Zorg

In 2024 kwam het investeringsvolume in zorgvastgoed uit op € 620 miljoen, een stijging van 24% ten opzichte van 2023. Dat kwam vooral doordat er weer meer grote portefeuilletransacties tot stand kwamen – zowel van nieuw als bestaand vastgoed. Toch blijft de beleggingsactiviteit achter. Denk aan beperkt aanbod van zowel bestaande bouw als nieuwbouw en een mismatch tussen koper en verkoper. CBRE verwacht voor de komende jaren een toename van de beleggingsactiviteit, met een volume van € 700 à € 900 miljoen in 2025. Ontwikkelaars spelen namelijk in op de toenemende vraag naar zorgvastgoed, van senior living tot gezondheidscentra. Daarnaast zijn zorgaanbieders kritischer op hun rol in vastgoed en de benodigde vastgoedinvesteringen en verstevigen beleggers – van family offices en private equity-partijen tot instituten – hun interesse en groeiambitie in deze sector.

Trends en ontwikkelingen

• Zorgorganisaties kunnen investeringen in verduurzaming, transformatie of herontwikkeling van bestaand zorgvastgoed niet langer uitstellen en gaan op zoek naar professionele vastgoedpartners. De investeringscapaciteit vanuit de zorg neemt eerder af dan toe: enerzijds vanwege de scheiding van zorg en wonen, anderzijds door aangekondigde bezuinigingen van de overheid. Daarnaast maken zorgorganisaties gerichte keuzes binnen hun portefeuillestrategie en focussen zij zich steeds meer op investeringen in hun kernbezit – namelijk het vastgoed dat cruciaal is voor de operationele continuïteit van de zorg. Daarbij past de verwachting dat meer bestaand en verouderd zorgvastgoed in 2025 wordt afgestoten, met als resultaat: meer value add-producten waar ontwikkelaars of ontwikkelende beleggers mee aan de slag gaan. Dit is boven op de benodigde investering in nieuwbouw en de uitbreiding van 288.000 zorgwoningen, zoals het kabinet in december 2024 heeft voorgesteld.
  
  
• Binnen senior living en assisted living vindt een transitie plaats van masterlease naar individuele verhuur van zelfstandige appartementen. Zorgaanbieders focussen op de zorg- en dienstverlening aan bewoners, terwijl vastgoedrisico’s en -rendementen bij de vastgoedeigenaar liggen. Deze verschuiving trekt ook een bredere groep beleggers aan, vanwege de sterke overeenkomsten met residentieel vastgoed onder een individuele huurstructuur. Bovendien vormt het – gezien de enorme vergrijzing – een solide en toekomstbestendige beleggingscategorie. Het masterlease-segment blijft overigens wel bestaan, vooral op plekken waar het met name om (24-uurs)zorg draait, zoals particuliere en intramurale woonzorg.
  
  
• Door de sterke bevolkingsgroei neemt de vraag naar eerste- en tweedelijnszorg alsmaar toe. Binnen- en buitenlandse beleggers kijken hierdoor met toenemende interesse naar het cure-segment van zorgvastgoed: denk aan klinieken en gezondheidscentra. Ze hebben de afgelopen jaren geleidelijk aan in dit segment geïnvesteerd, waardoor er inmiddels enkele grotere portefeuilles zijn ontstaan. CBRE verwacht dat er de komende twee jaar vanuit beleggers meer van dit soort portefeuilles op de markt komen. Hierdoor is het ook voor buitenlandse partijen mogelijk is om via een portefeuilleaankoop met schaal toe te treden tot de Nederlandse markt.

Analyse zorg

Om te voldoen aan de toenemende zorgvraag en strengere kwaliteitseisen, met oog op duurzaamheid en de klimaatneutrale doelstellingen voor 2050, is een gemiddelde investering van circa € 25 miljard per vijf jaar noodzakelijk in de woonzorgsector, oftewel gemiddeld circa € 5 miljard per jaar. Deze investeringen zijn essentieel voor de groei, modernisering en verduurzaming van zorgwoningen. 86% daarvan moet gaan naar kwantiteit (ofwel: het toevoegen van wooneenheden), het overige deel is nodig voor verduurzaming en andere kwaliteitsverbeteringen van de bestaande voorraad. Tegelijkertijd blijkt dat ruim 18%^[11] van de zorgorganisaties financieel niet in staat zal zijn hun vastgoedexploitatie gezond te houden en de benodigde investeringen te doen in verduurzaming, vervanging en/of uitbreiding. Deze situatie onderstreept de dringende behoefte aan aanvullend kapitaal en investeringscapaciteit.