Financieringsmarkt

Bredere beschikbaarheid van vastgoedfinancieringen

Volatiliteit 5-jaars IRS-swaprente sterk afgenomen

In lijn met de eerder beschreven inflatie en atierenteontwikkeling is zichtbaar dat de vastgoedfinancieringsrente na enkele turbulente jaren in een rustig vaarwater is gekomen. Na enkele turbulente jaren stabiliseert de markt zichtbaar. Ondanks enkele verhogingen door het jaar heen, blijft de 5-jaars IRS-swaprente het afgelopen halfjaar binnen een bandbreedte van 35 basispunten, tussen 2,25% en 2,60%. Voor de komende twaalf maanden ligt een nagenoeg stabiel rentebeeld in het verschiet, met hooguit een lichte stijging. Daardoor neemt de financieringszekerheid toe en blijft het opbouwen van een solide businesscase overzichtelijk.

Verbreding van de financieringsmarkt

Naast stabiele rentes groeit ook het aantal financieringsaanbieders. Kleinere financiers vullen het gat dat grootbanken achterlaten en verschuiven hun focus van residentieel naar commercieel vastgoed, zoals bedrijfsruimten, winkels en kantoren. Daarnaast groeit het aantal partijen dat bridge‑financieringen aanbiedt: kortlopende leningen voor tijdelijke financieringsbehoeften, bijvoorbeeld bij transformaties of doorverkopen. Deze verbreding vergroot de keuzemogelijkheden voor beleggers en ontwikkelaars.

Voorzichtige leveragekeuzes door beleggers

Opvallend is dat veel beleggers kiezen voor een lagere loan-to-value (LTV) onder de 60%, ondanks het ruime aanbod van scherp geprijsde financieringen met een hogere leverage. Beleggers sturen daarmee expliciet op balansbescherming en flexibiliteit. Uitpondportefeuilles vormen de uitzondering. Deze lopen veelal via grootbanken en kennen een hogere bevoorschotting. Door tussentijdse verkoop van individuele woonunits versnelt de aflossing, waardoor de LTV snel daalt en het risicoprofiel verbetert.

Meer aanbieders voor winkels en kantoren

Waar woningen en logistiek vastgoed al langer goed financierbaar waren, neemt nu ook het aantal financiers voor winkels en kantoren toe. Stabiele leegstandscijfers en consistente huurverwachtingen versterken het risicoprofiel van winkelvastgoed. Op de kantorenmarkt richt kapitaal zich vooral op het betere kantoorproduct. Kantoren in secundaire steden ervaren nog meer moeite bij het aantrekken van een scherpe financiering, ondanks een doorgaans lage leegstand in deze perifere locaties.

Vooral hogere marge bij loan-to-value boven de 60%

LTV bepalend voor marges vastgoedfinanciering

Gekeken naar de verhouding tussen de aanbiedingen die CBRE binnen krijgt vanuit verschillende financiers, dan liggen de meeste marges tussen de 140 en 300 basispunten. De exacte marge hangt samen met kwaliteit, locatie, gebouwkwaliteit en propositie. De voornaamste verklarende factor is echter de bevoorschotting. Naar mate de LTV oploopt is zichtbaar dat ook de marge sterk oploopt. Dit valt in grote mate te verklaren doordat het risico voor de financier toeneemt naar mate de bevoorschotting toeneemt. Daarbij neemt het aantal debt funds in dit gebied van de markt toe, wat de ook de hogere marges verder verklaart.

Toch ziet CBRE internationaal dat ook bij grotere transacties de financieringsmarges afnemen. In het afgelopen jaar zijn de marges voor dit soort type producten met ongeveer 75 basispunten gedaald ten opzichte van het einde van 2024. De voornaamste reden voor deze gedaalde marge komt hoofdzakelijk door de betere en goedkopere beschikbaarheid van back leverage in de markt en toenemende activiteit in de commercial mortgage-backed securities markt.

Bouwfinanciering blijft schaars

De bouwfinancieringsmarkt blijft een van de segmenten met de minste kapitaalbeschikbaarheid, net als in voorgaande jaren. Enkele Nederlandse grootbanken domineren dit segment, waar buitenlandse financiers zich vooral richten op hun thuismarkten en slechts beperkt daarbuiten interesse tonen. De uitzondering hierbij zijn grootschalige renovaties of transformaties. Doordat hier al een onderpand gefinancierd wordt, staan buitenlandse financiers er meer voor open om dit te financieren.

Het beperkte aantal spelers verklaart zich vooral door de manier van alloceren. Financiers zetten kapitaal stapsgewijs in, in plaats van in één keer. Daarnaast kennen bouwleningen een korte looptijd, wat dit product minder aantrekkelijk maakt voor partijen zoals verzekeraars, die meer gericht zijn op eenvoud en lange looptijden. Grotere debt funds oriënteren zich wel op deze markt indien er voldoende liquiditeit beschikbaar is die niet direct elders inzetbaar is. Zij tonen in dat geval meer bereidheid om deze financieringen te verstrekken.

Figuur 8: Financieringsvoorstellen naar grootteklasse op basis van marge en LTV