Blog
Sluier van onzekerheid maskeert rooskleurige horizon
januari 26, 2023
Kom in contact met
Head of Research, Netherlands, European Thought Leadership Lead - Living
Iedereen was gewend geraakt aan de onrealistisch lage rentes. Particuliere huizenkopers, bedrijven die financiering zochten én beleggers op de vastgoedmarkt.
Donderslag bij heldere hemel
Ik zal eerlijk zijn: ik had deze prijscorrectie op de commerciële vastgoedmarkt óók niet verwacht – ondanks die glazen bol. Maar dat de ECB optreedt, verrast mij minder. Renteverhogingen waren op lange termijn immers onvermijdbaar, alleen gaat het nu héél snel. Uiteindelijk bewegen we nu naar een situatie die gezonder is, waarin geld lenen ook écht geld kost. Daaraan moet iedereen wennen – ook de vastgoedmarkt. Die enorm snelle opmars naar normalere rentes doet pijn, en iedere belegger is zoekende: hoe ga ik hiermee om? Dat vraagt realiteitszin.
Deze situatie vraagt van beleggers vooral acceptatie: van de normalisering van de rente, en de normalisering van de waarde van hun vastgoed.
Fases van rouw
Ik zag beleggers in de tweede helft van 2022 in een rouwproces verzeild raken. Dat begint met ontkenning. Ontkenning van de afwaardering van hun objecten: de markt hield vast aan iets dat al vervlogen was. Inmiddels zie ik dat iedereen langzaam maar zeker beweegt richting acceptatie, de laatste fase van het rouwproces. Er is een nieuwe tijd aangebroken, met normalere rentetarieven.
Aan mij om dat proces aan te drijven, door transparant te zijn over welke waarde- en prijsontwikkelingen ik opmerk. Want zolang de markt het niet ziet – of niet wíl zien – gebeurt er niks, en komt die tot stilstand. Pas als we met onomstotelijk bewijs laten zien dat objecten minder waard zijn, kunnen we de boel weer op gang krijgen. En ja, dat doet pijn. Maar het is absoluut noodzakelijk.
Blik vooruit
Ik denk dat 2023, ten opzichte van vorig jaar, een gespiegelde beweging laat zien. De eerste paar maanden zullen rustig zijn, omdat veel beleggers nog in die acceptatiefase zitten. Ik verwacht dat de markt de prijsdaling gaandeweg steeds breder gaat dragen, waardoor in de tweede helft van 2023 de dynamiek terugkeert. Mensen zullen weer kansen vinden, nu de inflatie een dalende trend laat zien, en het verwachte rentebeleid van de ECB uitkristalliseert. Mijn wens ¬ en hoop – is vooral dat investeerders verder durven kijken dan hun huidige horizon.
Op dit moment investeren, voelt misschien gewaagd. Toch moedigen we iedereen aan om verder vooruit te kijken. Nú beleggen kan er namelijk wel voor zorgen dat je over 2 à 3 jaar een winnaar bent.
Hoopvolle horizon
Ik geef toe: als je naar de huidige situatie kijkt, ziet het er allemaal niet zo gunstig uit. Recessie, hoge prijzen, geopolitieke onrust. Maar zoom je in op de fundamenten van de vastgoedmarkt, hebben we gewoon een enorm goed vooruitzicht, zeker op de lange termijn. Het risico op toekomstige renteverhogingen is inmiddels ingeprijsd. De rente is zo snel genormaliseerd, dat we zelfs weer een lichte daling mogen verwachten, wanneer de ECB haar beleid terugschroeft. En ik zie gunstige leegstandcijfers, en dus huurgroei. De vastgoedmarkt wordt eigenlijk voor het eerst in lange tijd weer interessant – helemaal voor nieuwe toetreders.
Want het is ook wel weer eens fijn om positief naar de markt te kijken, nietwaar? Er hangt nog een donkere sluier van prijsverlagingen, waardeverdamping en recessie over ons heen. Die wil ik afwerpen. Ik wil klanten meenemen en ze óver die horizon trekken: waar staan we over drie, of vijf jaar? Denk daarbij aan de schaarste die we nu zien op de gebruikersmarkt, zoals de woning- en de logistieke markt, die op de korte termijn om actie vraagt. Maar ook aan de hoognodige verduurzamingsslag met het oog op de klimaatdoelen in 2030 en 2050. Aankopen en investeringen worden nu vanwege een verlammende onzekerheid uitgesteld. Onnodig! Nú is de tijd om door te pakken. Mijn glazen bol is in ieder geval rooskleurig.
Real Estate Market Outlook 2023
Benieuwd naar al onze verwachtingen van het nieuwe beleggingsjaar? Je vindt ze in ons gloednieuwe rapport.
Ook interessant
In mijn nieuwjaarstoespraak stonden woorden als ‘blij’, ‘trots’ en ‘energie’ centraal. Normaal mijd ik zulke clichés, maar nu pasten ze perfect.
Het op orde hebben van de zorgexploitatie zal nodig zijn om de uitbreidings- en verduurzamingsuitdagingen te kunnen aangaan. Lees hier op welke wijze zorgorganisaties deze grote uitdaging kunnen aangaan.
In de afgelopen tien maanden heeft minister de Jonge gezocht naar een juiste oplossing voor huurprijsregulering in het middensegment.
Laatste kwartaal 2022 slechtste beleggingskwartaal voor vastgoedmarkt sinds 2014. Vastgoedwaarden afgelopen jaar tussen de 5% en 30% gedaald.
De komende jaren wordt de rol van duurzaamheid in de logistieke sector alleen maar groter. Door strengere wetgeving, maar ook door een groeiende vraag.