Kantoren

Met een investeringsvolume van ruim € 1,8 miljard nam de dynamiek op de kantoorbeleggingsmarkt in 2024 toe. Toch verloopt het herstel traag. Pas aan het einde van het tweede kwartaal werd de ECB-rente voor het eerst verlaagd – later dan voorzien. Ook bleef het aantal gedwongen verkopen bij herfinancieringen beperkt, mede dankzij meer flexibiliteit van financiers. Vanuit institutionele en internationale beleggers was het opvallend stil. Toch staan we aan de vooravond van een nieuwe investeringscyclus – een die vooral kansen biedt voor private equity. Daarbij gaan we ervan uit dat ook institutionele partijen in 2025 iets actiever worden, ondanks een terugval in de investeringsallocatie naar kantoorvastgoed. CBRE voorziet dat het beleggingsvolume in 2025 licht herstelt en uitkomt op € 2 miljard.

Trends en ontwikkelingen

• De CSRD-verplichtingen^[5] gelden in 2025 niet alleen voor grote organisaties, maar ook voor middelgrote bedrijven in Nederland^[6] – en vanaf 2026 ook voor alle beursgenoteerde mkb’s. Daarnaast raken kleinere bedrijven bij de CSRD betrokken, omdat ze toeleverancier van CSRD-verplichte organisaties zijn. Dit zorgt over de hele linie voor steeds concretere ESG-ambities en daarmee ook voor een groeiende behoefte aan duurzaam kantoorvastgoed, en kantoren op ov-knooppunten om ook de mobiliteit te verduurzamen. De vraag naar dit type kantoren groeit ook buiten de vijf grote steden.
  
  
• Ontwikkelaars in steden als Arnhem, Amersfoort, ’s-Hertogenbosch, Groningen en Zwolle pakken de handschoen op en maken plannen voor kantoorprojecten die voldoen aan hoge duurzaamheidseisen – voor nieuwbouw en renovatie. De combinatie van een verwachte huursprong en lagere rentes maakt dit soort businesscases steeds aantrekkelijker. Wel blijkt het bijna onmogelijk om uitstoot te reduceren tot Paris Proof-niveau: 0 kilowattuur voor nieuwbouw en 70 kilowattuur voor renovaties. Een reductie tot 80 à 90 kilowattuur is realistischer. In dat geval voldoen gebouwen aan de CRREM^[7]-ambitie, maar zijn ze volgens de normen van de Dutch Green Building Council (DGBC) niet Paris Proof.
  
  
• De relatief lage leegstand in Nederlandse kantoorsteden maakt verduurzaming uitdagend. Alleen in Amsterdam, Arnhem, Amersfoort en Tilburg komen de leegstandcijfers boven het frictieleegstandsniveau van 6% uit. Dit beperkt de mogelijkheden om huurders uit kantoorpanden te plaatsen, wat renovaties moeilijk, kostbaar en risicovol maakt. Eigenaren kiezen daarom sneller voor doorlopende exploitatie van gebouwen, met slechts enkele kleine verbeteringen – bijvoorbeeld aan de installaties.
  
  
• De aanvangsrendementen voor kantoorvastgoed lieten in 2024 een stabiel beeld zien. Dat geldt niet voor de boekwaarde van veel kantoren, die door het toenemende aantal markttransacties neerwaarts werd gecorrigeerd. De dalende vastgoedwaarde houdt een negatieve impact op het beleggerssentiment rond kantoorvastgoed. Toch verwacht CBRE dat 2025 in het teken zal staan van herstel van de kapitaalwaarde voor topkantoren. Daarbij vindt zowel huurwaardegroei als een voorzichtige daling van de aanvangsrendementen plaats.
  
  
• Open-ended vastgoedfondsen – met name uit Duitsland – hebben sinds het derde kwartaal van 2023 te maken met aanhoudende druk op rendementen. Dit leidde in 2024 tot redemptions, waarbij investeerders hun posities in de fondsen liquideerden of afbouwden. Hoewel de uitstroom van kapitaal in 2025 naar verwachting beperkt blijft, zullen sommige fondsen een deel van hun kantoorvastgoed (mogelijk met urgentie) moeten verkopen om liquiditeit te genereren. Deze trend was al zichtbaar in 2024 en vindt vaak plaats op pan-Europees niveau. Afhankelijk van de economische situatie kan deze ontwikkeling in 2025 het kantoorbeleggingsvolume een impuls geven.

Analyse kantoren

Stijgende aanvangsrendementen en de afwezigheid van Duitse fondsen hebben het speelveld op de beleggingsmarkt in 2024 veranderd. Op dit moment kunnen Nederlandse institutionele partijen de scherpste rendementen bieden, terwijl er weinig activiteit is van buitenlandse core-beleggers. Family offices en SCPI’s^[8] begeven zich juist wel op de markt, omdat zij kansen zien om vastgoed op aantrekkelijke niveaus aan te kopen.

Onder invloed van de snel dalende rente begint in 2025 een nieuwe investeringscyclus, nadat de kapitaalwaarde in de afgelopen jaren 35-50% terugviel. Door de verwachte huurgroei is dit voor private equity een uitgelezen moment om op de Nederlandse kantorenmarkt in te stappen. Voor het komende jaar verwacht CBRE een voorzichtige stijging van de kapitaalwaarde in grotere transacties, met een gemiddelde van 5-10%. Daarnaast wordt in 2025 een stabiele ontwikkeling voorzien voor MidCap-transacties.