Veelbelovende toekomst voor retailvastgoed aan de stadsrand

Wat zijn PDV/GDV-locaties?

De grootschalige detailhandel heeft in Nederland een andere vorm aangenomen dan in andere landen. Zo leidde het zogeheten PDV/GDV-beleid (Perifere Detailhandelsvestiging/Grootschalige Detailhandelsvestiging) van onze overheid tot strakke regulering rond de bestemming van de perifere detailhandel.

Definieer je PDV, dan is de omvang van de winkelartikelen doorslaggevend. In eerste instantie vielen bouwmarkten, tuincentra en retailers in auto’s, boten, caravans, keukens en meubels onder de noemer. Omdat in binnensteden te weinig ruimte voor dit soort grote artikelen is, mochten deze branches zich buiten de bestaande winkelcentra vestigen. Wel bleven ze nog binnen de bebouwde kom. Voor de perifere vestiging van grootschalige winkels in andere branches gebruiken we meestal de term GDV (grootschalige detailhandelsvestigingen). In de praktijk gaat het vaak om winkels op het gebied van elektronica, rijwielen, automaterialen, dierverzorging, speelgoed en (buiten)sport.

In de loop der jaren is de consumentenvraag veranderd, en dat geldt ook voor PDV- en GDV-locaties. Waar mogelijk hebben lokale overheden dit gefaciliteerd. Zo hoeven GDV-winkels tegenwoordig lang niet altijd meer aan de vereiste winkelvloeroppervlakte van minimaal 1.500 m² te voldoen. Hierdoor zijn PDV/GDV-locaties steeds vaker geschikt voor branches die je voorheen alleen in de traditionele winkelgebieden vond, zoals winkels in baby- en zwangerschapsartikelen en dierenspeciaalzaken – maar ook supermarkten. Veel mensen vinden het prettig dat je gratis en direct voor de deur kunt parkeren; een duidelijk pluspunt als je grote aankopen doet. Deze ontwikkeling leidt er ook toe dat de correlatie met de woningmarkt vervaagt.

PDV/GDV op de markt

De totale voorraad van PDV/GDV-vastgoed ligt op ruim 7,8 miljoen m²: meer dan 18% van de totale Nederlandse winkelvoorraad. Bij PDV-clusters gaat het vaak om woonboulevards. Daar zijn er in Nederland zo’n 130¹ van, zoals Woonmall Villa ArenA in Amsterdam en Woonmall Alexandrium in Rotterdam. Alle woonboulevards beslaan samen ruim 4,2 miljoen m², oftewel 54% van de totale PDV/GDV-oppervlakte. Maar ook op bedrijventerreinen is PDV te vinden, zoals De Schinkel en Amstel Business Park in Amsterdam. Bekende GDV-clusters zijn The Wall bij Utrecht, Retailpark Roermond en Maxis Muiden. In de meeste gevallen vind je daar tegenwoordig ook supermarkten.

Tot slot zijn er de Factory Outlet Centers (FOC’s): planmatige winkelgebieden waar bekende merken hun artikelen met hoge korting verkopen. Van dit soort FOC’s heb je er vier in Nederland: dat zijn Bataviastad (bij Lelystad), Designer Outlet Centre Roermond, Rosada (bij Roosendaal) en SugarCity (nabij Amsterdam).

Stabiele omzetontwikkeling

De omvang van het PDV/GDV-segment is sinds 2009 relatief stabiel. Tegelijkertijd waren de omzetten in de branches voor in/om huis juist erg volatiel. Opvallend is dat de geïndexeerde omzetontwikkelingen in deze branches sinds 2009 grotendeels boven de voorraad- en omzetontwikkeling van de totale retailmarkt liggen. De omzetten op PDV/GDV-locaties groeien dus sneller dan op andere retaillocaties, zelfs na de kredietcrisis van 2007 tot 2011.

Een deel van die omzetgroei kunnen we verklaren door inflatie en de toename van het aantal inwoners en huishoudens in Nederland. Hierdoor werden er meer spullen verkocht. Maar sinds 2015 is de huishoudensgroei vrijwel gelijk aan de ontwikkeling van de PDV/GDV-voorraad. De gemiddelde jaarlijkse inflatie tussen 2015 en 2021 lag op 1,5% en verklaart dus ook maar een klein deel van de omzettoename. We kunnen dus concluderen dat Nederlanders per persoon meer zijn gaan uitgeven in de branche voor in en om het huis.

Doordat de PDV/GDV-winkelvoorraad vrij stabiel bleef, steeg de omzet per vierkante meter sterk. In de woningbranche nam die tussen 2015 en 2019 met 35% toe naar €1.464 en bij doe-het-zelfzaken met 23% naar €1.782². Bij tuincentra was de omzettoename met 6% naar €563 per vierkante meter relatief beperkt. Maar dit gaat nog om de omzetkengetallen van vóór het recordjaar 2020, toen Nederlanders massaal naar bouwmarkten en tuincentra gingen. Deze winkels mochten na de covid-19-uitbraak openblijven en bovendien was de coronatijd een perfecte periode om je huis comfortabeler te maken. Zeker doordat thuiswerken voor veel mensen de norm werd.

Uit cijfers van het CBS blijkt dat de omzetten in deze branches ook in 2021 en de eerste helft van 2022 hoog waren. Hoewel we sinds het derde kwartaal van 2022 weer een lichte daling zien, zou de brancheomzet met maar liefst 25 tot 30% moeten dalen voordat deze weer in lijn ligt met de voorraadontwikkeling.

Opkomst e-commerce

Naast een omzettoename in de winkels, nam ook de online verkoop van producten voor in/om huis toe. Nederland is binnen Europa het vijfde land op het gebied van online winkelen, met een gemiddeld percentage van 22%, wat naar verwachting doorgroeit tot 30% in 2030. Het aandeel online verkopen in woninginrichting nam van 13% in 2016 toe naar 24% in 2021³. Ook tijdens de eerste helft van 2022 lag het aandeel nog op een vergelijkbaar niveau. Deze branche ligt dan ook in lijn met het langdurig verwachte gemiddelde. Voor doe-het-zelf artikelen (6%) en tuinartikelen (5%) is de impact nog beperkt. Toch lijkt het aannemelijk dat de meeste mensen duurdere producten, zoals een bank, eerst in het echt willen zien en uitproberen voor ze iets kopen. Showrooms blijven dus nodig, maar retailers doen er goed aan hun omnichannel-strategie op orde te hebben.

Daarnaast is nog een andere trend zichtbaar. Veel webwinkels hebben de afgelopen jaren fysieke vestigingen geopend – denk aan Coolblue, plattetv.nl, laminaatenparket.nl en fietsenwinkel.nl. PDV/GDV-locaties zijn voor deze partijen bij uitstek geschikt vanwege de goede bereikbaarheid. Je kunt er vrijwel altijd gratis en recht voor de deur parkeren en grote pakketten eenvoudig ophalen. Maar dit is niet de enige reden dat deze bedrijven fysieke winkels openen. De locaties dienen ook als oriëntatiegelegenheid, waar klanten spullen kunnen bekijken en zelfs testen. Ook advies vragen of ruilen is er veel makkelijker. Kortom: webwinkels zien hun fysieke winkel als belangrijke extra service. Tot slot kunnen ze de winkels ook worden ingezet voor de bezorging. De winkel (of een gedeelte) kan dan functioneren als een klein magazijn of distributiecentrum. De ligging van PDV/GDV-gebieden in de stad of aan de stadsrand maakt deze locaties interessant voor bezorging vanuit dergelijke dark stores.

Leegstand en prijsvorming

Doordat de omzet flink stijgt en de voorraad juist relatief langzaam toeneemt, is het niet vreemd dat de leegstand op PDV/GDV-locaties is afgenomen. Sinds de piek in 2014 daalde deze gestaag naar het huidige niveau van 4%. Voor woonboulevards is dit zelfs 2,1%.

Hoewel de leegstand is gedaald, zijn de huurprijzen al sinds 2009 min of meer stabiel. De gemiddelde prijs op GDV-locaties ligt tussen de € 80 en € 150 per m² per jaar. Maar op toplocaties zijn de prijzen een stuk hoger. Voor PDV-winkelruimte – denk aan bouwmarkten, tuincentra en dergelijke – is de bandbreedte ongeveer € 60 tot € 120 per m² per jaar. In beide categorieën geldt dat de huurprijs sterk afhangt van de locatie, omvang, aanwezige concurrentie en onderhoudssituatie – net als het verzorgingsgebied. In het algemeen zijn winkels op verdiepingen minder in trek. De huurprijs ligt daar dus lager.

PDV/GDV-beleggingsmarkt

Op PDV/GDV-locaties gaat het vaak om grote winkels of clusters, waardoor de transactievolumes vaak hoog zijn. Om die reden is op de beleggingsmarkt door de jaren heen een volatiel patroon zichtbaar. In 2017 en 2018 lagen de beleggingsvolumes hoger dan € 0,5 miljard. Twee grote portefeuilletransacties maakten zo’n 52% van het totale volume in 2017 uit. Daar kwam de omvangrijke koop van Rosada Fashion Outlet nog bij. In 2018 was het Intergamma-portfolio goed voor zo’n 30% van het totale PDV/GDV-beleggingsvolume. In 2019 en 2020 lagen de beleggingsvolumes op respectievelijk € 200 miljoen en € 240 miljoen. In 2021 was het volume in PDV/GDV-vastgoed € 139 miljoen. Dit was 8% van het totale beleggingsvolume in winkelvastgoed van € 1,7 miljard. In de eerste drie kwartalen van 2022 lag het volume al op € 136 miljoen, vergelijkbaar met heel 2021.

Opvallend is verder dat in de periode 2010-2013 vooral Nederlandse beleggers als koper actief waren. Zij deden 71% van de beleggingen in PDV/GDV-vastgoed. Vanaf 2014 is een grote omslag te zien. In de periode tot 2019 deden Nederlandse partijen nog maar 19% van de aankopen. Intussen waren het wel vooral de Nederlandse beleggers die verkochten. Ook na 2019 bleven zij dit doen, al raakte de verhouding Nederlandse en buitenlandse beleggers toen meer in balans. In dezelfde periode veranderde ook het type belegger. Tussen 2012 en 2016 waren er vooral private equity-partijen actief, terwijl daarna de beursgenoteerde vastgoedbedrijven het merendeel van de beleggingen voor hun rekening namen. Sinds 2020 zijn ook particuliere beleggers steeds nadrukkelijker aanwezig.

Kijken we naar de netto aanvangsrendementen van de beste panden, dan is sinds 2020 een geleidelijke toename naar 6,3% te zien. Sinds het vierde kwartaal van 2022 gaat de stijging sneller, naar 6,65% op dit moment. Dit heeft te maken met renteverhogingen door centrale banken, bedoeld om de hoge inflatie te bestrijden – wat invloed heeft op de financiering. Ook wachten veel beleggers de ontwikkelingen even af: ze zijn benieuwd of er een recessie komt en zo ja, hoe diep die is.

Toekomstperspectief

De huidige leegstand op PDV/GDV-locaties laag: 4%. Maar zelfs als dit cijfer stijgt, kunnen deze locaties een interessant alternatief zijn voor de logistieke markt. Daar is de leegstand met 2% nóg lager en worden nieuwe ontwikkelmogelijkheden steeds beperkter. Voor locaties in stedelijke gebieden zijn daarnaast andere functies denkbaar, zoals kantoren of woningen. Mooie voorbeelden zijn Amstel Business Park en het nieuwe plan voor transformatie van MegaStores in Den Haag. Bij dat laatste project wordt het winkeloppervlak gehalveerd en worden daarnaast 2.000 woningen gerealiseerd. Zoiets kan uiteraard niet overal: er moet lokale behoefte zijn en de locatie moet zich ervoor lenen. Daarom is onderzoek een goed startpunt. Een bestemmingswijziging – volledig of gedeeltelijk – kan interessant zijn om de waarde van de locatie te behouden. Het toekomstperspectief voor PDV/GDV-locaties is dan ook positief.