Opmars van retailvastgoed

Begin 2022 ontwaakte de retailmarkt eindelijk uit de coronacrisis. Onze sector was – door lockdowns en gedwongen sluitingen – hard geraakt. Maar begin vorig jaar leek een grote inhaalslag aanstaande. Er was meer aan- en verhuur, en de dynamiek keerde terug. We raakten enthousiast: fysiek winkelen bleek wereldwijd nog altijd hobby nummer één. Er was genoeg vertrouwen om winkels te huren én in winkelvastgoed te beleggen.

Maar toen de oorlog in Oekraïne uitbrak, nam de druk opnieuw toe: winkeliers keken tegen hoge energie-, huur- en loonkosten aan, en vreesden voor afnemende consumentenbestedingen. Uiteindelijk zullen faillissementen, vrijwillige sluitingen en inkrimping plaatselijk onvermijdbaar zijn. Met name zelfstandig ondernemers in een ambacht – slagers, bakkers en groenteboeren – zullen moeite hebben het hoofd boven water te houden. Toch zie ik over het algemeen een weerbare retailmarkt, die zich – ondanks bedreigingen uit allerlei hoeken – staande houdt. Zo hebben veel retailers een succesvolle omnichannelstrategie geïmplementeerd, en werkt de vernuftige inrichting van de Nederlandse winkelstructuur wederopbouw in de hand.

IJzersterk fundament

Nederland heeft een buitengewoon slim, fijnmazig opgezet winkellandschap. Het is niet voor niets een van de best presterende retailmarkten van Europa. In ons land dient elke locatie z’n eigen functie. De binnensteden voorzien in fun, fashion, eten en drinken. Alles wat daar qua oppervlakte niet past, vind je in de periferie. Denk aan meubelboulevards, grote elektronicazaken en sportwinkels. En voor onze dagelijkse boodschappen of een knipbeurt kunnen we terecht in de wijkcentra. Die gelaagde structuur is ijzersterk. Vergelijk dat eens met andere Europese landen, die veelal mega-malls in buitenwijken bouwen. Daar lopen de binnensteden langzaam leeg.

De moderne consument lokken

De ingenieuze structuur van het Nederlandse winkellandschap is cruciaal in de transitie die de retailmarkt op het moment doormaakt. Die verandering is jaren geleden al ingezet. Belangrijkste oorzaak: de alsmaar toenemende invloed van het internet op het consumentengedrag. Het internet is een kennisbron, die consumenten informeert en kritischer maakt. En het is een verkoopkanaal dat concurreert met – of een verlengstuk is van – fysieke verkooppunten. Dat heeft een gigantische impact op winkelvastgoed. De vraag die onze sector al jaren bezighoudt: welke winkelstructuur hebben we nodig om deze moderne consument nog naar fysieke winkels te trekken?

De coronacrisis heeft het laatste zetje gegeven. Inmiddels zitten we echt in de opbouw van een nieuwe winkelstructuur: retailers weten online en offline steeds beter te combineren, en hebben minder vierkante meters nodig. De online penetratie in Nederland is hoog: circa 20% – een van de hoogste percentages ter wereld.

Vliegensvlugge inhaalmanoeuvre

De economische ontwikkelingen van afgelopen jaar hebben de vastgoedbeleggingsmarkt gereset: de prijzen, rente, rendementen en portfoliowaardes worden allemaal opnieuw geijkt. Voor retail is dat gunstig. Lang bungelde winkelvastgoed onderaan, achter logistiek, kantoren en woningen – maar de kaarten zijn opnieuw geschud. Nu het beleggingsklimaat in andere sectoren uitdagender wordt, keren beleggers zich langzaam weer tot retail.

Geen ontkomen aan duurzaamheid

Duurzaamheid is in retaillandschap een ondergeschoven kindje, en niet zo’n hot topic als in de woning- of kantorensector. De sector is op de groene agenda lang buiten schot gebleven, maar dat duurt niet lang meer: iedereen – ook de winkelsector – moet mee in de verduurzaming. Retailers komen steeds meer onder de loep te liggen, en hun bedrijfsimago valt of staat tegenwoordig bij een verantwoorde duurzaamheidsstrategie. Voor beleggers is het evengoed een belangrijke drijfveer: hoe duurzamer je object, hoe beter de financieringsvoorwaarden.

Hier liggen kansen

Op de retailbeleggingsmarkt verschuift de focus. Kijk naar supermarkten: sinds 2015 was dat de holy grail van winkelvastgoed, maar ook in dat segment is online penetratie – zij het wat langzamer – onvermijdbaar. Daardoor zal ook hier de vraag naar vierkante meters afnemen. Desalniettemin zijn supermarkten nog altijd een zeer solide beleggingsproduct – een veilige keuze. Maar wat mij betreft liggen de échte kansen in deze markt ergens anders. Waar precies? Dat is afhankelijk van je beleggingshorizon.

Beleggers met een langere horizon wijs ik in de richting van perifeer vastgoed. Retailparken hebben tegenwoordig een veel bredere functie, en trekken een ander soort gebruikers, zoals bedrijven die een grote online presence hebben. Ook high street-vastgoed is interessant: in dat segment zie ik vooral particuliere investeerders enthousiast beleggen. Ze kopen het liefst vastgoed aan op plekken die ze kennen, waar ze een feeling bij hebben. Daar is nu hét uitgelezen moment voor: de voorwaarden, rendementen en prijzen zijn aantrekkelijk, terwijl de transitie naar een nieuw winkellandschap in volle gang is. Voor beleggers met een kortere horizon zijn wijkcentra van meer dan 7.000 vierkante meter met name interessant: er is een grote verduurzamings- en ontwikkelingsslag te slaan, die op korte termijn veel kan opleveren. Het moge duidelijk zijn: genoeg beleggingskansen in retailland!