Real Estate Market Outlook 2023

Op naar een jaar vol kansen

Na een noodzakelijke ontdooiing in de eerste helft van het jaar, zal 2023 voor de oplettende vastgoedbelegger vooral interessante mogelijkheden bieden. De beweging naar een gezondere, gebalanceerde markt is ingezet. Eén met eerlijkere prijzen, risico’s en opbrengsten. Door de hogere rente nemen de rendementen toe, en wordt vastgoed als beleggingsproduct weer interessant voor iedere portefeuille.

Voor beleggers is het zaak om de nadreunende verlamming af te schudden, en de balans op te maken: hoe ziet het speelveld er nu uit, en wat betekent dat voor mijn bedrijf, bezit en opbrengsten? Vervolgens zullen ze hun vizier moeten openen, op zoek naar kansen. Veel investeerders zitten nog altijd op hun handen, dus wie het eerst komt, die het eerst maalt. Dit is hét moment om voor een mooie prijs vastgoed te kopen. Een rooskleurig vooruitzicht, dat optimisme rechtvaardigt.

Onzekere markt vraagt om creatieve maatregelen

De verwachtingen voor de woningsmarkt zijn dit jaar onzeker en behoudend. Terwijl het aantal huishoudens in Nederland blijft groeien, staan stijgende huizenprijzen veel nieuwbouwprojecten in de weg – de potentie verdwijnt. Niet alleen door dalende opbrengsten, ook hoge grondprijzen en stijgende bouwkosten spelen projectontwikkelaars parten. Een impasse ligt op de loer.

Om verdere terugval van de bouwproductie te voorkomen, vraagt de markt dit jaar om creatieve en anticyclische maatregelen. Door zo de investeringscapaciteit van beleggers optimaal te blijven benutten, vangen we een deel van de afgenomen vraag op de particuliere woningbouwmarkt op. Flexibiliteit in de programmering van nieuwbouwprojecten is daarbij onmisbaar. Zo houd je de businesscase rendabel en ontwikkelaars gemotiveerd.

Toenemende leegstand, behalve in het topsegment

In 2022 werd duidelijk: hybride werken is alom geaccepteerd, en bedrijven hebben blijvend minder bedrijfsruimte nodig. De vraag naar kantoorgebouwen daalt en de leegstand neemt toe. Met name panden van lagere kwaliteit worstelen met een slechte verhuurbaarheid. Daar staat tegenover dat A-kwaliteitskantoren in 2023 naar verwachting nóg gewilder worden.

Steeds meer bedrijven kiezen immers voor kwaliteit, bereikbaarheid en duurzaamheid. Ze concurreren om de modernste kantoren, gemotiveerd door de war on talent, hun ESG-strategie én de toegenomen energielasten. Om in deze kwaliteitsvraag te voorzien, spelen nieuwbouw en renovatie een belangrijke rol, maar het aantal lopende nieuwbouwprojecten stokt. De hoge financieringslasten, hoge bouwkosten en fors dalende kapitaalwaarden werpen enorme drempels op.

2023 wordt een rustig jaar, ondanks de vele beleggingskansen die op de kantorenmarkt te vinden zijn. De prijsherijking heeft simpelweg tijd nodig om in te dalen. De dynamiek keert terug op het moment dat de financieringsrente en de exit yields zijn gestabiliseerd – en het effect daarvan doorklinkt in de markt.

Meer volume als oplossing voor blijvende groei

De groei in online aankopen veroorzaakte in de afgelopen jaren een kettingreactie van marktontwikkelingen. On- en reshoring werd populairder door de onzekerheid van kwetsbare supplychains, waardoor Nederlandse productieactiviteiten sinds de pandemie blijven groeien. Goed natuurlijk, maar de vraag naar logistiek vastgoed neemt alsmaar toe. En dáár zit nu juist de crux: er is niet genoeg aanbod.

Leegstandcijfers zijn historisch laag en huren hoog – de markt groeit scheef. Bovendien is de ontwikkelpijplijn voor dit jaar beperkt. Toenemende bouwkosten en een tekort aan grond zitten nieuw logistiek vastgoed in de weg. Van locaties die wél worden bijgebouwd, is zo’n 70% voorverhuurd.

Toch zien we kansen. Door (her)ontwikkeling kunnen we locaties duurzamer en efficiënter inrichten – goed nieuws voor zowel huurders als beleggers. Bovendien kunnen we omhoog of omlaag bouwen: zo creëer je meer volume, zónder de footprint van panden te vergroten. Op die manier blijft de logistieke sector draaien en houden we kostbare ruimte over voor andere doeleinden, zoals wonen.

Sober vooruitzicht, wél in lijn met natuurlijke cyclus

In 2022 zagen we toenemende bestedingen, ondanks een historisch laag consumentenvertrouwen: er was veel gespaard, en de lage werkloosheid bracht financiële zekerheid met zich mee. Maar nu de economische voorspoed een halt is toegeroepen en consumenten minder te besteden hebben, houden ze hun hand sneller op de knip. Daardoor verkeren sommige retailers in steeds zwaarder weer, mede doordat ze zelf tegen stijgende personeels-, huur- en energiekosten aankijken.

Daardoor zijn de verwachtingen voor 2023 plaatselijk sober. Faillissementen en leegstand zullen onvermijdbaar zijn. Toch hoort dat bij een gezonde marktcyclus: gewilde locaties komen leeg te staan, wat kansen biedt voor andere ondernemers. Tegelijkertijd presteert een grote groep nieuwe retailers gewoon heel goed – denk aan supermarkten of verkopers met een succesvolle omnichannelstrategie. Hierdoor is de gebruikersmarkt stukken robuuster dan een paar jaar geleden, en het vooruitzicht voor een groot deel van de retailsector toch overwegend rooskleurig.

De eerste helft van 2023 zal tamelijk rustig zijn. De markt is nog herstellende van de terugval in transacties die eind 2022 inzette. Pas wanneer de impact van de huidige economische situatie op consumentenbestedingen en financieringsmogelijkheden duidelijk is, zal de sector zich herpakken. Beleggers moeten weten waar ze aan toe zijn. De verwachting is daarom dat de dynamiek pas in de tweede helft van het jaar terugkeert.