Hoe we de groei in de Brainport-regio (nog) beter kunnen faciliteren

Brainport – de technologieregio in Eindhoven – wordt gezien als de motor van de Nederlandse kenniseconomie. Grote bedrijven als ASML, DAF en Philips zijn er gevestigd, net als toonaangevende scale- en start-ups. Door het economische succes van onder andere de hightechindustrie, blijft de regio groeien. Dat leidt tot een tekort aan kantoorruimten, woningen en distributiecentra. Om dit op te lossen, moeten we slimmer én strategischer met de beschikbare ruimte omgaan, aldus vastgoedadviseur CBRE.

Vanuit hun kantoor in Eindhoven adviseren 25 professionals van CBRE dagelijks over vastgoedvraagstukken binnen de Brainport-regio. Dat doen ze door ontwikkelaars, beleggers en gebruikers op strategisch niveau te adviseren. Bijvoorbeeld over gebiedsontwikkelingen en huisvestingsbesluiten, maar ook over het (ver)huren en (ver)kopen van commercieel vastgoed.

Tekort aan kwalitatieve kantoorruimten

Door de economische bloei van topsectoren – waaronder de tech- en maakindustrie – groeit de Brainport-regio autonoom in rap tempo. Dit leidt tot grote tekorten aan, onder andere, kantoorruimten, woningen en distributiecentra. Onderzoek van Frank Verwoerd,hoofd Research bij CBRE, laat zien dat op dit moment slechts 4,9 procent van de kantoren in Eindhoven leegstaat. De regio heeft bovendien een groot tekort aan kantoorruimten in het hoge segment, ‘topkwaliteit’ dus. Van de circa 1,5 miljoen m² kantoorvoorraad in Eindhoven, is slechts 3,5 tot 4 procent A-grade gekwalificeerd. Ter vergelijking: in Utrecht en Amsterdam is dat 10 tot 15 procent.

De huidige kantoorvoorraad is dus te klein – én van onvoldoende kwaliteit – om de groei van de Brainport-regio te kunnen faciliteren. Eric Harmsen, senior director van het CBRE-kantoor in Eindhoven, vertelt dat er wel degelijk kantoorontwikkelingen op het programma staan. Het gaat om de bouw van Lichthoven en EDGE Eindhoven. Toch verwacht hij niet dat deze projecten het probleem op zullen lossen. In totaal leveren ze zo’n 40.000 m². op, maar ongeveer 12.000 daarvan zijn al gereserveerd voor Vodafone, AKD en Deloitte. Bovendien duurt de realisatie naar verwachting zo’n twee à drie jaar. Dat is te lang, aldus Harmsen.

40.000 nieuwe woningen

De groei van de Brainport-regio vraagt niet alleen om extra kantoorruimten, maar ook om meer werknemers, en dus meer woningen. Een bedrijf als ASML heeft bijvoorbeeld veel expats in dienst, en die hebben allemaal een onderkomen nodig. Daarnaast is er sprake van een geboorteoverschot, en heeft de gemeente Eindhoven tot 2040 te maken met serieuze bevolkingsgroei. Op dit moment telt de stad 238.307 inwoners, in 2040 zijn dat er naar schatting 300.000. Daarom zijn er in de tussentijd minimaal 40.000 extra woningen nodig.

Tekort aan distributiecentra

Binnen logistiek en industrieel vastgoed speelt hetzelfde probleem: slechts 0,7 procent van de logistieke bedrijfsruimten staat leeg. Dat is te verklaren door de groei van de regio; de vraag naar opslagruimten en distributiecentra neemt hierdoor navenant toe. Zeker doordat e-commerce als sector door blijft groeien, wat weer meer stadsdistributie vergt – consumenten moeten immers snel én duurzaam worden bediend.

Slimmer omgaan met de ruimte

CBRE voorspelt dat de groeiende bedrijvigheid en de bijkomende tekorten gevolgen zullen hebben voor Brainport als vestigingslocatie. Bedrijven zijn in dat geval genoodzaakt zich ergens anders te vestigen. De regio kan alleen maar groeien, als die groei op de juiste manier wordt gefaciliteerd. Hoe? Door slimmer én strategischer om te gaan met de beschikbare ruimte, én bewuste beleidskeuzes te maken, zegt Harmsen.

Woning, kantoor en distributiecentrum in één

Vastgoedinvesteerders denken nu nog te veel in separate asset classes: óf kantoren, óf woningen, óf logistiek vastgoed. Terwijl die drie juist communicerende vaten zouden moeten zijn, die onderling samenwerken. Dat kan door binnenstedelijke gebouwen een mengfunctie te geven, legt Harmsen uit. Voorbeeld: bouw een woontoren met op de begane grond een kleine logistieke ruimte voor stadsdistributie. Op verdieping twee t/m vijf komen kantoren, verdieping zes t/m twintig zijn voor woningen. Maak je bovenin nog een horecagelegenheid – eventueel met rooftopbar – dan combineer je dus alle facetten in één gebouw.

Eén regio, één taak

Een andere manier om groei te faciliteren en tekorten tegen te gaan, is Brainport nog meer als één regio profileren. Officieel ís dat het ook, maar feitelijk bestaat het gebied uit allerlei losse gemeenten – elk met hun eigen college van burgemeester en wethouders. Dat zorgt voor een hoop onnodig gesteggel, en het werkt vertragend bij de ontwikkeling van vastgoed. Op regionaal niveau kan bovendien beter worden afgewogen waar woningen en kantoren moeten worden gebouwd, en waar een mix van wonen en werken moet komen.

CBRE adviseert om van Brainport één regio te maken, met één bestuur. Een fusiegemeente met aparte wijken als Nuenen en Veldhoven. Gevolg: minder belangenconflicten, en dus snellere besluitvorming.

Talent aantrekken

In plaats van alleen te focussen op de regiofunctie van Brainport, moeten we ook kijken naar de connectie met de rest van Nederland én het buitenland. Hoe beter die connectie is, hoe groter de pool aan talent – wat de aantrekkingskracht van bedrijven alleen maar ten goede komt.

De grote diversiteit aan culturen in de regio moet doorwerken op voorzieningenniveau, aldus Verwoerd. Dat betekent dat er een inclusief voorzieningenaanbod moet komen waarin alle inwoners van de regio zich moeten kunnen herkennen.

Elke locatie de juiste bestemming

Willen we de Brainport-regio verbeteren, versterken en aantrekkelijk houden – óók internationaal – dan moeten er dus stappen worden gezet. Dat begint bij het faciliteren van bedrijven. Dat zit ‘m in het faciliteren van kantoor- en labbehoeftes, maar ook van de groeiende vraag naar werknemers in de regio. We moeten beter, slimmer én strategischer omgaan met de ruimte. Ofwel: voor elke beschikbare locatie de juiste bestemming zoeken.