Onzekere wereldhandel hertekent groeipad
Binnenlandse vraag als stabiele groeimotor
Geopolitieke spanningen en verstoringen van de wereldhandel drukten in 2025 het mondiale sentiment in de wereldeconomie. Tegen het einde van het jaar namen markten nieuwe handelsbelemmeringen echter structureel mee in hun verwachtingen. Bedrijven spreidden toeleveringsketens om zo risico’s van bilaterale handelsconflicten te beperken. Bovendien vielen de handelstarieven lager uit dan eerder aangekondigd, waardoor de wereldeconomie minder schade ondervond dan gevreesd.
De impact op de wereldeconomie, en ook de Nederlandse economie, is daarmee relatief beperkt gebleven. De Nederlandse economie kwam uit op een groei van 1,4%, slechts 0,1 procentpunt lager dan de verwachting aan het begin van 2025.
Consumptie en overheid als aanjagers
Binnenlandse consumptie en overheidsinvesteringen vormden de belangrijkste groeidrijvers voor de komende jaren. De groei van binnenlandse consumptie wordt sterk gedreven door een verwachte verdere groei van de koopkracht van Nederlandse huishoudens.
Afnemende inflatie en oplopende lonen versterken dit effect, als gevolg van een structureel krappe arbeidsmarkt. Tegelijkertijd jagen grootschalige publieke uitgaven, zoals hogere defensiebudgetten, de economische groei in Europa verder aan.
Bottlenecks drukken vooruitzichten
Toch remmen diverse factoren het groeitempo. Geopolitieke spanningen en een stroef verlopende wereldhandel drukken wereldwijd export en investeringen. Daardoor is de groeiverwachting voor 2026 neerwaarts bijgesteld naar 0,8%. Na deze normalisatiefase ligt juist later weer een versnelling in het verschiet.
Structurele uitdagingen zoals krapte op de arbeidsmarkt in kernsectoren en een afnemende groei van arbeidsproductiviteit beperken het groeipotentieel. Daarnaast hebben beperkte stikstofruimte en limieten aan stroomcapaciteit een remmende werking op economische activiteiten, met name in de bouw en industrie. Politieke stabiliteit, een proactieve overheid en stevige infrastructuurinvesteringen vormen de basis om het grotere groeipotentieel te benutten.
Inflatie beweegt zich langzaam richting gewenst niveau van 2%
Sterkere afname inflatie consumptiegoederen
De inflatie in Nederland beweegt langzaam richting een normaal niveau na jaren van energiecrises en verstoorde toeleveringsketens door geopolitieke onzekerheden. Lagere energie- en grondstofprijzen, gecombineerd met minder vraagdruk, drukken het tempo van prijsstijgingen. Eind 2025 lag de inflatie onder de 3%. Vooral voedingsmiddelen laten in de tweede helft van 2025 een sterkere afkoeling zien. Dat vergroot de voorspelbaarheid van prijzen voor consumenten en bedrijven. Consumenten ervaren meer grip op dagelijkse uitgaven. Bedrijven plannen investeringen met meer zekerheid, doordat prijsontwikkelingen minder volatiel zijn.
Diensteninflatie blijft hardnekkig
Tegelijkertijd blijft de inflatie bij diensten relatief hoog, rond de 5%. Stevige loongroei houdt hier de prijsdruk in stand. Daardoor ligt het Nederlandse inflatiecijfer boven het Europese gemiddelde. In een afkoelende economie staat dit niveau echter onder druk. Veel bedrijven kiezen voor het herinrichten van hun processen en onderzoeken de inzet van technologie om loonkosten te beperken. Grote organisaties nemen hierin het voortouw. Zo kondigden ABN AMRO en ABP aan meer dan 1.000 banen te schrappen. Automatisering en digitalisering fungeren daarbij als hefboom om stijgende salariskosten structureel te dempen.
Consumentenvertrouwen groeit, producenten nog voorzichtig
Voorzichtig herstel in consumentenvertrouwen richting 2026
In 2025 bleven vertrouwensindicatoren in Nederland laag. Het herstel richting het einde van 2024 werd teniet gedaan door onzekerheid over handelstarieven. Die onzekerheid drukte zwaar op zowel het producenten- als consumentenvertrouwen, vooral midden 2025. Richting het einde van het jaar trok het vertrouwen wel aan, maar het sentiment bleef per saldo negatief.
Voor 2026 tekent zich een geleidelijke verbetering af. Afnemende inflatie en meer duidelijkheid over handelsafspraken geven vertrouwen. Hoewel nog steeds negatief, herstelt het consumentenvertrouwen momenteel snel. Een verwachte koopkrachtgroei van 1,3% in 2026, geraamd door het CPB, versterkt dat positieve sentiment.
Producenten blijven terughoudend
Onder producten blijft het vertrouwen vooralsnog broos. Bedrijven stellen grote investeringen uit en focussen op consolidatie van operaties. Daarnaast zoeken zij actief naar kostenreductie via technologische innovaties, zoals automatisering en digitalisering. Het vertrouwen groeit slechts marginaal. Door voorzichtigheid onder producenten hangt de economische groei in 2026 meer af van binnenlandse consumptie.
Versnelde automatisering en AI door druk op marges en arbeidsmarkt
Arbeidsmarkt blijft krap ondanks vertraagde economie
Ondanks een vertraagde economie blijft de Nederlandse arbeidsmarkt krap. In oktober 2025 lag het aantal werklozen voor het eerst in vier jaar boven het aantal vacatures. Toch verandert dit kantelpunt weinig aan het structurele beeld. Zonder migratie krimpt de beroepsbevolking, terwijl de grijze druk (het aandeel van 65-plussers) verder oploopt.
Er ontstaat een uitzonderlijke situatie. De economie groeit maar zeer beperkt, terwijl lonen stevig blijven stijgen. Bedrijven ervaren beperkte omzetgroei, maar zien hun personeelskosten fors stijgen. Tegelijkertijd vormt het verkleinen van het personeelsbestand een risico, omdat een versnelling van de economie direct vraagt om schaars talent.
Logistiek voelt de spanning het meest
Deze knelpunten manifesteren zich het sterkst in de logistieke sector. Deze sector leunt zwaar op arbeidsmigranten, terwijl wet- regelgeving rondom dit thema steeds concreter vorm krijgt. Daarom kiezen steeds meer bedrijven voor automatisering en robotisering. Deze strategie vraagt om hoge initiële investeringen en stimuleert schaalvergroting en consolidatie.
Deze ontwikkeling vertaalt zich direct naar vastgoed. De vraag naar distributiecentra van hoge kwaliteit neemt toe: het gaat hierbij om locaties die automatisering technisch ondersteunen en operationele efficiëntie maximaliseren. Daarmee sluiten gebruikers aan op een arbeidsmarkt die structureel onder spanning blijft staan.
Automatisering rukt ook op in diensten
Ook in de dienstensector versnelt de technologische adaptie. De productiviteitsgroei per werknemer is de afgelopen vijftig jaar steeds verder gedaald, terwijl loonkosten vooral recent zeer sterk stegen. De cao-loongroei bedroeg 6,1% in 2023 en 6,5% in 2024.
Hoewel werknemers door krapte op de arbeidsmarkt nog altijd een sterke positie innemen, veranderen strategische keuzes van bedrijven al zichtbaar. Nederlandse grootbanken en pensioenuitvoerders werken aan een krimp van het personeelsbestand. AI en automatisering vormen daarbij de kern. Dit leidt tot baanverlies of functieverschuivingen, maar ook tot een structurele herinrichting van werk in Nederland.
Grote urgentie voor politieke stabiliteit en gunstiger investeringsklimaat
Groot aantal politieke partijen bemoeilijkt politieke stabiliteit
Met de val van kabinet Schoof I eindigde een coalitie die moeizaam tot stand kwam. De formatie duurde 233 dagen en behoort daarmee tot de langste ooit. Met vijftien partijen in de Tweede Kamer blijft de fragmentatie groot. Alleen in 2021 lag dat aantal hoger. Deze versnippering vergroot de politieke onzekerheid. Niet alleen in Nederland, maar in heel Europa, waar kortetermijnpolitiek steeds vaker de boventoon voert.
De verkiezingswinst van D66 markeert een duidelijke koerswijziging. Nederland verschuift van een rechtsgeoriënteerd kabinet naar een middenkoers. Daardoor groeit de kans op een breder draagvlak bij grote dossiers. Dat vergroot de bestuurlijke stabiliteit en biedt ruimte voor consistenter beleid op de langere termijn.
Vastgoed vraagt snelle aanpak stikstof en netcongestie
Toch vraagt de komende kabinetsperiode om directe besluitvorming op cruciale dossiers voor de vastgoedmarkt. Het rapport Wennink (2025) over de toekomst van de Nederlandse economie onderstreept de noodzaak van ingrijpende keuzes en investeringen om concurrerend te blijven. Met name het stikstofdossier vraagt om snelle duidelijkheid.
Volgens Wennink (2025) loopt de schade door het stikstofslot in bouw en industrie op tot circa € 30,7 miljard aan omzetverlies tot 2030. Daarnaast vormt netcongestie een structureel knelpunt. Ongeveer 14.000 bedrijven vinden daardoor geen geschikte nieuwe vestigingslocatie. Deze beperkingen remmen groei en vertragen vastgoedontwikkeling.
Aantrekken kapitaal bemoeilijkt door fiscale drempels
Ook het (te beperkt) aantrekken van buitenlands kapitaal vormt een grote uitdaging volgens ditzelfde rapport. Dit is al zichtbaar doordat buitenlandse institutionele beleggers zich terugtrekken uit de Nederlandse vastgoedmarkt – vaak om fiscale redenen. De sector pleit daarom voor hervormingen, zoals een verlaging van de overdrachtsbelasting naar 6%, in lijn met andere Europese landen.
Daarnaast vraagt de ongelijke fiscale behandeling van Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen aandacht. Buitenlandse fondsen ervaren een nadelige positie binnen de vennootschapsbelasting (VPB). Het afschaffen van het FBI-regime vormt de belangrijkste reden waarom buitenlands core-kapitaal wegblijft of vertrekt.
Stijgende staatsschulden stuwen rendementen van staatsobligaties
Staatsschulden lopen Europa-breed op, mede door hogere uitgaven aan defensie
Centrale banken verlaagden begin 2025 stapsgewijs hun beleidsrente. De ECB – Europese Centrale Bank – verlaagde deze met honderd basispunten. Toch bleven rentes op tienjarige staatsobligaties vrijwel stabiel. In Nederland ligt dit niveau rond 2,8%, tegenover 3,1% in heel Europa. Ten grondslag hieraan liggen staatsschulden die Europa-breed oplopen. Overheden investeren meer, met name in defensie. Daarnaast stimuleren sommige landen actief hun economie, zoals Duitsland. Daardoor groeit de schuldenlast weer, na jaren van afbouw na de financiële crises en voor Covid-19.
Ten grondslag aan hogere obligatierendementen liggen, naast het afbouwen van het opkoopprogramma van de ECB (‘quantitative tightening’), zorgen over oplopende overheidsschulden. In meerdere grote Europese economieën is de verwachting dat overheidsschulden gestaag oplopen. Dit terwijl in de fase na de Global Financial Crisis en voor Covid-19 een strakkere begrotingsdiscipline juist leidde tot afnemende staatsschulden.
De hogere schuldenlast komt nu onder meer door verwachte stijgende uitgaven aan defensie.
Gevolgen voor vastgoedrendementen
De impact op vastgoed is naar verwachting minder neerwaartse druk op rendementen op de korte termijn. Omdat obligatierendementen vaak als basis dienen voor het risicovrije rendement, blijft de eerder voorziene yieldcompressie beperkter. Voor eventuele waardestijging komt de nadruk daardoor meer te liggen op productoptimalisatie of op huurgroei door schaarste, al speelt dat laatste momenteel vooral op toplocaties.
Nederland uitzondering met lage staatsschuld
Nederland vormt ten opzichte van andere Europese landen een uitzondering met een staatsschuld van 44% van het totale Bruto Binnenlands Product, hoewel de verwachting is dat ook in Nederland de staatsschuld verder oploopt. Eveneens zorgen verhoogde defensie-uitgaven hiervoor, maar ook groeiende uitgaven aan zorg als gevolg van vergrijzing. De relatief lage staatsschuld biedt echter nog wel de mogelijkheid de staatsschuld verder op te laten lopen om grotere uitgaven met aantoonbaar economische en maatschappelijke meerwaarde te faciliteren.
Overgang pensioenstelsel zorgt voor grotere focus op hogerrenderende beleggingen
Overgang naar vernieuwd pensioenstelsel veelal in 2026
Op 1 juli 2023 is de Wet toekomst pensioenen (WTP) ingevoerd: een nieuwe wet die gericht is op een ingrijpende hervorming van de pensioenfondsenmarkt in Nederland. In hoofdlijnen betekent dit een wijziging van een ‘defined benefit’ naar een ‘defined contribution’ model. Dit betekent dat pensioenfondsen overstappen naar een persoonlijker pensioenstelsel waarin collectieve garanties verdwijnen en deelnemers meer individuele pensioenvermogens en risico‑afhankelijke beleggingsprofielen krijgen.
Hoewel de wet in 2023 reeds is ingevoerd, gold er een overgangsperiode die duurt tot januari 2028. Inmiddels is de markt al in beweging, waarbij veel fondsen plannen aankondigen om de hervorming al in 2026 door te gaan voeren. Onderzoek van BDO bevestigt dit: de meeste fondsen stappen waarschijnlijk over in 2026 of 2027.
Meer ruimte voor hoogrenderend vastgoed
In de WTP staat met name de lifecycle-benadering centraal, waarbij pensioenfondsen in veel gevallen voor jongere generaties hogere risico’s mogelijk maken. Daardoor verschuiven fondsen vastgoedkapitaal vaker naar categorieën met hogere rendementen en een zo beperkt mogelijk risicoprofiel.
Pensioenfondsen krijgen namelijk de kans om portefeuilles te verfijnen en af te stemmen op leeftijdsgroepen, waarbij ook thema’s en ESG-doelen een grotere rol gaan spelen. Consolidatie versnelt dit proces: grotere fondsen hebben internationale slagkracht en richten zich reeds op woning-, zorg- en retailvastgoed met maatschappelijke impact.
Dit verklaart mede de scherpe aanvangsrendementen die beleggers betalen voor woningontwikkelingen met hoge ESG‑standaarden. In de komende jaren kiezen investeerders waarschijnlijk vaker voor vastgoedsectoren met hogere rendementen, vooral voor operationeel vastgoed zoals studentenhuisvesting en senior living. Tegelijkertijd onderzoeken zij mogelijkheden om bestaande portefeuilles (deels) uit te ponden.
Voorzichtig herstel, beperkte groei en stabiele vastgoedrendementen
Economische groei, maar geremd door structurele beperkingen
De Nederlandse economie kende in 2025 veel onzekerheid door internationale handelsconflicten. De feitelijke impact bleef echter beperkt. Met oog op 2026 overheerst een voorzichtig positief beeld, gedreven door normaliserende inflatie, stijgend consumentenvertrouwen en hogere bestedingen door huishoudens en overheid. Tegelijkertijd beperken structurele knelpunten het groeipotentieel. Arbeidsmarktkrapte, netcongestie, stikstofproblematiek en relatief hoge energieprijzen drukken de vooruitzichten. Samen met de vertraagde doorwerking van handelsbelemmeringen resulteert dit in een gematigde groeiverwachting.
Doorwerking naar de vastgoedmarkt
Deze macro-economische trends vertalen zich direct naar de vastgoedmarkt in 2026. Zo profiteert allereerst de winkelmarkt breed van het verbeterende consumentenvertrouwen. Daarnaast ondersteunt de beperkte economische groei, in combinatie met de relatieve schaarste, huurgroei in de meeste subsectoren.
Tegelijk blokkeren netcongestie en stikstofregels noodzakelijke herontwikkelingen van bestaand vastgoed. De slagkracht van het nieuwe kabinet in spé speelt daarom een cruciale rol bij het verlagen van deze drempels, via gericht beleid en investeringen.
Overheidsinvesteringen houden rendementen stabiel
Verhoogde overheidsinvesteringen leiden Europa-breed tot oplopende staatsschulden. Dit effect vertaalt zich op de korte termijn in hogere obligatierendementen dan eerder voorzien. Deze ontwikkeling zet opwaartse druk op vastgoedrendementen. Daardoor blijven rendementen nagenoeg stabiel, ondanks het verbeterende economische sentiment.