Rapport

Van particulier naar groot kapitaal: de professionalisering van de Nederlandse vakantieparkenmarkt

december 4, 2025

Vakantiepark in Nederland met moderne houten bungalows en rode pannendaken, omgeven door groen en bomen, wat het de ideale bestemming maakt voor een natuurvakantie.

Waar verre reizen ooit vanzelfsprekend waren, zijn bestemmingen dichtbij huis tegenwoordig populairder. Nederlanders kiezen vaker voor vakanties in eigen land, waar vooral vakantieparken van profiteren. Deze trend verruimt zich: ook buitenlandse gasten ontdekken Nederland als aantrekkelijke en bereikbare vakantiebestemming. De vraag naar vakantieparken groeit daardoor snel, terwijl de ontwikkeling van nieuwe parken de afgelopen jaren is afgenomen en zelfs dreigt stil te staan. Dit proces zet druk op de markt: zonder nieuwe investeringen, dreigt een tekort aan passend aanbod in vakantieparken.

Los van de stijgende vraag naar vakantieparken, zijn er nieuwe dynamieken die het speelveld verder veranderen. Allereerst loopt er een maatschappelijke discussie over permanente bewoning van parken, wat eventueel extra exploitatiemogelijkheden biedt. Daarnaast gaat klimaatverandering een steeds grotere rol spelen in reisgedrag. Denk aan de Zuid-Europese hittegolven: hoe warmer het wordt, hoe meer toeristen op zoek gaan naar een koelere vakantiebestemming. Naar verwachting versterkt dit de positie van Nederland als reisdoel.

Aantal overnachtingen stijgt in de Nederlandse logiessector

Het aantal overnachtingen in Nederland blijft stijgen, gedreven door toeristen en leisure-gasten. De logiesmarkt is breed, waarin hotels traditioneel het grootste aandeel hebben. Vakantieparken vormden lange tijd een kleiner segment, maar blijken tegenwoordig opvallend populair.

Hotels versus vakantieparken: een verschuivend beeld

Voor de coronapandemie groeiden hotelovernachting harder dan de overnachtingen in vakantieparken. Tijdens de pandemie kwam hier verandering in: hotelovernachtingen kelderden naar een historisch dieptepunt, terwijl vakantieparken slechts een kleine dip kenden. Na de coronaperiode herstelden vakantieparken bovendien snel en zetten een gestage groei door. Hotelovernachtingen daarentegen trokken pas later aan, vooral door een achterblijvend herstel van zakelijke gasten.

Hotels zien wel een duidelijke toename van leisure-gasten. Samen met de structurele groei van vakantieparken, profiteren beide segmenten van veranderende reispatronen.

Buitenlandse bezoeker drijft toegenomen vraag naar vakantieparken

De afgelopen twaalf jaar is de vraag naar vakantieparken ingrijpend veranderd. De vraag van internationale gasten is namelijk aanzienlijk toegenomen. Waar in 2012 slechts een kwart van de overnachtingen geboekt was door buitenlandse gasten, is dit aandeel in 2024 opgelopen tot 37%. Daarnaast is het aandeel buitenlandse gasten na de coronacrisis structureel hoger gebleven. Dit weerspiegelt de sterke groei in de vraag en wijst op blijvende aantrekkingskracht van Nederland als vakantiebestemming. Deze ontwikkeling versterkt de bezettingsgraad en omzetpotentie.

Stijging vooral gedreven door Duitse bezoekers

De Duitse markt is de belangrijkste motor achter de buitenlandse groei in de Nederlandse vakantieparkensector. Het totaal aantal overnachtingen was in 2012 goed voor 16% en is in 2024 opgelopen tot 27%. Duitse gasten vormen hiermee veruit de belangrijkste buitenlandse doelgroep.

De oosterburen trekken graag naar Nederland vanwege de nabijheid van de Nederlandse kust – een dichtbij zijnde strandbestemming – en het taalcomfort. Vooral de oudere generatie waardeert de wijdverspreide kennis van de Duitse taal, wat communicatie vergemakkelijkt.

Vooralsnog geen impact merkbaar van coolcation

Hoewel de term ‘coolcation’ steeds vaker opduikt in het Europese toerismedebat, zien we in de Nederlandse vakantieparkensector nog geen merkbare impact van deze trend. Het idee dat vakantiegangers uit Zuid-Europa vaker voor koelere bestemmingen kiezen, heeft vooralsnog geen invloed op het aandeel zuidelijke landen in de Nederlandse overnachtingscijfers.

Het aandeel Zuid-Europese vakantiegangers is sinds 2012 stabiel laag gebleven, terwijl de groei vrijwel volledig uit Duitsland komt. In 2012 waren er 205.000 overnachtingen door Zuid-Europese toeristen; in 2024 bedroeg dit aantal 433.000. Beide aantallen vertegenwoordigen slechts 1% van de totale vraag naar overnachtingen in Nederlandse vakantieparken.

Toch verandert klimaatverandering mogelijk deze dynamiek op middellange termijn. Als zomerse hittegolven toenemen in Zuid-Europa, ligt het voor de hand dat koelere bestemmingen – zoals Nederland – stijgen in populariteit.

Aanbodontwikkeling blijft achter bij sterk toegenomen vraag

De vraag naar vakantieparken in Nederland groeit explosief, terwijl het aanbod nauwelijks meebeweegt. Het aantal overnachtingen is sinds 2021 flink gestegen en lag in 2024 ruim 40% boven het niveau van 2012, terwijl het aantal vakantiewoningen in dezelfde periode slechts met 26% toenam (een gemiddelde jaarlijkse groei van circa 2%). De kloof tussen vraag en aanbod groeit hierdoor continu.

In 2023 nam deze trend verder toe door een sterke daling van de ontwikkeling van nieuwe parken, waardoor de druk op bestaande parken verder toenam. Deze daling valt te wijten aan bouwstops van geplande ontwikkelingen en de druk op het traditionele financieringsmodel: het uitponden aan particuliere investeerders.

Fiscale wijzigingen remmen de markt

Daarnaast is er vanaf 2026 sprake van een btw-verhoging op logies. Per 1 januari bedraagt de BTW geen 9%, maar 21%. Dit leidt naar verwachting tot hogere verblijfskosten en een stijging in operationele lasten. Ondanks deze prognose, is het effect op de vraag naar overnachtingen waarschijnlijk minimaal. De Nederlandse vakantieparkensector is een specifiek type product, wat niet makkelijk te vervangen is voor een andere (goedkopere) vorm van logies. Daarnaast spelen de overwegingen om voor Nederland als vakantieland te kiezen – zoals de kustlijn en het taalcomfort voor Duitse bezoekers – een grote rol, waardoor de vraag naar vakantieparken naar verwachting niet enorm gaat dalen.

Groeiende vraag naar vakantieparken overstijgt het aanbod

De vraaglijn stijgt dus waarschijnlijk versneld door, terwijl nieuw aanbod van vakantieparken uitblijft en bestaande parken verouderen. Dit creëert een structurele mismatch die naar verwachting blijft stijgen in de komende jaren.

Grootschalige renovatiegolf op komst door veroudering en premiumisation

Veel vakantieparken zijn technisch en economisch verouderd. Het gemiddelde bouwjaar ligt rond 1994. Een groot deel van de huidige voorraad komt dus uit de jaren ’90, of de vroege jaren 2000 en nadert het einde van de levensduur. Tegelijkertijd zijn de verwachtingen van gasten veranderd. Zij zoeken moderne, comfortabele en duurzame accommodaties met het kwaliteitsniveau dat zij thuis gewend zijn. De trend van 'premiumisation', waarbij gasten bereid zijn meer te betalen voor luxe en hoogwaardige faciliteiten, versterkt deze behoefte.

Gezien de structurele groei en internationalisering van de vraag is een grootschalige renovatiegolf onvermijdelijk. Parken moeten zich vernieuwen om aantrekkelijk te blijven voor een publiek met andere wensen en behoeften.

NB: voor recreatiewoningen gelden geen vaste afschrijvingspercentages. De geschatte levensduur is circa 30 jaar; ouder dan 30 jaar geldt als verouderd.

Verdere verkrapping door beperkt aantal bouwvergunningen en toegenomen vraag

De vooruitzichten laten een duidelijke beweging zien. Tot 2030 stijgt de vraag naar recreatiewoningen naar verwachting gestaag door, terwijl het aantal bouwvergunningen in een vrije val raakt. Nieuwe parken komen nauwelijks van de grond. Bovendien verliest het traditionele uitpondmodel aan aantrekkelijkheid door recente fiscale veranderingen, waardoor de toevoer van nieuwe vakantieaccommodaties steeds verder opdroogt.

De markt ademt dus richting schaarste. Meer vraag, minder aanbod en een sterkere focus op optimalisatie van bestaande vakantieparken.

NB: vraag gemeten in aantal overnachtingen; aanbod gemeten in vakantieparkhuisjes die jaarlijks worden toegevoegd.

Private equity neemt terrein: van tweede woning naar groot kapitaal

Door de toenemende schaarste ontstaat ruimte voor grotere, professionelere investeerders. Private-equitypartijen richten zich op bestaande parken en verbeteren zowel het product als de exploitatie. Deze aanpak levert schaalvoordelen op, trekt nieuwe bezoekers (zoals stedelijke, jonge professionals) aan en tilt de kwaliteit van de sector omhoog.

Die beweging markeert een omslag. Waar vakantieparken vroeger versnipperd eigendom kenden – vaak verdeeld over tientallen VvE-leden – ontstaat nu steeds vaker een geconsolideerd en professioneel beheerd product. Daardoor versnelt de besluitvorming en komt financiering gemakkelijker rond. Groot kapitaal zoals private equity stapt inmiddels vaker in deze sector; iets wat een paar jaar terug nauwelijks gebeurde.

Deze ontwikkeling trekt institutionele partijen aan. Particuliere beleggers stappen namelijk vaker opzij door hogere kosten en minder aantrekkelijke fiscale kaders. Grote fondsen vullen die ruimte op. De recente transacties onderstrepen dat: Roompot en Landal onder KKR, Center Parcs onder Aroundtown, EuroParcs onder Waterland en RCN bij Blackstone. Ook is er interesse vanuit Roundshield. Zo groeit vakantievastgoed uit tot een volwassen en strategische beleggingscategorie.

Vakantieparken bewijzen weerbaarheid bij conjunctuurschommelingen

De sterke interesse van institutionele partijen hangt ook samen met de crisisbestendigheid van vakantieparken. Tijdens zowel de financiële crisis als de coronapandemie liepen hotels tegen forse bezettingsdalingen aan, terwijl vakantieparken juist opvallend snel herstelden. Tijdens de financiële crisis lag het aantal gasten zelfs boven het niveau van vóór de crisis.

Deze stabiliteit geeft beleggers vertrouwen. De sector reageert minder heftig op economische schokken en draagt daardoor sterker bij aan een voorspelbare portefeuille.

Schaarste en consolidatie creëren rendementskansen

Door beperkte nieuwbouw, stijgende vraag en verdere consolidatie ontstaat een nieuwe investeringsdynamiek. Nieuwe parken leveren in jaar drie een gestabiliseerd rendement van ongeveer 7,5–8%. Dat niveau ligt relatief hoog door het nog onbewezen exploitaitemodel. Zodra het park goed draait en de bezetting stabiliseert, daalt het risicoprofiel en ontstaat een constante kasstroom.

Daarnaast blijft de uitpondmarkt beschikbaar als alternatieve route, met vastgoedrendement van circa 5,5%. Door de relatief stille markt blijven exit-yields scherp, waardoor private equity aantrekkelijk instapt en later onder gunstigere omstandigheden kan uitstappen. Grote spelers zoals Blackstone gebruiken consolidatie als kernstrategie. Zij bundelen versnipperde parken en professionaliseren deze. Zo creëren zij schaalvoordelen en ruimte voor ontwikkeling, iets waar particuliere beleggers vaak minder mogelijkheden in hebben. Deze aanpak levert direct waarde op in een markt met weinig nieuw aanbod en toenemende vraag. Dit onderstreept de groei van vakantieparken tot volwassen beleggingscategorie.

Twee duidelijke routes naar exitstrategieën van private equity

Private equity hanteert in grote lijnen twee exitstrategieën: verkoop aan institutionele beleggers en uitponden.

1. Verkoop aan institutionele beleggers

Deze route draait om schaalvoordelen, stabiliteit en operationele kwaliteit. Na herontwikkeling en professionalisering ontstaat waarschijnlijk een portefeuille met sterk rendement en een voorspelbaar exploitatiemodel. Institutionele beleggers stappen dan in voor de lange termijn. Zij focussen op stabiele cash-on-cash returns en minder op waardegroei door renovatie.

2. Uitponden

De tweede route draait om verkoop van losse recreatiewoningen aan particuliere kopers. In de huidige markt vraagt dat echter om snelle voorverkoop: circa 70% van de woningen moet binnen 18 maanden verkocht zijn om financiering af te sluiten. Door stijgende kosten en een minder aantrekkelijk fiscaal kader haken veel particuliere beleggers af, waardoor deze route in de huidige markt uitdagend blijft. Private-equitypartijen hebben een voordeel: zij beschikken over voldoende kapitaalreserves om een park volledig te ontwikkelen zonder afhankelijkheid van voorverkoop. Een compleet en operationeel product verkoopt tenslotte sneller dan een project.

Ruimte voor onderscheidende vakantieconcepten in het premiumsegment

Ondanks toenemende professionalisering blijft het premiumsegment relatief dun bezet. Daardoor ontstaat ruimte voor investeerders die een vernieuwend, onderscheidend concept ontwikkelen. Dat hoeft niet klassiek luxe te zijn. Denk aan kleinschalige parken aan de stadsrand met houtbouw, duurzame installaties, hoogwaardige horeca, een sterke designidentiteit en ingrediënten uit eigen tuin.

Ook glamping rukt op, net als in Zuid-Europa. Het levert een premium beleving op tegen relatief lage ontwikkelkosten en aantrekkelijke verhuurprijzen.

Door veranderende vakantietrends en beperkt nieuw aanbod blijft de markt in beweging. Voor investeerders die oriënteren op langetermijnontwikkeling, ligt hier een interessant moment om in te stappen.

Gerelateerde inzichten

Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0 Item 0