Viewpoint

Core logistiek weer op de radar

maart 26, 2024

Een logistiek centrum of distributiehub. Het perspectief is van bovenaf en de foto is genomen op een zodanige hoogte dat meerdere laad- en losdocks zichtbaar zijn. Aan de linkerkant van de foto zien we een rij van gele vrachtwagencontainers die netjes naast elkaar zijn geparkeerd. Er zijn minstens negen containers zichtbaar, allemaal met gesloten achterdeuren. De containers lijken op elkaar en hebben een uniforme gele kleur, wat duidt op een gestandaardiseerd logistiek systeem of een bedrijf dat consistent branding gebruikt. Aan de rechterkant van de foto staan witte vrachtwagencontainers die ook naast elkaar zijn geparkeerd, maar in tegenstelling tot de gele containers, zijn deze witte containers geplaatst in laaddocks. Er zijn minstens zeven laaddocks zichtbaar, en voor sommige docks staan of rijden vrachtwagens. Centraal in de afbeelding is een weg die horizontaal loopt met wegmarkeringen, waaronder pijlen die de rijrichting aangeven en voetgangersoversteekplaatsen. De algehele indruk van de foto is die van een geordende en efficiënte operatie. De kleurstelling is gedomineerd door de grijstinten van het asfalt en het beton en het geel en wit van de containers en vrachtwagen(containers). De luchtfoto biedt een uniek perspectief dat de organisatie en omvang van de logistieke activiteiten benadrukt. Er zijn geen mensen zichtbaar in de afbeelding.

Op zoek naar een PDF van deze content?

Download

Het dieptepunt voor de waarde van logistiek vastgoed lijkt achter ons te liggen. Het aanvangsrendement is al bijna een half jaar vrij stabiel en na een flinke stijging blijven ook prime huren toenemen – zij het gematigd. De kapitaalwaarde is na een daling – van gemiddeld 19% – dan ook weer toegenomen en zal naar verwachting verder toenemen gelet op de toekomstige huurontwikkeling. Met deze goede vooruitzichten lijkt het dan ook het moment voor beleggers om zich weer te richten op prime logistiek. Internationaal zien we de eerste core deals nu op gang komen.

Aanvangsrendementen bereiken hoogtepunt

Sinds de zomer van 2022 heeft de ECB de vaste rente voor basisherfinancieringsoperaties in iets meer dan een jaar stapsgewijs verhoogd van 0% naar 4,5%. Dit is historisch snel en ook historisch hoog. Hierdoor namen ook bijvoorbeeld de rentes op staatsobligaties toe. Deze piekten in oktober 2023 op ruim 3,2%, maar in de Verenigde Staten was dit bijvoorbeeld zelfs 5%. Inmiddels zijn deze iets gezakt, maar het maakt dat er momenteel veel alternatieven zijn die vanuit rendementsoptiek interessanter zijn dan prime logistiek. Het historisch lage aanvangsrendement van 3,1% dat medio 2022 voor logistiek genoteerd werd was dan ook niet meer houdbaar. Deze is toegenomen naar ca. 4,7% en inmiddels al bijna een half jaar vrij stabiel.

De kapitaalwaardedaling is dan ook flink, namelijk bijna 19%. Toch is deze daling minder groot dan bij andere asset classes zoals kantoren of winkels. Dit geeft aan dat beleggers logistiek als relatief minder risicovol zijn gaan zien. Het is daarmee een echte safe haven geworden. Zo ligt het prime aanvangsrendement voor logistiek nu zelfs lager dan die van kantoren, wat in het verleden nog nooit gebeurd is. En zien we meer en meer internationaal kapitaal verschuiven naar Europese logistieke fondsen. Dit heeft te maken met de sterke fundamentals voor logistiek: een blijvende vraag naar logistiek vastgoed, terwijl er door allerlei restricties – die verderop in dit stuk besproken worden – er steeds minder nieuwbouw bij zal komen. Bovendien is de huidige leegstand met 2,2% zeer laag, wat huurgroei in de hand werkt.

Een grafiek met gegevens over de spread tussen de logistieke prime yield en de 10-jarige staatsobligatie in Nederland. De grafiek toont gegevens van 2007 tot en met 2024, waarbij de relatie tussen deze twee variabelen in de loop der jaren wordt weergegeven.

Verschuiving naar core+ en value-add

In totaal werd er in 2023 voor €2,4 miljard belegd in bedrijfsruimten en logistiek. Hoewel dit een halvering betekende ten opzichte van het voorgaande jaar, was deze asset class daarmee wel nog steeds de grootste binnen het vastgoed. Hoewel sommige beleggers hun vermogen (deels) verplaatsten, is de beleggingsallocatie dus zeker niet alleen maar verschoven naar andere beleggingsproducten buiten het vastgoed.

Een grafiek met gegevens over het aantal transacties in de logistieke sector op basis van kwalificatie. De grafiek geeft een verdeling weer van transacties naar verschillende kwalificatieniveaus, zoals Core, Core+, en Value-add. De gegevens beslaan de jaren 2020 tot en met 2023. De grafiek toont het percentage transacties voor elk kwalificatieniveau gedurende deze periode. De informatie is afkomstig van CBRE Research.

Opvallend was dat er relatief minder aankopen waren van core logistiek. Dit heeft verschillende oorzaken. Zo is het aantal ontwikkelingen van core logistiek afgenomen. Dit komt door factoren als schaarste aan grond, congestie op het elektriciteitsnet, stikstofregelgeving, gestegen bouwkosten en de verdozingsdiscussie. Daarnaast voldoet het core product vaak niet aan de rendementseisen van veel kopers, waardoor hun focus is verschoven naar bijvoorbeeld core+ en value-add, waar de rendementen doorgaans hoger zijn en er meer waarde kan worden toegevoegd door actief asset management. Aan de verkoperskant wordt de nieuwe realiteit van ten minste een netto prime yield van ca. 4.7% nog steeds niet volledig geaccepteerd. Daarbij geldt ook dat core producten die in 2021/2022 zijn gekocht doorgaans voor 3-5 jaar gefinancierd zijn en er dus geen noodzaak is om nu te verkopen.

Een staafdiagram van de ontwikkelpijplijn van logistiek vastgoed van 2015 tot 2025, met voorraad, ontwikkelpijplijn voorverhuurd, ontwikkelpijplijn onverhuurd en ontwikkelpijplijn beschikbaar. De voorraad stijgt tot 2021 en blijft daarna stabiel, terwijl de ontwikkelpijplijn een piek bereikt in 2021 en daarna afneemt. De introductie van de categorie 'beschikbaar' in 2024 wijst op nieuwe beschikbare ruimte. Bron: CBRE Research.

Interesse core blijft

Ondanks dat er minder core deals waren in de logistiek, is er wel nog steeds vraag vanuit beleggers. Deze is weliswaar iets afgenomen, maar uit een recente enquête  blijkt dat nog steeds bijna 15% van de beleggers geïnteresseerd is in deze categorie, ten opzichte van bijna 20% twee jaar geleden. Met 34% is logistiek ook de favoriete asset class geworden onder beleggers, waarbij de helft hierbij aangeeft op zoek te zijn naar modern logistiek vastgoed op de beste locaties. Beleggers zijn in Nederland tot op heden nog afwachtend door de veranderde markt en zijn kieskeuriger geworden in het product waarbij ze eventuele uitzonderingen maken om toch te acquireren. Internationaal zien we de eerste aankopen van core op de daar geldende prime niveaus. Zoals in Scandinavië, waar bij een core distributiecentrum meer dan 10 biedingen binnenkwamen.

Overigens is kieskeurigheid lang niet altijd slecht. Met name op het gebied van duurzaamheid zou een kritischere blik terecht zijn. Veel beleggers zijn nu vaak al tevreden met bijvoorbeeld BREEAM Very Good. Gezien de regelgeving vanuit de EU is dit echter niet meer voldoende. Zo is logistiek dat vanaf 2021 gebouwd is op greenfields of in biodiversiteitsgevoelige gebieden niet duurzaam volgens de EU-taxonomie. Ook het energievraagstuk is relevanter dan ooit. Er dient voldoende capaciteit te zijn om opgewekte energie van zonnepanelen terug te leveren aan het net. Wanneer dit niet het geval is, moet er gewerkt worden met off-grid oplossingen. Willen beleggers de duurzaamheidsrisico’s naar de toekomst toe beperken, dan moeten ze hier nu dus al mee bezig zijn.

Stijgende kapitaalwaarde

In 2024 zal de Nederlandse economie naar verwachting groeien met 0,7% en in 2025 2,2%. Er zal dan ook naar verwachting een gematigde groei zijn in de vraag naar logistieke ruimte in lijn met de gematigde economische groei. Hoewel de leegstand recent door de economische situatie iets is toegenomen en we ook vaker onderhuur zien dan voorheen, is de leegstand nog steeds zeer laag. Doordat er, zoals eerder benoemd, door verschillende redenen minder nieuwbouw bijkomt, neemt de druk op bestaand hoogwaardig logistiek vastgoed toe. Hoewel de grootste huurgroei die we gedurende 2022 zagen inmiddels al een tijdje achter ons ligt – met voor enkele regio’s een groei van ca. 40% – is het de verwachting dat de huurgroei in gematigdere vorm zal doorzetten en dat de spread tussen de huurprijzen tussen laag- en hoogwaardig vastgoed groter wordt, met name in de gebieden waar relatief gezien meer aanbod is.

Tegelijkertijd is het aanvangsrendement al bijna een maand stabiel tussen de ca. 4,7% en 4,8%. Het is de verwachting dat deze hier en daar nog iets omhoog zal gaan, maar op de midden korte termijn zal gaan dalen. De eerste rentedaling van de ECB lijkt namelijk langzaam maar zeker in zicht te komen. Naar verwachting  zal de beleidsrente dit jaar met 50 basispunten zakken, naar 4% aan het eind van dit jaar. Uiteraard is dit nog onzeker en hangt de hoogte en snelheid waarmee de rente zal dalen van een hoop zaken af, met name hoe de inflatie zich zal ontwikkelen. De verwachte daling wordt inmiddels al gedeeltelijk ingeprijsd door de financiële markten. Hierdoor is enerzijds financiering van vastgoed alweer iets goedkoper geworden dan een half jaar geleden. Anderzijds is de rente op staatsobligaties sinds eind 2023 ook iets afgenomen, waardoor het verschil tussen het rendement op staatsobligaties en prime logistiek weer iets is toegenomen. Deze is nog steeds laag, maar inmiddels met ca. 200 basispunten wel beter te verantwoorden.

De huurgroei heeft er inmiddels al toe geleid dat de kapitaalwaarde van logistiek (prime) vastgoed recent weer gestegen is. Doordat de huren – zij het gematigder – verder zullen toenemen en de aanvangsrendementen weer zullen dalen, zal de kapitaalwaarde verder toenemen. Het dieptepunt voor logistiek lijkt daarmee alweer achter ons te liggen. Daarmee lijkt dit hét moment voor beleggers om de blik weer naar core logistiek te verschuiven.

Een grafiek met de titel 'Figuur 4: Index kapitaalwaarde prime logistiek + prognose (2012-2028)'. De grafiek toont de index van de kapitaalwaarde van prime logistiek met prognoses van 2012 tot 2028. De horizontale as geeft de kwartalen en jaren aan, variërend van 2013 Q1 tot 2028 Q3. De verticale as toont de index van de kapitaalwaarde, waarbij 2022 Q2 als referentiepunt wordt genomen met een waarde van 100. De grafiek laat de evolutie en prognoses zien van de kapitaalwaarde van prime logistiek over de jaren heen. De waarden worden weergegeven in duizenden (K) en lopen op tot 3,5K. De informatie is afkomstig van CBRE Research.

Gerelateerde inzichten

Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0