Logistiek vastgoed: denken in kansen en kubieke meters

Elke meter telt

Logistiek vastgoed is niets meer of minder dan de schil om een proces: van producten produceren tot opslaan. Voor gebruikers representeert het pand pak ‘m beet vijf procent van de total operational costs. De rest van het geld gaat naar personeel, vloot en alles daaromheen. Dat betekent: dunne marges. Om zo veel mogelijk risico te beperken, willen gebruikers die marges maximaal opvullen. Daarom moet logistiek vastgoed – meer dan in andere sectoren – op de efficiëntste manier worden ingericht: lean en mean. Je moet elke vierkante meter optimaal benutten en zo min mogelijk onnodige kosten maken.

Van advies tot aankoop

We adviseren beleggers om heel kritisch naar de logistieke locatie en operatie van hun huurders te kijken. Een Europees distributiecentrum in de kop van Groningen neerzetten, is natuurlijk geen slimme zet – vervoerders maken alleen maar extra kostbare kilometers. Maar we raden ze ook aan stil te staan bij de inrichting van het gebouw: is het toekomstbestendig? Beleggers en huurders zitten niet te wachten op een pand dat nog op gas draait. Maar gebouwspecificaties moeten ook naadloos aansluiten op de operatie en voorbereid zijn op toekomstige automatiseringen. Kortom: beleggers denken wel twee keer na voordat ze in logistiek vastgoed stappen.

Nederland distributieland

We doen waar we in Nederland goed in zijn: handelen. Maar om in de alsmaar groeiende vraag te kunnen blijven voorzien, zijn voldoende proces- en distributielocaties nodig. Dáár zit nu juist de crux: bedrijfsgronden zijn zo goed als op. Maar de ontwikkeling van nieuw logistiek vastgoed gaat moeizaam. Niet alleen hebben we te maken met de verdozingsdiscussie, ook netwerkcongestie en het stikstofbeleid zitten ontwikkelplannen in de weg. Hierdoor merk je dat de vraag torenhoog uitstijgt boven het aanbod. Zo wordt het een flinke uitdaging om aan alle marktwensen te voldoen.

Denk in oplossingen

Begrijp me niet verkeerd: natuurlijk moeten we niet lukraak nieuwe logistieke distributiecentra neerzetten. Maar als je kritisch naar ontwikkeling én herontwikkeling kijkt, dan heb je er zo een arsenaal aan mogelijkheden bij. We moeten creatief met onze beperkte ruimte omgaan om aan de vraag te kunnen blijven voldoen. Doen we dat niet, dan raken we onze aantrekkelijke positie in de markt kwijt. Waarna consumenten er weer aan moeten wennen dat ze niet één, maar vier dagen op hun pakketje moeten wachten.

De hoogte in

Wat mij betreft ligt de oplossing in extra kubieke, in plaats van vierkante meters. Onze sector denkt nog te veel in vloeroppervlak, terwijl logistiek dienstverleners denken in palletplaatsen. Door omhoog of omlaag te bouwen, creëer je meer volume op dezelfde hoeveelheid grond. In de regel zijn logistieke hallen nu vaak zo’n twaalf meter hoog. Maar waarom geen dertig? Dan sla je twee keer zoveel op, zónder je footprint te vergroten. Op verzoek van meerdere gebruikers zijn we nu op een aantal plekken al bezig met zulke high-bay ontwikkelingen – enorm efficiënt en toekomstgericht. Wat ook in de categorie efficiënt valt: gebouwfuncties clusteren, zoals zorgvastgoed dat ook al doet. Richt bijvoorbeeld de begane grond van een kantoorgebouw in voor logistiek.

Daarbij maak ik alleen wel een kanttekening. Aan al deze ideeën zit nog een hele grote ‘maar’ vast: gemeentes moéten flexibeler zijn in hun bestemmingsplan. Door woningnood worden veel mkb’ers op terreinen aan de rand van het centrum de stad uitgeduwd, maar vervolgens worden er buiten de stad geen nieuwe gronden uitgegeven. Wat moet je dan? Voorzie je niet in hun vraag, dan rijzen huurprijzen straks écht de pan uit. Die extra kosten zijn onderaan de streep voor de consument.

Langere levensduur

Je ziet dat de huren van verouderde locaties nog relatief hoog zijn. Begrijpelijk vanwege de hoge vraag, maar ik vind dat daar een prijsdifferentiatie moet komen. Wanneer huurders meer willen betalen voor toekomstbestendig vastgoed, is het direct interessanter voor beleggers om te herontwikkelen. Eindstand: een duurzamere portefeuille die aansluit bij de fondscriteria, én hogere huurinkomsten. Laten we eerlijk zijn, uiteindelijk zijn niet-duurzame gebouwen een uitstervend ras. Als belegger betaal je liever wat extra voor een toekomstbestendig gebouw, dan dat je gratis een oude schuur overneemt waar je jezelf arm stookt. En van die lagere energielasten profiteren huurders net zo goed.

Veelbelovende vooruitzichten

Over het algemeen kijk ik positief vooruit op 2023. Natuurlijk biedt de markt z’n uitdagingen, maar al met al geloof ik heilig in deze asset class – er is nog vraag genoeg. We moeten beleggers alleen even de ruimte geven om de balans tussen boekwaarde en verkoopprijs terug te vinden. Veel kopers willen pas instappen als de afwaardering de bodem heeft bereikt, maar in praktijk vinden transacties vaak net ervoor of erna plaats. Ik verwacht dat we de bodem in de zomer bereiken. Dat betekent dat beleggers zich nu al voorbereiden om in het tweede kwartaal in actie te komen.