Logistiek

In 2024 is de beleggingsmarkt voor logistiek en industrieel vastgoed hersteld, maar minder dan van tevoren gedacht. De totale investeringen in deze sector stegen naar €3,1 miljard, fors meer dan de €2,4 miljard in het jaar ervoor. De investeringen in logistiek vastgoed namen toe met 74%, mede door een opleving van grote portefeuilledeals. Tegelijkertijd was er afgelopen jaar veel interesse in het light industrial-segment. Met als resultaat: weer een groeiend beleggingsniveau binnen de industriële en logistieke vastgoedsector. Voor 2025 verwacht CBRE een vergelijkbaar volume van €3,1 miljard, vooral gedreven door grote portefeuilledeals.

Trends en ontwikkelingen

• In 2024 was er ten opzichte van 2023 weer meer activiteit in het core-segment – zij het nog steeds beperkt tot enkele transacties. De kanttekening daarbij is wel dat dit product aan alle eisen moet voldoen voordat kopers interesse tonen. Bovendien wordt de lage activiteit in het core-segment ook gedreven door een steeds beperkter aanbod van core-producten vanwege een aanhoudend tekort aan green- en brownfields op prime locaties. Hoewel het aanbod in 2025 schaars zal blijven, kan door aanstaande renteverlagingen wel weer meer toenadering ontstaan tussen koper en verkoper op het gebied van pricing.
  
  
• Dit jaar vond het merendeel van de transacties plaats in het core plus- en value add-segment. Het opportunistische en durfkapitaal dat afgelopen jaren is opgehaald, richt zich in toenemende mate op dit segment. De hogere rendementen die core plus- en value add-producten kunnen opleveren, spelen een belangrijke rol in deze verschuiving – vooral gezien de huurgroei die heeft plaatsgevonden op prime locaties. CBRE verwacht dan ook dat deze kopers in 2025 dominant blijven in het beleggingsvolume.
  
  
• De interesse in light industrial en urban logistics blijft groeien, vooral onder institutionele investeerders. Zij richten zich vooral op objecten die CapEx vereisen vanuit een waardegroeiperspectief. Vooral in stedelijke gebieden is dit type product interessant, waar de beschikbare ruimte steeds beperkter wordt en de grootste potentie voor huurgroei ligt. Daarnaast speelt de last mile een grote rol. De toenemende bevolkingsdichtheid in en rond de steden leidt tot een grotere vraag naar tijdige leveringen. CBRE verwacht dat de beleggingsactiviteit van kopers in dit segment verder toeneemt naarmate grotere portefeuilles op de markt komen.
  
  
• In 2024 was er een opvallende toename van activiteit op het gebied van portefeuille- en platformdeals, voornamelijk door grotere private equity-partijen. Dit staat in scherp contrast met 2023, waarin er juist weinig van deze deals plaatsvonden. CBRE verwacht dan ook een verdere stijging van het aantal portefeuilledeals in 2025 en 2026, zowel op lokaal als pan-Europees niveau. Deze stijging is grotendeels te danken aan het herstel van de investeringsmarkt en de grote hoeveelheid beschikbaar kapitaal voor logistieke beleggingen. Daarnaast verwachten we dat de holding period van enkele grotere (Nederlandse) portefeuilles afloopt. Daardoor komen er in 2025 meer producten op de markt die passen bij de schaalvereisten van partijen in de markt.

Analyse logistiek

De daling van de rentes kan de aantrekkelijkheid van core-beleggingen aanzienlijk vergroten. Zodra er een nieuw evenwicht is tussen de prijsverwachtingen van kopers en verkopers, zullen investeerders weer aangemoedigd worden om actief deel te nemen aan de markt. Maar als de gebruikersmarkt niet herstelt, zullen beleggers blijvend op zoek gaan naar gestabiliseerde producten in plaats van core plus- of value add-producten. De verwachting is dat de gebruikersmarkt op zijn vroegst in de tweede helft van 2025 weer op gang zal komen.

Core-beleggingen zijn sterk afhankelijk van de ontwikkeling van staatsobligatierentes. Dit geldt in nog sterkere mate voor de logistieke vastgoedsector dan voor andere sectoren, vanwege de meer directe link met economische ontwikkelingen. Naast de voor de hand liggende lagere financieringskosten stimuleren de lagere rentes ook de economische activiteit, wat de vraag naar logistieke diensten en infrastructuur verhoogt. De logistieke sector profiteert direct van de toename in e-commerce en de behoefte aan efficiënte distributienetwerken. Hierdoor ontstaat er een gunstig klimaat voor core-beleggingen.

Eind 2024 zagen we een positiever sentiment ten opzichte van core-producten. Dat zal dit jaar blijven toenemen, maar pas echt herstellen vanaf 2026.