Winkels

In 2024 bedroeg het beleggingsvolume in winkels bijna € 1,2 miljard, ruim 12% hoger dan het jaar ervoor. Door de nasleep van de hoge rentestand en hogere overdrachtsbelasting kwam het aantal transacties in 2024 langzaam op gang. Er vonden relatief veel kleine transacties plaats, wat zorgde voor een lage gemiddelde transactieprijs van ongeveer € 5 miljoen. De nu dalende ECB-beleidsrente leidt tot lagere financieringsrentes en aanvangsrendementen. Dit krijgt vooral invloed op grotere transacties waarvoor financiering opgehaald moet worden. Kopers en verkopers zullen elkaar steeds beter weten te vinden in de prijsvorming. Bovendien krijgen beleggers en financiers steeds meer vertrouwen in de opwaartse beweging van de markt. CBRE verwacht komend jaar dan ook meer grote transacties. Naar verwachting komt het beleggingsvolume in 2025 uit op € 1,4 miljard.

Trends en ontwikkelingen

• Ondanks dat de omzet in de detailhandel in 2024 is toegenomen, resulteerde dat bij veel winkeliers niet in betere resultaten. De kosten voor inkoop, personeel en huur gingen namelijk óók omhoog. Daarnaast zijn er nog veel bedrijven met coronaschulden die terugbetaald moeten worden. Mede hierdoor zijn er steeds meer retailers en horecabedrijven met een problematische schuldenlast. De verwachting is dan ook dat er in 2025 weer faillissementen zullen volgen – al zijn de meeste grote verwachte faillissementen inmiddels achter de rug.
• De gebruikersmarkt is nog steeds uitdagend, al gaat het wel de goede kant op. Sommige failliete ketens maken een doorstart of worden overgenomen, waardoor de toename van het aantal leegstaande winkelpanden meevalt. Voor kwalitatief goede panden die wél leeg komen te staan, zijn er bovendien steeds meer geïnteresseerden. Dat is vooral goed zichtbaar in de high streets van de belangrijkste winkelsteden. Steeds meer retailers openen daar brand stores en met de juiste uitstraling lenen deze panden zich daar perfect voor.
• CBRE ziet, door toenemende concurrentie in de gebruikersmarkt, dat er op de belangrijkste high street-locaties in 2025 ruimte is voor huurstijging. Voor minder goede high street-locaties en andere typen winkelvastgoed blijven de huren naar verwachting stabiel. De enige uitzondering daarop zijn supermarkten. Consumenten doen hun boodschappen steeds vaker online, en de marges van supermarkten zijn het afgelopen jaar onder druk komen te staan – mede door forse huurindexaties. Hierdoor verwachten wij hier meer huurherzieningen. Door de consolidatiegolf in het supermarktlandschap hebben de grote ketens een steeds betere onderhandelingspositie.
• Het financieringssentiment rond grotere winkelcentra is het afgelopen jaar verbeterd, en die trend zet in 2025 waarschijnlijk door. Financiers geven daarbij de voorkeur aan partijen met een lange beleggingshorizon en plannen voor verduurzaming of woningontwikkeling. Ook buitenlandse partijen kijken doorgaans meer naar grotere (planmatige) winkelcentra of portefeuilles, vaak met een groot convenience-aandeel. Aangezien het perspectief op financiering verbetert, neemt het aantal grote transacties in 2025 toe.

Analyse winkelvastgoed

Er is een toenemende interesse in grote (planmatige) winkelcentra. Voorheen was dit met name het geval bij de kleine wijkwinkelcentra van doorgaans maximaal 8.000 vierkante meter. Maar gekeken naar de gemiddelde leegstand in de afgelopen tien jaar, presteren de grotere wijkwinkelcentra zelfs beter. Een nadeel is wel de relatief hogere mutatiegraad, maar de lage leegstand toont aan dat er doorgaans wel huurders gevonden worden. Het risico is dus beperkt. Bij stadsdeelcentra is dat anders, en is zowel de mutatiegraad als gemiddelde leegstand hoger (respectievelijk 10,9% en 10,3%). Maar hier is vaak de prijs dan ook naar^[9]. Sommige kunnen nog profiteren van de grote woningbouwplannen die in veel steden gaan plaatsvinden waardoor – met actief management – de leegstand op termijn kan dalen. Bij andere stadsdeelcentra kan er waarde gecreëerd worden door een deel van het winkelcentrum te transformeren.