Kantorenmarkt bewijst weerbaarheid, keer op keer

Limbo

Iedereen liep tegen dezelfde keiharde gewaarwording aan: van de allerhoogste waarde die hun portefeuille ooit had gehad, zagen klanten tot wel 30% als sneeuw voor de zon verdwijnen. Zo’n besef werkt verlammend – investeerders maakten pas op de plaats. Je komt in een vacuüm terecht, waarin bijna niemand meer durft en bijna niemand meer doet.

Niet zonder slag of stoot

Neem de verkoop van de Booking-campus, die we hebben begeleid. In die hele transactie merkte ik hoe stroperig de markt was geworden. Kopers waren kritisch, en het werd echt touwtrekken. Dat betekende ook lastige gesprekken voeren met je klant, en heel goed aanvoelen waar het knelpunt zit. Wanneer zeg je bij een prijs: graag of niet?

Uiteindelijk hebben we de Booking-campus voor een mooie prijs verkocht, en zijn koper en verkoper blij met de deal. De afgelopen jaren waren gesprekken met klanten bijna altijd positief. Maar door die vastgeroeste markt, heb ik dit jaar meer dan eens slecht nieuws moeten brengen. Met uitzondering van Q4 – en dan vooral de laatste twee weken van het jaar. Toen zag ik weer een opleving, en hebben we nog een hele hoop deals kunnen beklinken. Waar dat herstel vandaan kwam? Ik denk dat het doorslaggevend was dat er genoeg informatie en openheid in de sector hing.

Kijkje in de keuken

M’n team en ik hebben heel snel de staat van de markt en gedaalde waarde van vastgoed weten te duiden. Uit eerdere crises weten we: hoe meer beleggers weten, hoe sneller het herstel. De vastgoedmarkt is van zichzelf tamelijk ondoorzichtig. Doordat we zó veel informatie over de prijsafslag op de kantorenmarkt in handen hadden, kon de kantorensector sneller wennen aan de nieuwe situatie. Beleggers berustten makkelijker in het bedrag waarvoor ze moesten settelen. Gelukkig maar, want pas wanneer iedereen het nieuwe prijsniveau accepteert, zijn ze bereid om weer te handelen.

Dubbele bodem?

Wat ik verwacht voor 2023? Een rustige start, om eerlijk te zijn. Het wordt zoeken en aftasten, en er komt nog niet veel nieuw product naar de markt. Partijen oriënteren zich nog: wat is de waarde van mijn vastgoed, en wat wordt mijn strategie? Vooral de tweede helft van het jaar wordt boeiend, denk ik. Wanneer de markt zich herstelt, en de inflatie en rente dalen, wordt investeren weer interessant. Maar partijen zullen wel constant de afweging maken: koop of verkoop ik nú, of wacht ik nog een maand? Want of de bodem al bereikt is – dat is de hamvraag.

‘Kwaliteitskantoren te koop!’

Als de markt weer op gang komt, gaan we vooral bewegingen zien in het topsegment, de A-kwaliteitskantoren. En ja, ook dáár zien we een aangepaste prijs, maar dit soort kantoren is enorm in trek – meer nog dan voorheen. Want stel je voor: je huurt een kantoor waarvan de energielasten ongekend hoog zijn, omdat er niet genoeg in duurzaamheid is geïnvesteerd. Ineens wordt het interessant om dat hypermoderne kantoor aan de Zuidas – of op andere toplocaties – te overwegen. Toegegeven, je kale huur gaat iets omhoog, maar je energiekosten zijn stukken lager. En zo’n kwaliteitspand heeft meer voordelen: hoe centraler, duurzamer en geavanceerder je kantoor, hoe makkelijker je talent aan je bindt. Ook op dat gebied kun je je als werkgever onderscheiden.

In het segment onder de absolute top, zullen vastgoedeigenaren heel kritisch naar hun opties moeten kijken. Om huurders vast te houden, zullen ze óf grootschalig moeten investeren in renovatie en duurzaamheid, óf de huurprijs flink moeten laten zakken.

Mijn 2023

Ik verwacht dat ik in 2023 nóg nauwer met klanten ga samenwerken, om met hen de beste koers te bepalen. Vastgoed was al maatwerk, maar dat is het nu nog véél meer. Keuzes die twee jaar geleden nog no-brainers waren, leveren je nu niet per se meer een positief rendement op. De wereld ziet er gewoon heel anders uit. Vastgoed is nog altijd een zeer interessant beleggingsobject, want de vraag naar kantoorruimte blijft bestaan. Maar om écht winstgevend te zijn in deze markt, zul je kritisch naar je bezit, strategie en keuzes moeten kijken. Ontwikkelen, herfinancieren, of toch verkopen? Ik help klanten graag die keuze te maken.