Viewpoint

Hotelmarkt update Nederland 2023

Hotelsector veerkrachtig ondanks laag investeringsvolume

december 20, 2023

Een hotelgast die in- of uitchecken is bij de receptie

Investeringen in vastgoed flink afgenomen, hotelsector hard geraakt

Wil je een PDF van deze content?

Download

In de eerste drie kwartalen van 2023 zagen we een aanzienlijke daling in vastgoedinvesteringen. Er werd slechts €5,5 miljard geïnvesteerd, wat sterk afwijkt van eerdere jaren waarin de investeringen in dezelfde periode tussen de €9,6 en €14,6 miljard lagen. Deze daling kan worden toegeschreven aan de inflatie, stijgende rentes en de sterke waardevermindering in de vastgoedsector.

Deze daling is echter niet gelijk over alle sectoren. Kantoren, woningen en hotels worden het hardst getroffen. De grote daling in investeringen in kantoren kan verklaard worden door de gevolgen van het hybride werken, terwijl de woningmarkt te maken heeft met de dreiging van de regulering van de middenhuur en problemen bij de betaalbaarheid van nieuwbouwprojecten. De daling van 70% in het beleggingsvolume van hotels in de eerste drie kwartalen is in dit kader nóg opvallender.


Figuur 1 publicatie hotels ontwikkeling beleggingsvolumes naar sector

In 2023 blijven de investeringen in hotels vooralsnog steken op €241 miljoen, met alleen de maand december nog te gaan, betekent dit een forse afname ten opzichte van de €414 miljoen in 2022. Het volume in 2023 wordt voor een groot deel gemaakt door een grote deal in Rotterdam, de aankoop van Inntel Hotels door Annexum voor €125 miljoen. In dit volume zitten daarnaast twee deals waarvan de aankoopovereenkomst al in 2019 waren gesloten, maar pas in 2023 werden overgedragen, de aankoop van Motel One door M&G Real Estate voor €25 miljoen en de aankoop van het Ibis Styles Hotel van €51 miljoen door Corum. Daarmee is het werkelijke gerealiseerde beleggingsvolume in 2023 dus eigenlijk nog lager dan het hier gerapporteerde.

Impasse op de hotelbeleggingsmarkt door verschil in perceptie tussen kopers en verkopers

Het is dus duidelijk dat er in de hotelmarkt meer aan de hand is dan alleen stijgende rentes en waardevermindering, die in de hotelmarkt met zo’n 10%-15% sinds 2019 bovendien nog relatief beperkt is. Met ongeveer €800 miljoen aan beleggingsproduct op de markt, lijkt er momenteel sprake van voldoende aanbod. De impasse lijkt vooral veroorzaakt te worden door voorzichtigheid bij kopers, iets dat eigenlijk al sinds de pandemie zichtbaar is. Vanaf 2020 zakte het jaarlijkse beleggingsvolume flink in en kwam in een bandbreedte van €200-€400 miljoen per jaar, waar in de recordjaren 2017 – 2019 volumes van €1,6 tot ruim €2 miljard per jaar werden gehaald.

Beleggers zien, naast de reguliere economische risico's, een extra risico in de exploitatie van hotels. Dit is ook te zien aan het feit dat potentiële kopers veel tijd nemen in het proces voordat ze overgaan tot aankoop. Hotelbeleggingen worden sinds de pandemie in een andere risico-rendement categorie geplaatst en zijn interessant geworden voor meer opportunistische beleggers. Tegelijkertijd is de activiteit van institutionele beleggers afgenomen. Toch lijkt het risico van een nieuwe pandemie met een negatieve impact op toerisme beheersbaar, op vaste huurcontracten met doorgaans 20 of 25 jaar looptijd, kunnen één of enkele magere jaren immers ruimschoots opgevangen worden.

Beleggers die geïnteresseerd zijn in de aankoop van core hotelvastgoed met vaste huurcontracten, lijken over het algemeen een lagere waardering te geven aan het vastgoed dan de verkopers. Ze zijn zich bewust van het verslechterde sentiment en de bewustwording van de risico's die gepaard gaan met de exploitatie van hotels en waarderen het vastgoed daarom lager. De kopers voor dit soort vastgoed zijn met name institutionele partijen, maar deze partijen zijn in 2023 niet actief geweest in de markt. Zij hanteren een afwachtende houding en willen aankijken wat de waarde ontwikkeling in de hotelsector gaat doen. Dit heeft immers een enorme impact op de waarde van hun portefeuille.

Aan de andere kant hebben verkopende beleggers een sterke neiging om vast te houden aan een hogere waardering voor hun hotelvastgoed. Ze zijn vaak niet bereid om hun vastgoed tegen een lage prijs te verkopen, vanuit de overtuiging dat de markt op termijn zal herstellen en de waarde weer zal stijgen. Er is daarnaast een aantal beleggers dat in de jaren 2017 – 2019 op de top van de markt heeft gekocht en met de sterk verbeterende hotelexploitatie wacht met verkopen. Er is immers geen reden om nu met verlies te verkopen.

Deze tegenstelling in waardering en prijsverwachtingen leidt momenteel tot een impasse en leidt tot een vertraging en vermindering in de beleggingsdynamiek. Zoals vaak het geval is, zal de waarheid ergens in het midden liggen. Maar dat het negatieve sentiment rondom het beleggingsproduct hotels niet helemaal terecht is, blijkt als we een blik werpen op de ontwikkelingen binnen de gebruikersmarkt.

Toerisme overtreft alle verwachtingen

De schrik zat er flink in bij de toeristische sector na twee hele moeilijke jaren tijdens de pandemie. In 2022 was er echter sprake van een herstel dat de verwachtingen overtrof. Dit herstel zet in 2023 door en we stevenen in rap tempo af op een recordaantal toeristische overnachtingen in Nederland in hotels, motels, pensions, jeugdaccommodaties en bed & breakfasts.[1]

 

Opvallend is dat in Nederland het aantal toeristische overnachtingen in 2023 vooralsnog 13% hoger is dan voor de pandemie (2019). Ook in Amsterdam zien we dit beeld, met een toename van 9%. Opvallend is daarnaast dat het aantal overnachtingen door binnenlandse toeristen (+19% t.o.v. 2019) sneller is toegenomen dan het aantal buitenlandse toeristen (+9% t.o.v. 2019).


[1] Met ten minste 5 slaapplaatsen

De verwachting is dat deze positieve ontwikkeling zich gaat doorzetten en dat hotels hiervan gaan profiteren. De uitgave aan hotels & restaurants in Nederland en in landen die de grootste bijdrage leveren aan het toerisme in Nederland, neemt de komende jaren verder toe. Door de opgelopen kosten en het opdrogen van onze spaartegoeden (die we met name tijdens de pandemie bij elkaar hebben gespaard), zien we richting 2024 eerst een stabilisatie, waarna de uitgaven in de periode 2025-2027 flink zullen doorstijgen. Daarbij is nog geen rekening gehouden met de verwachte toename van het aantal toeristen uit Azië (met name China en India) door de verdere opkomst van de middenklasse daar.

Het mag duidelijk zijn, zowel de binnenlandse als buitenlandse toerist weet de Nederlandse hotels te vinden. De signalen zowel voor Amsterdam als Nederland zeer positief, zo verwacht de gemeente Amsterdam dat het aantal toeristische overnachtingen in 2025 ongeveer 10% hoger zal liggen dan in 2023 en op basis van de uitgaven aan hotels & restaurants in Nederland (met een correctie voor inflatie) verwachten we een stijging van 11% in het aantal overnachtingen tussen 2023 en 2025.

Hotels draaien weer op volle toeren

Dat hotels het flink te verduren kregen tijdens de pandemie, is een understatement. De gemiddelde bezettingsgraad in Nederland duikelde richting de 30%, terwijl er gestunt werd met kamerprijzen om de Nederlandse toerist te lokken, bij gebrek aan buitenlandse toeristen. Dit had een enorme impact op de exploitatie en hotels werden verlieslatend. In 2022 zag de hotelbranche de omzet weer herstellen. Bezettingsgraden verbeterden en kamerprijzen normaliseerden. Toch waren er uitdagingen in aan de kostenkant in de hotelexploitatie door de sterk gestegen energie-, personeels- en inkoopkosten. Hiermee stond ook in 2022 de winstgevendheid van veel hotels onder druk.

Door de toerismegolf die Nederland in 2023 weer overspoeld, lukt het hotels deze hogere vaste – en variabele kosten in 2023 door te berekenen in de kamerprijzen. Zo ligt de kamerprijs van hotels in Nederland in 2023 gemiddeld 24% hoger dan in 2019. Ook de opbrengst per beschikbare kamer (uitgedrukt in RevPAR[2]) ligt ruim 17% hoger dan in 2019. Per saldo betekent dit dat de kamerprijzen zoveel zijn gestegen, dat dit compenseert voor de iets lagere bezettingsgraad, die in 2023 6% lager ligt dan in 2019. Hiermee worden de hogere kosten, die gemiddeld 14% tot 17% hoger liggen dan in 2019 ongeveer gecompenseerd. Tegelijkertijd compenseert de stijgende omzet ook bijna de totale inflatie van 18,2% sinds 2019.

Op exploitatiegebied is de hotelsector in Nederland gezond na een periode met uitzonderlijke economische tijden. Met normaliserende inflatie in het vooruitzicht, kan de hotelsector de komende jaren profiteren van de toename van toerisme en in de grote Nederlandse steden, het verdere herstel van het aantal zakelijke reizigers. Indien de bezettingsgraden verder oplopen en de kamerprijzen doorstijgen, zijn er weer aanzienlijke operationele winsten te behalen met hotelexploitatie. Toch zit er hier een addertje onder het gras, door de sterk gestegen kosten van levensonderhoud, lijkt de potentie om kamerprijzen te blijven verhogen beperkt, tegelijkertijd blijven de loonkosten ook in 2024 flink doorstijgen. Hiermee wordt goed asset management steeds crucialer om kosten onder controle te houden.

[2] RevPAR is de opbrengst per beschikbare kamer, een prestatie-indicator die wordt berekend door de totale kameromzet van een hotel te delen door het aantal kamers en het aantal dagen in de periode die wordt gemeten.

 

Laag risico, hoog rendement?

Met de toerismecijfers die de verwachtingen overtreffen, positieve vooruitzichten wat betreft bestedingen aan hotels en herstellende operationele winsten voor veel hotels, lijkt het ideale instapmoment voor beleggers in hotelvastgoed aangebroken. Er is weinig risico voor verdere afwaardering van het vastgoed, terwijl er in veel gevallen tegen een lagere waarde aangekocht kan worden dan in de periode 2017 – 2019. Tegelijkertijd liggen er mogelijk weer waardestijgingen in het verschiet. Hiermee lijkt het wachten tot het negatieve sentiment wegebt en beleggers weer tot aankoop durven over te gaan. Aan de gebruikersmarkt op de hotelmarkt zal het in ieder geval niet liggen.

Gerelateerde inzichten

Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0