Beleggingsmarkt herstelt boven verwachting
Terugblik 2025
De Nederlandse beleggingsmarkt herstelde in 2025 met 15% ten opzichte van 2024. Het totale beleggingsvolume kwam uit op € 13 miljard en lag daarmee boven de eerdere prognose van CBRE van € 12,5 miljard. Dat herstel onderstreept het terugkerende vertrouwen, maar laat tegelijk zien dat het momentum nog selectief blijft.
Private investeerders domineren
Private-equitypartijen bleven in 2025 achter bij de verwachtingen. Daardoor namen private investeerders, family offices en Nederlandse en Franse particuliere fondsen 52% van het aankoopvolume voor hun rekening, tegenover 15% in 2021. Private equity verkent vooral de kantorenmarkt, maar de overdrachtsbelasting van 10,4% en hun kortere investeringshorizon drukken de aantrekkelijkheid. Daardoor blijven grootschalige investeringen en de bijbehorende renovatiegolf beperkt, wat de noodzakelijke vernieuwing van vastgoed vertraagt.
Core beleggingsmarkt blijft beheersbaar
De core beleggingsmarkt blijft overzichtelijk. Nederlandse partijen richten zich vooral op nieuwe, betaalbare woningcomplexen en incidenteel op kantoren, waarbij zij kiezen voor beleggingen met voorspelbare kasstromen en een beperkt risicoprofiel. Tegelijk remt het beperkte beschikbare kapitaal de groei, terwijl de gebruikersmarkt juist meer vraagt dan het huidige aanbod levert.
Nederland in Europese middenmoot
Vergeleken met de vijf grootste Europese landen bevindt Nederland zich in de middenmoot van het herstel. Gezien de historische afhankelijkheid van buitenlands kapitaal oogt dit herstel relatief sterk. Opvallend blijft de vlakke ontwikkeling in Duitsland, gedreven door tegenvallende economische cijfers, kapitaaluitstroom uit open-ended fondsen, de traditiegetrouw tragere afwaardering van de boekwaarde en de zeer lastige business case voor nieuwbouw van woningen. Spanje laat juist een krachtig herstel zien, dankzij sterke economische groei en een aantrekkelijk investeringsklimaat op de woningmarkt. Dit zorgt voor een sterke nieuwbouwimpuls van woningen vanuit buitenlandse beleggers in Spanje.
Buitenlands kapitaal blijft aan de zijlijn
Fundamenten sterk, vertrouwen fragiel
De aanhoudende terughoudendheid van buitenlandse beleggers vormt een breuk met het verleden. In alle sectoren blijft hun activiteit achter, terwijl Nederland economisch en demografisch sterk presteert ten opzichte van andere Europese landen. Tegelijkertijd biedt de gebruikersmarkt aantrekkelijke condities. Op primelocaties heerst in vrijwel alle deelmarkten relatieve schaarste, wat huurgroei stimuleert en daarmee de kapitaalwaarde op termijn ondersteunt.
Verstoord investeringsklimaat drukt vertrouwen
De beperkte instroom hangt nauw samen met het verslechterde investeringsklimaat van de afgelopen jaren. De Nederlandse beleggingsmarkt is sterk aangetast in aantrekkelijkheid en algeheel vertrouwen. Dit komt door de hogere overdrachtsbelasting, het afschaffen van het FBI-regime en meerdere initiatieven voor huurregulering op de woningmarkt. De geplande verlaging van de overdrachtsbelasting naar 8% voor woningen per 2026 biedt weinig structureel tegenwicht, aangezien de internationale concurrentiepositie daarmee onder druk blijft staan.
Cyclisch gedrag bepaalt timing van kapitaal
Toch verklaren deze beleidswijzigingen niet het volledige beeld. Buitenlandse beleggers richten zich na een cyclische terugval vaak eerst op hun thuismarkt. Pas bij een breed gedragen herstel verschuift kapitaal opnieuw over landsgrenzen. Vanuit dat perspectief neemt het aandeel buitenlands kapitaal vanaf 2026 weer licht toe. Een deel van het potentieel blijft echter onbenut, vooral door de zware impact van de overdrachtsbelasting op beleggingen met een kortere investeringshorizon.
Sectoraal sterke verschillen in herstelpad
De eerder beschreven cyclus laat per sector duidelijke verschillen zien. Over de hele linie circuleert meer kapitaal op de beleggingsmarkt dan in de voorgaande jaren. Dat blijkt uit het hogere aantal biedingen per verkoopproces. Tegelijkertijd blijft het aantal kopers in het core-segment beperkt. Deze terughoudendheid hangt direct samen met de lage kapitaalallocatie in core-vastgoedfondsen.
Focus op core+ en value add
De meeste transacties vonden plaats in het core+ en value add-segment. Juist in beleggingen met iets meer risico en meer rendementsruimte, ontstaan kansen die beweging in de markt brengen. Het sectorale herstel leunt daardoor sterk op deze categorie.
Woningcomplexen als aanjager
De grootste dynamiek kwam uit de verkoop van bestaande woningcomplexen. In totaal wisselde voor € 2,5 miljard aan complexen van eigenaar. Beleggers kozen daarbij opnieuw massaal voor uitponden: 73% van het volume richtte zich op individuele verkoop van huurwoningen op de koopmarkt. Dit betrof circa 7.000 woningen, los van verkopen door kleinere particuliere beleggers.
Herstel nieuwbouw huurwoningen
De nieuwbouw huurwoningmarkt trok vooral in het laatste kwartaal sterk aan. Over het hele jaar investeerden partijen € 2,7 miljard middels forward funding in nieuwbouwprojecten. Deze investeringen leveren de komende twee tot drie jaar circa 8.700 huurwoningen op. Institutionele beleggers voegden per saldo ongeveer 1.700 woningen toe aan de voorraad. De beperkte groei hangt samen met de afwezigheid van buitenlandse beleggers, die hun kapitaal bijvoorbeeld wel in Spanje inzetten vanwege gunstiger voorwaarden.
Verlaagde dynamiek op de logistieke markt
De logistieke markt blijft achter met een volume van € 2,9 miljard. De terugvallende gebruikersmarkt en geopolitieke onzekerheden vergroten de risico’s en drukken de dynamiek bij bestaande complexen. Daarnaast leiden beperkingen zoals stikstof, netcongestie en oplopende leegstand tot een sterke daling van de nieuwbouw van logistieke centra.
Broos herstel kantoren
De kantorenmarkt liet een voorzichtig herstel zien met een volume van € 2,1 miljard. De gebruikersmarkt biedt solide uitgangspunten, en panden nabij OV-locaties laten duidelijke huurgroeiverwachtingen zien. Toch heerst onder eindbeleggers nog onzekerheid over het product. Hierdoor drijft de markt vooral op particulier familiekapitaal en Franse vastgoedfondsen voor particuliere beleggers, oftewel SCPI’s. Private equity kijkt Europees actiever rond, maar ervaart in Nederland te veel frictie door de hoge overdrachtsbelasting en hardnekkige boekwaardes.
Breder herstel winkels
De winkelmarkt liet juist een breed gedragen herstel zien. Er kwam opnieuw meer kapitaal beschikbaar, ook vanuit het buitenland. Het beleggingsvolume bereikte in totaal € 1,5 miljard. Opvallend is het grote aandeel winkelcentra: 36% van het volume vloeide naar dit type vastgoed. Dat aandeel lag voor het laatst zo hoog in 2015.
Hotels en zorgvastgoed
De hotelmarkt presenteert de sterkste herstelpapieren. Een krachtige overnachtingsmarkt ondersteunt dit beeld, al verklaart vooral de transactie van RCN Vakantieparken de stijging dit jaar. In het zorgvastgoed blijft de nieuwbouw sterk achter bij de vraag. Slechts € 281 miljoen ging naar nieuwe zorgwoningen. De meeste dynamiek zat daarom in bestaande complexen, met € 366 miljoen aan transacties tussen zorgorganisaties en beleggers, of tussen beleggers onderling.
Liquiditeit neemt verder toe
De groei van het beleggingsvolume komt mede door toenemende liquiditeit bij vastgoed met hogere ticketprijzen. Juist in dit segment stokt de dynamiek normaal gesproken als eerste in een neergaande cyclus. Dat hier weer beweging ontstaat, bevestigt het opwaartse herstel van de vastgoedcyclus.
Hoger aandeel boven de € 50 en € 100 miljoen
In 2025 valt 53% van het totale beleggingsvolume in transacties boven € 50 miljoen. In 2024 lag dit aandeel nog op 42%. Ook boven € 100 miljoen versnelt de markt: het aandeel stijgt van 21% naar 34%. Deze verschuiving onderstreept dat liquiditeit duidelijk toeneemt en de markt weer richting volledige liquiditeit beweegt.
Herstel verschilt per sector en risicoklasse
Tegelijkertijd blijft nuance nodig. In de woningbeleggingsmarkt is liquiditeit zichtbaar over alle risicoklassen heen. Bij kantoren, bedrijfsruimten en winkels blijft dat beeld minder breed als we dit afzetten tegen de piek van de cyclus. Wel laten alle sectoren een duidelijk herstel zien ten opzichte van 2024.
Kantoren: focus op core+ en value add
Op de kantorenmarkt blijft core-kapitaal schaars. Duitse open-ended fondsen houden veel liquiditeit aan vanwege aanhoudende uitstroom en mogelijke toekomstige uitbetalingen. Daardoor domineren core+- en vooral value add-strategieën het speelveld, met name vanuit particuliere beleggers.
Logistiek herpakt zich in tweede helft
De logistieke markt kende in de eerste helft van het jaar meer terughoudendheid door onzekerheid op de gebruikersmarkt. Inmiddels stabiliseert dat beeld. Beleggers schatten leegstandsrisico’s en huurperspectief beter in, wat in de tweede helft van het jaar leidt tot meer dynamiek over alle risicoklassen.
Winkels laten sterkste herstel zien
De winkelmarkt toont het krachtigste herstel. De verkoop van meerdere grote winkelcentra door Nederlandse particuliere en buitenlandse beleggers zorgt voor een duidelijke impuls. De vraag naar winkelvastgoed trekt aantoonbaar aan, wat de transactiedynamiek verder vergroot.
Vooruitblik 2026
Voor 2026 zet de stijgende dynamiek naar verwachting door, ook in het hoogste segment. Alleen de beschikbaarheid van core-kapitaal voor kantoren blijft waarschijnlijk beperkt. Daarmee blijft de markt daar vooral gedreven door opportunistischer strategieën.
Beperkt lager aanvangsrendement
Hoewel de marktdynamiek over de volle breedte aantrekt, vertaalt dit zich nauwelijks in lagere top netto aanvangsrendementen. De verwachte daling van de atierente en de 5-jaars IRS-swaprente bleef uit. Beide rentes liepen recent zelfs op. Dit renteverloop drukt direct door in de prijsvorming van vastgoed.
Rente neutraliseert concurrentiedruk
De hogere liquiditeit en toenemende concurrentie bij aankopen neutraliseren grotendeels door de hogere rente. Daardoor blijven de top netto aanvangsrendementen in vrijwel alle sectoren vergelijkbaar met eind 2024. Bij gelijkblijvende huurstromen bleef de vastgoedwaarde het afgelopen jaar dan ook nagenoeg stabiel.
Kantoren en winkels scherp geprijsd
Vooral kantoren en winkels blijven scherp geprijsd, bezien vanuit de cyclus. Tegelijk ontstaat op de kantorenmarkt een kantelpunt. Het top aanvangsrendement ligt daar inmiddels lager dan vorig jaar. Deze beweging is gedreven door positief sentiment onder particuliere beleggers en family offices.
Minder stigma rond kantoorvastgoed
Het negatieve beeld rond kantoorbeleggingen verliest aan kracht. Nuancerende cijfers over hybride werken temperen het stigma dat de afgelopen jaren ontstond. Hierdoor daalt de risicopremie op kantoren en beweegt deze weer richting het langjarig gemiddelde.
Woningen vormen duidelijke uitzondering
De woningbeleggingsmarkt wijkt nadrukkelijk af. Groot aanbod van Nederlands institutioneel kapitaal zet het aanvangsrendement stevig onder druk. Voor volledig gereguleerde middenhuurprojecten ligt het rendement inmiddels op het niveau van begin 2022, het dieptepunt van de vorige cyclus.
ESG als versneller van haalbaarheid
De mate waarin projecten voldoen aan ESG-criteria weegt zwaar mee. Extra investeringen in duurzaamheidskwaliteit en maatschappelijke waarde verbeteren daardoor niet alleen het profiel, maar ook de financiële haalbaarheid.
Waardecreatie verschuift naar asset management
Buiten de woningmarkt ligt potentiële kapitaalwaardegroei vooral in betere verhuurprestaties. Actief asset management krijgt daarmee een steeds centralere rol binnen vastgoedportefeuilles. Juist daar ontstaat ruimte om waarde toe te voegen.
Meer dynamiek verwacht
Vooruitblik 2026
De verwachtingen voor de beleggingsmarkt kleuren licht positief. Het beschikbare kapitaal blijft in 2026 op een vergelijkbaar niveau als in 2025. Daarmee zet de eind 2024 ingezette verbetering van de liquiditeit door. De markt wint aan diepte, ondanks het uitblijven van brede compressie van aanvangsrendementen. Er is wel nuance nodig: passieve investeerders zijn terughoudender. Dat komt deels door een samenstellingseffect: vooral private‑equitypartijen beschikken over meer kapitaal voor value add-proposities, terwijl de beschikbaarheid van core‑kapitaal juist veel beperkter is.
Meer dynamiek door verkoopbereidheid
Voor 2026 verwacht de markt meer dynamiek. Zo geeft 22% van de beleggers aan de verkoopactiviteit met meer dan 10% op te schroeven. Deze beweging vergroot het aanbod en versterkt de liquiditeit. Bovendien bereikt een groter deel van de assets het einde van de holding periods. Zodra waardegroei afvlakt na stabilisatie, kiezen fondsen vaker voor verkoop.
Herallocatie versnelt disposities
Daarnaast voeren fondsen nog altijd sectorale herallocaties door. Deze herpositionering leidt automatisch tot meer disposities. Zo ontstaat extra aanbod, ook zonder directe noodzaak tot verkoop. Op de kantorenmarkt is bovendien nog steeds de impact zichtbaar van redemptions bij vooral Duitse open-ended fondsen, wat ook dit jaar mogelijk tot extra verkopen leidt.
Allocatieverschuivingen volgen bekende lijnen
De verwachtingen rond allocatieverschuivingen laten vooral nuanceverschillen zien ten opzichte van vorig jaar. In Europa stroomt per saldo opnieuw veel kapitaal naar de woningmarkt. Die beweging richtte zich eerder sterk op het Verenigd Koninkrijk en Spanje. In Nederland namen vooral Nederlandse pensioenfondsen het voortouw. Tegelijk verbreedt het speelveld, doordat fondsmanagers zich nadrukkelijker richten op studentenhuisvesting en senior living.
Logistiek blijft sterk, maar minder eenduidig
De logistieke sector behoudt een positief profiel, net als vorig jaar. Wel kiest een licht groter deel van de beleggers voor een beperkte afbouw van de allocatie. Vorig jaar lag de nadruk nog op uitbreiding. Deze verschuiving hangt samen met gematigder huurgroeiverwachtingen en oplopende leegstand in meerdere landen, waaronder Nederland.
Winkelvastgoed wint terrein bij fondsmanagers
Op de winkelmarkt vergroten vooral fondsmanagers hun allocatie. Passieve investeerders blijven terughoudend, ondanks de veerkracht die de sector de afgelopen jaren liet zien. Die weerbaarheid vertaalt zich in stabiele prestaties. Daardoor verbetert het sentiment ook onder passieve investeerders en neemt per saldo de diversiteit aan kopersgroepen verder toe.
Kantorenmarkt blijft verdeeld
De kantorenmarkt laat, net als vorig jaar, een verdeeld beeld zien. Private equity en family offices alloceren meer kapitaal richting kantoren, waardoor value add- en core+-proposities voldoende belangstelling krijgen. Het core-segment blijft echter schaars. Dat remt nieuwe kantoorontwikkelingen, mede door beperkte voorverhuur op de gebruikersmarkt. Core-kapitaal concentreert zich daarom vooral bij Nederlandse institutionele beleggers en een kleine, zeer selectieve groep buitenlandse partijen.
Grote outflow Duitse open-ended fondsen
De beperkte beschikbaarheid van core-kapitaal op de Nederlandse beleggingsmarkt hangt sterk samen met de aanhoudende uitstroom bij Duitse open-ended vastgoedfondsen. Al 27 maanden op rij stroomt particulier kapitaal weg. Fondsen die decennialang actief investeerden in Nederlands vastgoed blijven daardoor afwezig. Alleen institutionele separate accounts tonen activiteit, maar zij vragen doorgaans een core+- of value add-rendement.
Lang herstel bij Duitse fondsen
Daardoor blijft de markt voor core-kapitaal ondiep. Hoewel de uitstroom licht afzwakt, verwacht de markt pas over twee tot vier jaar weer een structurele instroom. Dat vertraagde herstel komt enerzijds door het trage afboeken van verliezen, waardoor het negatieve sentiment blijft hangen. Anderzijds stoppen deze fondsen 62% in kantoren, terwijl particuliere beleggers daar voorlopig weinig belangstelling voor hebben.
Verschuiving in allocaties
Om dat sentiment te keren, verschuiven veel fondsen hun allocatie stap voor stap richting woningbeleggingen en logistiek vastgoed. Daarmee verlagen zij hun blootstelling aan kantoren en spelen zij in op stabielere vraag. Deze herpositionering verloopt geleidelijk en vraagt tijd, wat het herstel van core-kapitaal verder vertraagt.
Liquiditeit als strategische buffer
Intussen houden deze fondsen gemiddeld 15% liquiditeit aan, ruim boven het statutaire minimum van 5%. De bandbreedte loopt uiteen van 5% tot 25%. Dit wijst op drie bewegingen: fondsen met lage liquiditeitsratio verkopen eerder assets, vooral kantoren; andere fondsen sturen actief op afbouw van hun kantoorallocatie; een derde groep houdt juist een risicoavers hoge liquiditeitsratio aan. Als de uitstroom de komende jaren verder afneemt, krijgen deze fondsen weer op grote schaal liquiditeit om in core-vastgoed te beleggen.
Vooruitblik voor Nederland
Voor Nederland betekent dit op korte termijn extra beleggingsaanbod. Tegelijkertijd groeit op middellange termijn de kans op hernieuwde instroom van core-kapitaal. Zodra de uitstroom afneemt, beschikken vooral de meer liquide fondsen weer over slagkracht om breed in de vastgoedmarkt te investeren.
Focus op optimalisatie & huurgroei
De rente beweegt zich de komende periode nagenoeg horizontaal. Daardoor blijft yieldcompressie beperkt. Liquiditeit vormt de belangrijkste aanjager, niet rente. Op korte termijn tonen de top netto aanvangsrendementen dan ook een vrijwel vlak beeld.
Waardecreatie via exploitatie en huur
Kapitaalwaardegroei komt vooral uit exploitatie-optimalisatie, zoals huurgroei door marktkrapte en een sterkere verkooppositie. In alle sectoren heerst een krappe gebruikersmarkt, zeker binnen kwalitatief vastgoed. Daardoor ontstaat ruimte om actief waarde toe te voegen.
Marktkrapte versnelt huurgroei
De krapte leidt tot twee duidelijke effecten. Ten eerste versnelt de huurgroei: CBRE verwacht gemiddeld 2% tot 5% per jaar. Ten tweede stijgt de maximaal haalbare huur. Daardoor ontstaan kansen voor investeringen, renovaties en nieuwbouw. Dit trekt value add- beleggers aan met een gerichte optimalisatiestrategie.
Hernieuwd vertrouwen in de winkelmarkt
Binnen de winkelmarkt tekent zich een duidelijke kanteling af. Met name winkelcentra profiteren van stijgende koopkracht en meer huishoudens. Daarnaast stabiliseren de e-commercebestedingen. Dit versterkt het vertrouwen in verdere huurontwikkeling.
Kwaliteit loont in de kantorenmarkt
Op de kantorenmarkt zet de huurgroei al jaren door. Die groei concentreert zich vooral op gerenoveerd en nieuw vastgoed. Hogere huurniveaus bieden ruimte voor value add-strategieën. Door kwaliteitsverbetering voegen beleggers opnieuw substantiële waarde toe.
Stabilisatie met potentie in de logistieke sector
De logistieke markt bevindt zich in rustiger vaarwater na de e-commercepiek. Richting 2026 vlakt de leegstand af. De huur volgt de inflatie op goede locaties. Tegelijkertijd blijft huuroptimalisatie binnen bestaande complexen aantrekkelijk.
Structurele druk in de woningmarkt
De huurstijgingen op de woningmarkt blijven fors. Uitponden speelt hierin een bepalende rol. Dit verslechtert de vraag-aanbodverhouding, vooral in grote steden. Juist daar verdween veel privaat bezit uit de huurmarkt.
Beleggingsvolume stijgt met ruim 10%
De beschreven ontwikkelingen leiden tot een verwacht beleggingsvolume van € 14,3 miljard in 2026. Daarmee zet de markt haar geleidelijke herstel voort. Tegelijkertijd blijft de allocatie selectief. Beleggers richten zich nadrukkelijk op sectoren met stabiele vraag en duidelijke value add.
Woningbeleggingsmarkt blijft dominant
Net als in de afgelopen jaren stroomt het grootste volume naar woningvastgoed. CBRE verwacht een beleggingsvolume van € 5,35 miljard (+3,4%). Nederlandse partijen domineren de nieuwbouwinvesteringen en verschuiven hun focus steeds vaker naar studentenhuisvesting. Daarnaast neemt het uitponden toe, waarbij institutionele beleggers dit proces vaker zelf organiseren in plaats van complexen door te verkopen aan gespecialiseerde uitponders.
Uitgestelde deals komen los in de logistieke sector
De logistieke markt laat een vergelijkbare dynamiek zien als in de tweede helft van 2025. Geopolitieke onzekerheid schoof meerdere portefeuilletransacties door naar 2026. Tegelijkertijd bereiken steeds meer distributiecentra het einde van hun holding periods. Per saldo resulteert dit in een verwacht beleggingsvolume van € 2,95 miljard (+3,6%).
Steeds meer vertrouwen in kantoren
De kantorenmarkt groeit gestaag door. Bezettingsgraden, huurgroei en de vlucht naar kwaliteit creëren duidelijke value add-kansen. De hoge overdrachtsbelasting remt echter de kapitaalstroom. Dat blijft wrang, juist omdat deze investeringen bijdragen aan een moderne en duurzame kantorenvoorraad.
Het kapitaal komt vooral van private beleggers, aangevuld met private equity en een selecte groep core-beleggers. Al met al is de verwachting dat het beleggingsvolume uitkomt op € 2,8 miljard (+33%).
Winkels profiteren van schaarste
De interesse in winkelvastgoed neemt verder toe en spreidt zich over meerdere deelsectoren. Lage leegstand, nauwelijks nieuwbouw en een groeiende bevolking ondersteunen een stabiele huurgroei. Deze huurgroei blijft concurrerend met andere vastgoedcategorieën. Het verwachte beleggingsvolume volgt vooral uit het beperkte aanbod en stijgt naar € 1,6 miljard (+10%).
Hotels onder druk, maar in beweging
De hotelmarkt presteert sterk, maar de btw-verhoging vraagt om verdere optimalisatie van de exploitatie. Vooral in Amsterdam komen momenteel meerdere hotels op de markt tegen realistischer prijsniveaus. Daardoor blijft het beleggingsvolume naar verwachting stabiel op € 700 miljoen, vergelijkbaar met vorig jaar.
Zorgvastgoed: vraag groot, aanbod schaars
Zorgvastgoed kent aanhoudende vraag van zowel gebruikers als beleggers. Het beschikbare product blijft echter beperkt. De verhoging van de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC) verkleint het aanbod van bestaande woonzorgcomplexen. Ontwikkelaars blijven terughoudend met nieuwbouw door de brede woningvraag. Desondanks verwacht CBRE een beleggingsvolume van € 800 miljoen (+24%), mede dankzij de goedkeuring van de transactie tussen Aedifica en Cofinimmo.