Financieringsmarkt

Nu de inflatie naar het gewenste niveau is teruggezakt en de renteafbouw vanuit de ECB voorspelbaar is, komt ook de financieringsmarkt in rustiger vaarwater. Sterk volatiele financieringsrentes en uitdagende herfinancieringsvraagstukken lijken, met dalende rentes en stijgende kapitaalwaardes in 2025, grotendeels achter ons te liggen. Sterker, financiers lijken zelfs positiever te zijn over het herstel van de commerciële vastgoedmarkt dan beleggers. Wel kan de implementatie van Basel 4 bij banken het financieringsspeelveld licht aantasten. Dat speelt onder andere debt fondsen en verzekeringsmaatschappijen in de kaart.

Korte terugblik 2024

Herfinancieringsgat nagenoeg ondervangen door flexibele financiers

Vorig jaar gingen we ervan uit dat gestegen rentes in combinatie met fors gedaalde vastgoedwaarden vooral op de kantorenmarkt leidden tot een financieringsgat. In de praktijk bleken er ook uitdagende herfinancieringen te zien, alleen bleven gedwongen verkopen uit.

Financiers waren veelal bereid om flexibeler om te gaan met de normaal gesproken strikte loan-to-value-criteria (LTV). Dat werd gesteund door sterke gebruikersmarkten, en daarmee een stabiele kasstroom. Financiers keken voornamelijk naar mogelijkheden in de kasstroom om boven op de rentebetaling stapsgewijs af te lossen, en om de lening weer binnen de gangbare LTV’s te brengen. In de praktijk leidde dit vaak tot herfinancieringen met een LTV van soms wel 70-80%, terwijl grootbanken doorgaans een LTV-beleid van 55% hanteren. Door deze veelal kortetermijn-herfinanciering werd ingespeeld op stijgende kapitaalwaarden, waardoor er een betere exit ontstaat voor zowel leningnemer als -gever. Hierdoor is er vanuit het theoretische herfinancieringsgat nagenoeg geen vastgoed gedwongen verkocht.

De voornaamste licht gedwongen verkopen kwamen door redemptions van eindbeleggers. Deze terugbetalingsverzoeken zorgen ervoor dat delen van fondsen liquide gemaakt moeten worden, zodat ze aan die betalingsverplichtingen kunnen voldoen. Voor 2025 is de verwachting dat vooral deze terugbetalingsverzoeken nog gaan leiden tot dynamiek op de kantorenbeleggingsmarkt. Vooral omdat veel institutionele partijen nog altijd te maken hebben met een terugtrekkende beweging van kapitaal in hun fondsen.

Stabiele rente met veel actieve financiers in 2025

In de afgelopen jaren zorgde de onzekerheid rond de financieringsrente en liquiditeit op de financieringsmarkt geregeld tot terughoudendheid bij beleggers. In 2025 kan de tegenstelling met voorgaande jaren dan ook niet groter zijn. De stabiele en voorspelbare rente zorgt samen met het grote aantal financiers op de markt voor veel en duidelijke financieringsmogelijkheden. Naar verwachting blijft de vijfjaars IRS-swaprente nagenoeg stabiel op het huidige niveau: rond de 2,10%. Hiermee valt de volatiliteit terug naar een niveau dat we kennen van de periode tussen 2019 en 2021.

Het aantal actieve financiers op de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt blijft in 2025 groot. Daarbij valt op dat ze breed zijn geïnteresseerd in alle segmenten. De financieringsanimo blijft onverminderd het grootst voor woningen en het logistiek product. Wel valt op dat financiers op dit moment minder terughoudend zijn dan beleggers als het om kantoren gaat. Ook ontstaat bij financiers meer rationaliteit voor winkelvastgoed. Hier is te zien dat de bereidheid om middelgrote winkelcentra te financieren is toegenomen.

We kunnen stellen dat de kosten voor financiering aanzienlijk aantrekkelijker zijn geworden voor alle segmenten. Vergeleken met de piek van de vijfjaars IRS-swaprente in oktober 2023 ligt de all-inrente nu 130 tot 150 basispunten lager. Wel is belangrijk dat de all-inrente inmiddels ook aanmerkelijk lager ligt dan de prime netto-aanvangsrendementen. Hierdoor kunnen beleggers hun rendement ook weer beter optimaliseren: door de hefboomimpact van een lagere rente versus het netto-aanvangsrendement. Het aantal actieve beleggers kan hierdoor stijgen, waardoor de concurrentie op de beleggingsmarkt – gestut door lagere rentes – ook toeneemt.

Financiers minder gefocust op alleen de beste kantoren

Ondanks de vele berichten over mogelijke exploitatierisico’s op de kantorenmarkt, blijft een groot aantal financiers actief. Sterker: in het afgelopen jaar zagen we marges op kantorenfinancieringen afnemen – mede gedreven door blijvend lage leegstandcijfers. Opvallend is de discrepantie in interesse tussen financiers – zoals de Pfandbriefbanken – en institutionele beleggers. Waar institutionele beleggers een sterke acquisitiefocus hebben op nieuwe, centraal gelegen kantoren, blijkt de interesse van financiers veel breder.

De prijspolarisatie op de kantorenbeleggingsmarkt is op de financieringsmarkt niet terug te zien. Kantoren met een relatief goede ligging, bezetting en duurzaamheidsscore (label A+ of beter) zijn goed te financieren. Het zorgt bij veel financiers vanuit duurzaamheidsoptiek zelfs voor een forse verbetering van de financieringsportefeuille. In duidelijke tegenstelling tot Nederlandse institutionele beleggers, die deze kantoren juist van de hand doen.

Het feit dat het veelal gaat om relatief grotere financieringstickets in combinatie met een multi-tenant product maakt het juist een ideale financiering waarbij de risico’s ook laag worden ingeschat gelet op de marges van 150 tot 170 basispunten.

Wonen blijft populairste financieringsproduct van grootbanken

Woningen blijven toch het meest geliefde financieringsproduct. De combinatie van duurzaamheid, maatschappelijke impact en het risicoloze karakter van woningen zorgen ervoor dat de marges voor de beste proposities gemiddeld lager liggen: op ongeveer 120-130 basispunten.

Naast de financiering van nieuwbouw, zien we voornamelijk Nederlandse grootbanken ook in sterke mate actief op de uitpondmarkt. Nu de woningbeleggingsmarkt vooral door de aankoop van bestaande complexen met een uitpondstrategie wordt gedragen, neemt ook de interesse van financiers voor dit product sterk toe. Grootbanken lijken de voornaamste kandidaten om dit soort financieringen op te pakken. Dat komt door hun ervaring met tussentijds aflossen en de administratie die daarbij komt kijken.

De voornaamste uitdaging voor grootbanken ligt in hun duurzaamheidsverplichting. Niet al het uitpondproduct voldoet aan hun standaarden. Zo willen grootbanken per 2030 een vastgoedfinancieringsportefeuille met energielabel A hebben. Vaak gaat de investeringshorizon voorbij deze tijdsgrens, waardoor de financier beleggers verplicht om ook met een verduurzamingsplan te komen. Zelfs als de woningen worden uitgepond. Investeringen voor beleggers met een uitpondstrategie kunnen normaliter niet rendabel worden uitgevoerd.

Bij wooncomplexen met relatief slechtere energielabels – die nu vaak op de beleggingsmarkt worden aangeboden – ligt financiering door een niet-bancaire financier met minder strenge duurzaamheidseisen meer voor de hand. Deze ruimte wordt opgevuld door een aantal internationale verzekeraars en een breed scala aan debt fondsen. De laatste zijn vaak wat duurder, maar ook bereid om veel hoger te bevoorschotten.

Ondanks toenemende leegstand blijft logistiek in trek

Ook voor logistiek vastgoed blijft de financieringsmarkt onverminderd groot. Dat de leegstand zichtbaar stijgt, lijkt vooralsnog de interesse van financiers in dit product niet te beïnvloeden. De marges (130 basispunten) zijn vergelijkbaar met vorig jaar. Deze liggen wel aanmerkelijk hoger voor gewone bedrijfsruimtes: hier zijn marges zichtbaar van zo’n 170-190 basispunten, terwijl juist deze markt nog altijd een historisch lage leegstand kent. De terughoudendheid komt onder meer doordat veel gebouwen op de bedrijfsruimtemarkt verouderd zijn. Daardoor moeten die op korte termijn betere labels krijgen om tot het gewenste financieringsproduct te komen. Dit betekent ook dat bij een financieringsaanvraag het assetmanagement-plan – inclusief verduurzamingsverbeteringen – essentieel is voor een succesvolle financiering.

Rationaliteit komt terug bij winkelfinancieringen

Langzaam maar zeker schuift de interesse voor winkelfinancieringen op naar een breder aantal subsectoren op de winkelmarkt. Tot voor kort waren financiers alleen welwillend om prime high street-winkelruimte en wijkwinkelcentra met een fors aandeel dagelijkse boodschappen (>70%) te financieren. Inmiddels schuift dit op naar middelgrote winkelcentra met een groter aandeel niet-dagelijkse boodschappen. De afgelopen jaren bewezen dat het aantal mutaties in dit soort centra wellicht hoger ligt, maar de leegstand niet enorm verschilt met wijkwinkelcentra. Wel blijft er sprake van een margeverschil. Voor kleine wijkwinkelcentra wordt voornamelijk gerekend met een marge van 150-160 basispunten, voor middelgrote winkelcentra ligt dit veelal op 180-190 basispunten.

Voor zowel de kantorenmarkt als winkelcentra geldt dat financiers positiever lijken dan de meeste beleggers. Vanuit institutionele beleggers zien we hier nog steeds terughoudendheid, ondanks dat de leegstandsrisico’s vergelijkbaar zijn met gewilde convenience-winkelcentra. Daarbij kunnen grote centra nog optimaliseren, onder meer vanwege bevolkingsgroei en een sterke behoefte aan zorgfaciliteiten op een centrale, bereikbare plek.

Als het om de segmenten PDV/GDV-locaties en bouwmarkten gaat, blijven financiers nog terughoudend. Ondanks een lage leegstand van 3,6% zien financiers aanzienlijk meer risico bij dit type winkelruimte. Dat komt voornamelijk door het gefragmenteerde eigendom van PDV/GDV, waardoor er meer risico’s aan kleven dan bij planmatige winkelcentra met één of enkele eigenaren. Het risico op vertrek wordt hierdoor hoger ingeschat. Ook de alternatieve aanwendbaarheid, bijvoorbeeld naar woningbouw, werkt niet verzachtend. Dit brengt vooral veel tussentijdse onzekerheid en risico's met zich mee door mogelijke uitval van kasstromen.

Toch kunnen we stellen dat er bij financiers in de breedte weer meer ruimte is voor winkelfinancieringen. Een beweging die past bij de relatief lage risico’s op de winkelmarkt op middellange en lange termijn.

Implementatie Basel 4 kan zorgen voor veranderingen in financieringsspeelveld

Buiten de segmenten om zal de implementatie van Basel 4 per 1 januari 2025 het financieringsspeelveld gaan veranderen. Deze krijgt naar verwachting invloed op de kapitaalbeschikbaarheid van banken op de vastgoedfinancieringsmarkt.

Uiteindelijk moeten banken gestandaardiseerde risicomodellen gebruiken, in plaats van hun eigen interne risicomodellen. Ook moeten ze het risico van een financiering baseren op een prudent valuation in plaats van op marktwaarde. Dit nieuwe taxatie-uitgangspunt zal de mogelijkheden van banken in een herstellende markt dempen. Dat kan invloed hebben op de beschikbaarheid en kosten van kapitaal. Al met al moeten banken voor vastgoedfinancieringen naar verwachting meer eigen vermogen aanhouden als buffer – dat kan de kosten voor toekomstige financieringen verhogen. Daarbij kan dit bij financiers leiden tot een verschuiving van behoeftes. Het ligt dan voor de hand dat kapitaal minder snel wordt ingezet op vastgoedfinanciering, en binnen het segment nóg meer verschuift naar vastgoed met het minste risico en naar grootschaligere projecten.

Alle niet-bancaire financiers die niet onder het Basel 4-akkoord vallen, kunnen profiteren van deze aanscherping. Naar verwachting biedt de implementatie van Basel 4 dan ook ruimte voor debt fondsen en verzekeringsmaatschappijen.