De waarde van duurzame distributiecentra

Het BREEAM-effect

Om vast te stellen welke – en hoeveel – impact duurzaamheid op de waarde van vastgoed heeft, kun je bijvoorbeeld kijken naar de prijsvorming van gebouwen met én zonder duurzaamheidscertificaat. Voor deze analyse focussen we op BREEAM¹, het label dat in Nederland het meest wordt gebruikt. Dit certificaat zegt niet alleen iets over de relatie tussen energieverbruik en vastgoed, maar ook over zaken als landgebruik en ecologie.

Lager aanvangsrendement

We hebben gekeken naar ruim 560 transacties van logistiek vastgoed in de afgelopen vier jaar. Hiervan hebben er 110 een BREEAM-score: bijna 20 procent is dus gecertificeerd. Daarnaast zijn er nog 50 geregistreerd voor certificering – deze nemen we niet mee in de analyse.

Als we naar beleggingstransacties kijken, zien we dat de aanvangsrendementen bij de aankoop van logistiek vastgoed mét BREEAM-certificering doorgaans lager zijn dan bij panden zonder zo’n certificering.

Er is een verband tussen de BREEAM-score en de hoogte van het aanvangsrendement. Omdat we ons hebben gericht op transacties in de afgelopen vier jaar, zijn de aanvangsrendementen allemaal geïndexeerd naar huidige niveaus. Hoewel de spread vrij groot is, zien we ook een trend: hoe hoger de BREEAM-score, hoe lager het bruto-aanvangsrendement. Wel is de rendementsdaling minder sterk naarmate de score toeneemt.

Blijkbaar heeft duurzaamheid een waarde, maar neemt deze telkens iets af wanneer de score oploopt. Gemiddeld hebben beleggers 25 basispunten méér over voor de score good ten opzichte van de score pass. Bij een gemiddeld beleggingsvolume van ongeveer € 50 miljoen uit de gebruikte dataset, gaat het om € 2,7 miljoen. Bij de stap van excellent naar outstanding neemt de toename in basispunten af naar gemiddeld 15.

Duurzaamheidspremium: lastig meetbaar, wel merkbaar

Hoe hoger de BREEAM-score, hoe scherper het aanvangsrendement, zo blijkt uit figuur 2. Toch zegt dat niet alles, want we hebben alleen de BREEAM-scores onderling vergeleken. Dat brengt ons bij de vraag welk duurzaamheidspremium beleggers überhaupt betalen. Het is lastig om daar een pasklaar antwoord op te geven. Gecertificeerde gebouwen zijn doorgaans nieuwer en daarmee kwalitatief beter, wat ook een oorzaak kan zijn van het lagere aanvangsrendement. En zo zijn er nog tal van andere factoren van invloed, bijvoorbeeld de resterende termijn van het huurcontract op het moment dat een gebouw wordt aangekocht. Daarom kunnen we het effect van certificering nu niet exact bepalen.

Toch zien we wel degelijk een trend. Om die te verklaren, hebben we de aanvangsrendementen van gecertificeerde gebouwen vergeleken met de prime-aanvangsrendementen op het moment van de daadwerkelijke transactie. Hieruit blijkt dat sommige BREEAM-gecertificeerde gebouwen onder de prime yield werden verkocht. De mediaan van de premium ligt op 18 basispunten. In Europa en het Verenigd Koninkrijk samen is dat 25 – de premium is in Nederland dus iets lager dan gemiddeld.

Reden voor de premium

Strengere wetgeving en een toenemende vraag van financiers stimuleren beleggers om een premium te betalen. Ze moeten transparant zijn over de duurzaamheid van hun fondsen, en certificaten als BREEAM helpen daarbij. Duurzaamheid is dus een positieve factor bij de overwegingen van financiers. Ze zijn immers eerder bereid om een duurzaam gebouw te financieren. Gevolg? Een betere concurrentiepositie en voordelige financieringscondities – waaronder mogelijk een lagere rente. In dat geval is het voor beleggers goedkoper om geld te lenen, en kunnen ze vaak nét iets meer bieden bij de aankoop van vastgoed.

Kansen voor huurgroei

Er is nóg een reden voor beleggers om een premium te betalen: de stijgende energieprijzen. Duurzame gebouwen verbruiken doorgaans minder, en dus zijn de energiekosten lager. Er zijn dan ook eindgebruikers die bereid zijn méér huur te betalen in ruil voor een lagere energierekening. Dit brengt onder de streep evenveel kosten met zich mee, of zelfs minder. Voordeel: stabielere vaste lasten doordat je minder afhankelijk bent van fluctuaties op de energiemarkt. Daardoor loop je minder risico.

Daarnaast willen steeds meer huurders hun klanten laten zien dat ze groene stappen zetten. Daarom kiezen beleggers vaker voor een duurzaam distributiecentrum. Dat is niet alleen een geschikt middel om je duurzame beleid uit te dragen, het is ook meer waard.

Opgewekte energie lokaal gebruiken

Er zijn al veel goede groene stappen gezet: op veel daken van distributiecentra liggen zonnepanelen en op sommige bedrijventerreinen staan windmolens. Deze positieve ontwikkeling heeft één nadeel: het elektriciteitsnet zit op veel plekken al op z’n maximale capaciteit. Het is aan netbeheerders om dit probleem op te lossen.

Gebouweigenaren kunnen samen met gebruikers onderdeel zijn van de oplossing. Je kunt de opgewekte energie namelijk ook lokaal laten benutten, bijvoorbeeld voor apparaten in je gebouw, of om elektrische trucks en auto’s op te laden. Wat overblijft, kan in grote batterijen worden opgeslagen. Daarmee kunnen eigenaren huisvesting én energie integraal aanbieden. Een recent voorbeeld is WDP, dat dit jaar geld heeft opgehaald bij beleggers om onder andere hun Energy as a Business-strategie op te schalen. Ook andere partijen zoals Prologis bieden zo’n service aan. Je kunt er als vastgoedeigenaar ook voor kiezen om het opwekken van duurzame energie te outsourcen naar een zogenaamde Energy Service Company (ESCO).

Tijd voor een nieuwe standaard

Hernieuwbare energie zal een verdere vlucht nemen. Ook omdat het kabinet naar verwachting zonnepanelen gaat verplichten vanaf 2025. Een belangrijke maatregel, zeker als we onze duurzame doelstellingen willen behalen en de planeet leefbaar willen houden. Duurzame distributiecentra dragen daar hun steentje aan bij. Voor deze gebouwen betalen beleggers nu nog een premium, maar uiteindelijk zal dit de standaard worden. Voor niet-duurzame gebouwen verwachten we een discount. Oftewel: ze worden minder waard. Als vastgoedeigenaar wil je dus niet achterblijven.

De waarde van duurzaamheid

In deze analyse hebben we gekeken naar de impact van duurzaamheid op de waarde van vastgoed. We kunnen concluderen dat duurzaamheid zeker een waarde heeft, al neemt die wel af naarmate de BREEAM-score oploopt.

De hoogte van de duurzaamheidspremium die beleggers betalen, is vanwege allerlei andere factoren lastig meetbaar, maar wel merkbaar. Strengere wetgeving, een toenemende vraag van financiers en stijgende energieprijzen stimuleren beleggers om een premium te betalen. Uiteindelijk zullen duurzame distributiecentra de standaard worden en neemt de waarde van niet-duurzame gebouwen steeds verder af.