Toekomstschets van het Amsterdamse winkellandschap

Op onderzoek uit

Een sportschool in de binnenstad, of een hip kantoor? Eigenaren van winkelpanden zien de stad veranderen, en zouden daar graag op inspelen door ook eens andere functies te verkennen. Luuk: ‘Dat kan niet zolang ze gebonden zijn aan de huidige regelgeving, dus daar is nieuw beleid voor nodig. Maar de gemeente gaat niet over één nacht ijs, en wil zich eerst een beter beeld vormen van het huidige winkellandschap.’

Wat zijn de feiten?

‘Veel mensen denken bij Amsterdam aan een meute toeristen die zich een weg baant langs souvenirwinkels, coffeeshops en Nutella-toko’s. Om die reden zou “de Amsterdammer” de binnenstad mijden. Maar is dat wel zo? En wat betekent de opkomst van e-commerce voor de toekomst van fysieke winkels? Bovendien was niet duidelijk in hoeverre er sprake is van structurele leegstand’, vertelt Luuk. De gemeente Amsterdam heeft zelf niet de expertise in huis om die vragen te beantwoorden – het onderzoeksteam van CBRE wél.

De stad in data

Onder leiding van Frank Verwoerd maakte het data- en researchteam een clusterindeling van alle winkelgebieden, op basis van gps-gegevens van bezoekers en andere kenmerken van verschillende winkelstraten. Ze identificeerden in totaal vijf clustergebieden, elk met een eigen bezoekersprofiel. Daaruit bleek bijvoorbeeld dat maar twee clusters een hoge toeristendruk hebben en dat elders juist veel Amsterdammers komen. Luuk: ‘Die eerste fase was voor ons meteen al erg interessant, want door deze indeling kregen we overzicht: in welke winkelstraten is er structurele leegstand en moeten we misschien nieuw beleid maken – en welke winkelstraten functioneren eigenlijk prima?’

Anders ingevuld?

Een winkelstraat wil je niet onderbreken, want dan denken bezoekers dat het daar ophoudt en stoppen ze met shoppen, vertelt Luuk. ‘Als je een pand een andere functie wilt geven – oftewel: alternatief aanwenden – moet je daar dus goed over nadenken.’ De data analyse van Frank en zijn collega’s laat zien in welke gebieden de transformatie naar woningen de winkelfunctie niet belemmert. Ze namen ook sociale overwegingen mee in hun conclusies. Luuk: ‘Sommige maatschappelijke organisaties wil je óók in het centrum, maar de eigenaren kunnen geen hoge huur betalen. Denk aan een kinderdagverblijf of een gezondheidscentrum. Daar kun je als gemeente je beleid op aanpassen en bijvoorbeeld subsidie voor vrij maken.’

Europees onderzoek

Verder was de gemeente ook erg benieuwd hoe het er in de rest van Europa aan toegaat. Doordat CBRE in talloze steden kantoren heeft, kon het researchteam die informatie makkelijk achterhalen. Luuk: ‘We waren geïnteresseerd in steden waar veel toeristen komen, maar Frank adviseerde ons om ook op andere trends te focussen. Een belangrijke ontwikkeling is bijvoorbeeld die van e-commerce: in 2030 vindt in Nederland 30 procent van de aankopen online plaats. Dat heeft invloed op het aanbod aan fysieke winkels. Steden als Dublin en Londen zitten nu al op dat aandeel en zijn dus goed vergelijkingsmateriaal. Die data helpen ons om winkelgebieden toekomstbestendig te maken.’

Iedereen om de tafel

Gedegen onderzoek stopt niet bij een rapport, je moet partijen erbij blijven betrekken, vindt Luuk. ‘Dat deden Frank en zijn collega’s heel organisch. In een eerder stadium hielden ze een presentatie voor de wethouder, zodat die vanaf het begin betrokken was bij het onderzoek. Later verzorgden ze een bijeenkomst met pandeigenaren over de alternatieve wendbaarheid. Omdat ze weten wat er op de vastgoedmarkt speelt, zijn ze voor hen een gelijkwaardige gesprekspartner. Dat helpt om draagvlak te creëren. Van opzet tot nazorg: met dit onderzoek heeft het data- en researchteam een fundament gelegd voor nieuwe stappen op beleidsniveau. Nu ligt de bal bij ons – werk aan de winkel dus!’