termijn betekenen dat een deel van deze fondsen liquide gemaakt moeten worden, om aan terugbetalingsverzoeken van achterliggende investeerders te kunnen voldoen. Dit speelt overigens hoofdzakelijk op de kantorenmarkt, en in mindere mate bij Nederlandse institutionele beleggers op de woningmarkt. Waar het urgent was, zagen we afgelopen jaar dat er op Europees niveau al verschillende stappen werden genomen.

CBRE verwacht dat de voornaamste activiteit op de kantorenmarkt in principe nog wordt gedreven door particuliere beleggers en SCPI’s – zoals afgelopen jaar aangevuld door binnenlands core-kapitaal en family offices. Maar ook de activiteit onder meer private equity-beleggers zal in 2025 weer toenemen. Daarnaast voorzien we later dit jaar een terugkeer van het buitenlandse core-kapitaal naar vastgoed, met name door een kanteling in de beleggingsallocatie.

De toenemende spread tussen de tienjarige staatsobligatierente en de top-aanvangsrendementen zorgt ervoor dat de allocatie naar vastgoed binnen ALM-analyses weer toeneemt. In de afgelopen jaren was er vaak sprake van overallocatie door pensioenfondsen en verzekeraars in vastgoed. Dat leidde onder andere tot terugbetalingsverzoeken bij verschillende fondsen. De waardedaling van vastgoedportefeuilles, in combinatie met onder meer stijgende aandelenkoersen, zorgt ervoor dat we in 2025 verschuiven van overallocatie naar lichte onderallocatie van vastgoed.

Die verschuiving wordt ook bevestigd door de resultaten van onze 2025 Investor Intention Survey, waarin we onder andere pensioenfondsen en verzekeraars vroegen naar hun vastgoedallocatie. Daaruit blijkt dat over de hele linie gemiddeld 46% een toename van de beleggingsallocatie naar vastgoed verwacht – meer dan de 26% van vorig jaar. Dat suggereert langzaamaan een algemene inflow-toename op de vastgoedmarkt in 2025, wat ook de liquiditeit onder core-beleggers verbetert.

Allocatieverschuiving leidt tot dynamiek

Door de inflow-groei en betere liquiditeit neemt de investeringsmogelijkheid toe. CBRE verwacht dit in 2025 nog veel meer terug te zien op de logistieke en residentiële markt, waar een duidelijke toename van de allocatie van geld binnen de vastgoedsector te zien is. Een trend die al een paar jaar zichtbaar is, zet hiermee dus voort. Ook op de kantorenmarkt zijn de rendementsuitgangspunten inmiddels sterk verbeterd, maar daar was sprake van een veel forsere waardecorrectie dan in andere beleggingscategorieën. Daarom is de kapitaal-inflow in de kantoorsector aan het begin van het jaar waarschijnlijk nog licht negatief. Toch rekenen we erop dat de aanzienlijk hogere rendementsverwachtingen uiteindelijk ook hier meer kapitaal zullen aantrekken.

Dankzij de allocatieverschuiving tussen sectoren kan er meer product naar de markt komen. Zeker in het kantorensegment, waar per saldo nog sprake kan zijn van geld-outflow. Omdat er veel geld uit de fondsen wordt gehaald, zullen delen van de fondsen in 2025 worden geliquideerd. Zo krijgen ze een omvang die beter past bij de vraag van eindbeleggers naar kantoorvastgoed.

Ook buiten de kantorenbeleggingsmarkt lijken meer partijen aankomend jaar bereid tot verkopen. Net als afgelopen jaren overigens, maar toen leidde dat door een verschil in prijsniveau lang niet altijd tot een eigendomsoverdracht. Dat lijkt nu een stuk minder voor te komen, onder andere omdat de biedingsdichtheid van beleggers aanzienlijk is toegenomen. Dit vergroot de transactiezekerheid.

Door de grote kapitaaltoename op de logistieke markt en de dalende nieuwbouwpijplijn in Nederland zal niet het volledige kapitaal zijn weg naar logistiek vastgoed vinden. Dat kan in de loop van het jaar leiden tot scherpere aanvangsrendementen. Vanuit Europees perspectief is er op de woningmarkt sprake van een sterk toenemende kapitaalstroom. Toch zien we die in Nederland slechts terug in een paar segmenten: voornamelijk bij studentenhuisvesting en bestaande woningbouwcomplexen. Private equity ziet hoofdzakelijk de kans om huurwoningen op de koopwoningmarkt te privatiseren. Vanuit internationaal perspectief blijft de aantrekkingskracht van nieuwbouw erg beperkt, mede vanwege de verslechterde concurrentiepositie van de Nederlandse beleggingsmarkt ten opzichte van andere Europese landen.

Goedkopere euro kan leiden tot meer kapitaal vanuit Amerika

De verwachting van toenemend protectionisme in de Verenigde Staten leidde afgelopen periode al tot een flinke waardevermindering van de euro ten opzichte van de Amerikaanse dollar. Maar liefst 13% vergeleken met begin 2021. Dat maakt het voor Amerikaanse beleggers interessant om in Europees, en dus ook Nederlands vastgoed te beleggen. Deze strategie gaat uit van een verbetering van de positie van de euro op middellange termijn. Dit kan met name leiden tot meer overzeese investeringen in Europa.

Beleggingsvolume stijgt mede door meer private equity en core-beleggingskapitaal

Al met al is herstel naar verwachting in de loop van het jaar merkbaar, over de volle breedte van de markt. Waar er in 2024 nog een sterke terughoudendheid in het core-segment heerste, zal ook dáár de dynamiek in de loop van 2025 toenemen: de uitstroom van kapitaal verandert in een instroom.

Het totale beleggingsvolume komt in 2025 naar verwachting uit op € 12,5 miljard, een stijging van 10,6% ten opzichte van het beleggingsvolume van 2024. Net als het afgelopen jaar vindt de voornaamste allocatie plaats richting de woningbeleggingsmarkt. Hier zal de woningbeleggingsmarkt blijven profiteren van het ‘uitpondmomentum’, terwijl het nieuwbouwvolume dat wordt aangekocht door beleggers maar in beperkte mate stijgt. Wat vanwege behoeftes naar verwachting meer toeneemt, is het beleggingsvolume van studentenhuisvesting. Waarschijnlijk zorgt dit voor een beleggingsvolume van ongeveer € 4,5 miljard op de woningbeleggingsmarkt.

De markt voor logistiek en bedrijfsruimtes gaat qua volume een vergelijkbaar jaar tegemoet als in 2024. Maar door toenemende leegstand – en daarmee een terugval in nieuwbouw – verschuift de focus naar beleggingen in bestaande gebouwen. Naar verwachting wordt dit het uitgangspunt van de komende jaren. De impact van e-commerce op de logistieke beleggingsmarkt ligt grotendeels achter ons, en hetzelfde geldt voor de grote nieuwbouwgolf. Ondanks een andere beleggingssamenstelling komt het beleggingsvolume in deze sector waarschijnlijk uit op zo'n € 3,1 miljard.

De winkelbeleggingsmarkt laat na twee vergelijkbare jaren sterke verbetering zien met een verwachte volumegroei van zo’n 20% naar € 1,4 miljard. Vooral particuliere beleggers verschuiven hun allocatie naar de winkelbeleggingsmarkt, mede door een forse rendementsverslechtering op de woningbeleggingsmarkt. Daarbij neemt het aantal internationale investeerders licht toe. De afgelopen periode heeft bewezen dat de winkelmarkt weerbaar is. Al zijn er nagenoeg geen uitbreidingsplannen, en neemt het aantal winkelmeters – los van supermarkten – de laatste jaren juist af door transformaties. Dit maakt de gebruikersmarkt meer robuust. Veel investeerders – wellicht op termijn ook institutionele beleggers – keren daarom terug naar hun oude liefde: de winkelmarkt.

De zorgvastgoedmarkt liet de afgelopen jaren een behoorlijke terugval in volume zien. Dit lijkt in 2025 enigszins te herstellen, mede dankzij een verbreding van beleggingsinteresse naar de cure-markt. Toch blijft de potentie een stuk groter dan het verwachte beleggingsvolume van € 800 miljoen doet denken. Dat bevestigt dat de uitbreiding en verduurzaming van ouderenwoningen ook dit jaar weer meer achterstand oploopt.

Ondanks de enorme potentie en gebruikersvraag, blijft het relatief rustig op de gewilde datacentermarkt. Doordat er in Nederland bijna geen voorraad bijkomt, is er weinig beleggingsproduct beschikbaar. Het beleggingsvolume blijft dan ook beperkt tot € 100 miljoen.

Op de hotelmarkt verschilt de dynamiek van komend jaar niet veel met die van 2024. Het beleggingsvolume komt uit op ongeveer € 475 miljoen. De interesse is er wel, maar het aanbod blijft achter. De btw-verhoging op overnachtingen zorgt bovendien voor een extra exploitatierisico dat van invloed kan zijn op het vertrouwen in de markt.

Hoewel de dynamiek op de kantorenmarkt het afgelopen jaar nog het meest achterbleef, komt deze gestaag uit haar beleggingsdal. De stevige waardecorrectie en verslechterde risicoperceptie leidden tot terughoudendheid bij beleggers. Langzaam komt het vertrouwen terug en neemt het aantal beleggers aanhoudend toe. Daarbij verschuift de vastgoedallocatie: van kantoren naar bijvoorbeeld woningen en logistiek. Dit zorgt er onder andere voor dat er meer beleggingsaanbod naar de markt komt, wat leidt tot een lichte stijging van het beleggingsvolume naar € 2 miljard.

Kansen voor ESG value add-strategie op kantorenmarkt nemen toe

De Nederlandse kantorenmarkt kent op dit moment een historisch lage leegstand en een zeer beperkte nieuwbouwpijplijn. Toch hebben core-beleggers de afgelopen twee jaar hun beleggingscriteria aangescherpt – vooral met het oog op ESG-ambities en de impact van hybride werken. Hierdoor willen zij nauwelijks concessies doen als het gaat om locatie, kwaliteit en daarmee ook de duurzaamheidskenmerken van kantoren. Veel van deze core-beleggers hanteren in hun fondsstrategie dan ook strikte duurzaamheidsambities. Denk aan een vastgesteld maximum energieverbruik per vierkante meter of nul CO₂-uitstoot – oftewel: de net zero-ambitie, die ze waarmaken door de uitfasering van gas en de inkoop van groene elektriciteit.

Beleggers streven ernaar om deze doelstellingen tussen 2040 en 2050 te behalen, of om in ieder geval onder de grens van de Carbon Risk Real Estate Monitor-reductiepaden te blijven. Het is opvallend dat partijen verschillende methodieken gebruiken. Zo hanteren veel beleggers de internationaal erkende SBTi^[4] aligned Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM). Maar er zijn ook beleggers die sturen op de Nederlandse Paris Proof 2040-eindnormen – ontwikkeld door de Dutch Green Building Council.

Toch blijkt in praktijk dat deze duurzaamheidsambities voor veel core-beleggers lang niet altijd haalbaar zijn. Waar men de afgelopen jaren het laaghangende fruit nog kon plukken, zijn inmiddels steeds vaker grondige CapEx-ingrepen in installaties, gevels en beglazing nodig. Met name wanneer er een Paris Proof-ambitie is vastgesteld volgens de normen van de Dutch Green Building Council (DGBC). Dat betekent namelijk dat de gemeten energie-intensiteit onder de eindnorm van 70 kilowattuur per vierkante meter per jaar moet blijven, en dat voor nieuwbouw zelfs energieneutraliteit geldt. Zelfs wanneer ingrijpende renovaties technisch gezien mogelijk zijn, is het door de huidige krappe kantorenmarkt niet eenvoudig om huurders tijdelijk ergens anders onder te brengen. En ook niet om een renovatie te doen zonder tijdelijke impact op de waarde- en kasstroom.

Daarnaast zetten grootschalige investeringen de rendementen van core-beleggers zo onder druk, dat het afstoten van zulke gebouwen – al dan niet aangemoedigd door eindbeleggers – een steeds realistischer scenario is. Want kan een gebouw dat dusdanige investeringen nodig heeft nog wel als ‘core’ worden gezien?

Om deze reden beperken core-beleggers zich op dit moment tot de duurzaamste en best gelegen gebouwen, waarvan de specificaties aansluiten bij de sterk veranderde gebruikersvraag. Namelijk: de behoefte aan hybride werken. Gebouwen die hier niet aan voldoen, kunnen bij het huidige gebrek aan core plus-kapitaal op weinig liquiditeit rekenen. Private equity-partijen, family offices en SCPI’s tonen wel bereidheid om ze te kopen tegen veel hogere bruto-aanvangsrendementen. Hierdoor ontstaat een gat van 150 tot 300 basispunten tussen core- en overige kantoorproducten.

De polarisatie op de kantorenmarkt – die zich al enkele jaren aftekent op de gebruikersmarkt – zien we voor het eerst ook duidelijk terug in de waarde. Dit biedt kansen voor durfinvesteerders om gebouwen kwalitatief te verbeteren en verduurzamen.

Toch zijn veel investeerders nog terughoudend in de aankoop van dit soort kantoren. Dat komt vooral door onzekerheid over de exit yield over vijf à zeven jaar: in hoeverre moeten deze gebouwen tegen die tijd zijn verduurzaamd, en hoe staat het er dan voor met de gebruikersmarkt? Wij zien die onzekerheid niet. Zolang beleggers de kwaliteit- en duurzaamheidswensen van gebruikers kunnen faciliteren, ligt een gunstige exit yield voor de hand. En dat nog zónder rekening te houden met de verwachte yield compressie, de aanhoudend krappe gebruikersmarkt en de huurprijzen die daardoor verder stijgen.

Wel is het belangrijk om scherpe keuzes te maken tussen de verschillende duurzaamheidsambities. Het is goed om te beseffen dat de Europese Commissie in de nieuwe wetgeving voor duurzame gebouwen en energielabels (EPBD) stuurt op Zero Emission Buildings. Hierdoor moet het Nederlandse energielabelsysteem in 2029 zo worden gewijzigd dat de hoogste labelclassificering (label A) alleen aan energie-efficiënte, fossielvrije gebouwen wordt toegekend. Een belangrijke indicator om CO₂-neutraliteit als centrale ambitie te hebben. Zeker voor beleggers die rapporteren over hun percentage EU Taxonomy-aligned investeringen, en value add-beleggers die over vijf tot zeven jaar een exit willen maken naar core-beleggers.

Het is raadzaam om bij renovatieplannen drie dingen goed te regelen. Allereerst moeten de plannen passen bij wat toekomstige huurders over vijf tot tien jaar willen qua werkplekconcept en duurzaamheidsambities. Daarnaast moet er een plan zijn om huidige huurders tijdelijk ergens anders onder te brengen. Tot slot moet de stroomaansluiting sterk genoeg zijn voor duurzame installaties en voldoende laadpalen.

Gestage terugkeer naar volledige dynamiek

Al met al kunnen we stellen dat we in 2025 stappen zetten richting een volledig dynamische commerciële vastgoedmarkt. Toch verwachten we volledig herstel pas in 2026, wanneer ook de allocatie naar vastgoed weer volledig is hersteld. Dit jaar zijn de gevolgen van afgelopen jaren nog te goed voelbaar, en zien we pas in de loop van de maanden voor het eerst weer kapitaal-inflow bij core-beleggers. Een kansrijk jaar voor partijen met veel liquiditeit, aangezien het aantal kopende partijen in veel gevallen nog niet op het niveau is van 2026.