We zijn er nog niet, maar 2023 heeft veel te bieden
januari 26, 2023
Kom in contact met
Managing Director CBRE Nederland
In mijn nieuwjaarstoespraak stonden woorden als ‘blij’, ‘trots’ en ‘energie’ centraal. Normaal mijd ik zulke clichés, maar nu pasten ze perfect. Vooral als je ziet hoe de markt er een paar maanden eerder voor stond. Tot we in december de wind ineens weer in de zeilen kregen. Al met al kijk ik dus tevreden terug – en optimistisch vooruit. Omdat we na corona niet massaal thuis zijn gaan werken, maar elkaar zijn blijven opzoeken. Omdat kopers én verkopers lef hebben getoond. Omdat de markt is genormaliseerd, en daardoor gezonder is geworden. Omdat er minder kantoren leegstaan en Nederlands winkelvastgoed weer interessant begint te worden. Natuurlijk klinkt nog niet overal feestmuziek, maar ik zie ook zeker geen reden voor een rouwstemming. Ik leg je uit waarom.
Onder druk verkopen als je bezit snel wordt afgewaardeerd. Dat zul je uit moeten leggen, en je maakt er geen vrienden mee. Je moet maar durven, denk ik dan. Respect voor de verkopers die het tóch deden.
Lof voor lef
Afgelopen oktober, rond EXPO REAL, was de stemming niet best. Met name door de rentestijging was het handelsvolume enorm ingezakt, zelfs richting het crisisniveau van 2009. De verwachtingen voor de rest van 2022 waren dan ook ronduit somber. Niet alleen bij ons zweeg de telefoon, de hele markt hield z’n adem in: waar ging dit heen? Iedereen keek elkaar aan en wachtte af. Daarom valt het zo te prijzen dat sommige partijen tóch opstonden en die eerste, moeilijke stap zetten. Daarbij zou ik specifiek een lans willen breken voor eigenaren. Als je iets voor 100 miljoen in de boeken hebt staan, en je weet dat het over een halfjaar tot 80, misschien wel 60 is afgewaardeerd, ligt snel verkopen voor de hand. Maar zo’n stap zul je uit moeten leggen. Ik zeg: je moet maar durven. Uiteindelijk zijn het beide partijen – kopers én verkopers – die lef toonden, knopen doorhakten en weer liquiditeit in de markt brachten.
Jarenlang wisten zowel kopers als verkopers: ik betaal (en krijg) eigenlijk te veel. Op de top van de markt is the only way down. Nu staat je rendement weer in verhouding tot je risico. Een gezonde ontwikkeling.
Terug naar normaal
Je ziet dus hoe belangrijk die eerste, moedige spelers zijn. Eind december was er ineens weer volop actie in de markt, en een enorme investeringsbereidheid. Opvallend daarbij is dat de uitdagingen die de boel bijna een kwartaal lang hadden lamgelegd, nog net zo actueel waren. De enige verandering was een normalisatie van de markt. De afgelopen jaren kocht je knarsetandend vastgoed, want je wist: ik betaal eigenlijk te veel. Ook verkopers moeten een dubbel gevoel hebben gehad. Disproportioneel cashen lijkt leuk, en profiteren op de top van de markt is je goed recht, maar realistisch zijn je inkomsten niet. Iedereen besefte dan ook: the only way is down. Toch is dat vanuit een gezond handelsperspectief maar helemaal de vraag. Want nu je rendement weer in verhouding staat tot het risico dat je loopt, is vastgoed een prima beleggingsproduct. Mooi nieuws dus, al zorgt het wel voor polarisatie in de markt: goed wordt beter, minder goed slechter.
Beleggers zien kansen aan de onderkant van de kantorenmarkt: relatief laag instappen, ESG-proof maken voor de komende dertig jaar en genoeg belangstelling van huurders. Ook een geschenk voor de grote steden.
Nieuwbouw – geluk bij een ongeluk
Nieuwbouw, of beter: het langdurige gebrek daaraan, blijft natuurlijk een zorg. Maar wel met een verrassende bijkomstigheid. Toen er nog kantoren werden gebouwd, trok ondernemend Nederland daar massaal in. Ondertussen liep de leegstand aan de onderkant van de markt op. Nu er voorlopig geen nieuwe meter bijkomt – of veel te traag – en de kantorenmarkt blijft groeien, voorziet die leegstand noodgedwongen in een behoefte. Hierdoor zien beleggers kansen: relatief laag inkopen en ESG-proof maken voor de komende dertig jaar. Zo blijkt een structureel probleem een onvermoed positief neveneffect te hebben. Met name in de grote steden, waar een snel slinkende leegstand wordt gecombineerd met een welkome verduurzamingsslag.
De opkomst van online lijkt uitgebodemd en innovatieve retailers maken gezonde winsten. Ik zie voor het eerst sinds tien jaar weer kansen voor een high street-winkelstrategie op de Nederlandse vastgoedmarkt.
Nederlandse retail: een nieuw elan
En dan nog een vrolijk woord over de Nederlandse retailmarkt. Sommige beleggers lopen hier namelijk niet langer met een boog omheen, en dat is de laatste jaren wel anders geweest. In de aankoop-frenzy van vóór 2010 deed retail nog vrolijk mee. Vervolgens vielen de resultaten dik tien jaar lang flink tegen, met name door de opkomst van online. Maar nu het effect hiervan lijkt uitgebodemd, zie ik het tij keren. Innovatieve winkelfomules en kwaliteitszaken draaien gezonde winsten. Ze vormen een compacte en gezonde basis na een – inderdaad – ingrijpende kaalslag. Ik begrijp dus waarom de markt nog schuw is, maar ben er ook van overtuigd dat er plek is voor een nieuwe winkelstrategie. Daarom doe ik nu, aan het begin van 2023 een oproep, met name aan internationale institutionele beleggers: loop eens langs een aantal Nederlandse high street-etalages en winkelcentra om te zien wat ze werkelijk te bieden hebben.
Tegen de stroom in, kozen we er bewust voor om elkaar op kantoor op te blijven opzoeken. Daardoor hebben we veel voor elkaar gekregen: iedereen wist wat er speelde, we waren constant aan de bal.
Samen sterk, óp het werk
Tot slot ben ik misschien nog wel het meest tevreden over het feit dat we elkaar, zo veel als mogelijk was, tijdens én na de pandemie zijn blijven opzoeken. Op kantoor bedoel ik, niet online. Als ik zo om me heen kijk, heeft werken op afstand in veel organisaties nog steeds de overhand. Onze keuze lijkt daarmee a-typisch, maar het was wel een bewuste. We waren er met z’n allen van overtuigd dat je individueel en vanachter een scherm minder voor elkaar krijgt dan samen in één gebouw. Daar ontstaan namelijk ideeën, waarover je elkaar vervolgens niet eindeloos bij hoeft te praten. We zaten elke dag bijna vol, iedereen wist wat er speelde en deelde meteen de laatste informatie. We zijn constant aan de bal gebleven en hebben veel bereikt. Meer dan we met alleen thuiswerken hadden gerealiseerd, daar ben ik zeker van.
Real Estate Market Outlook 2023
Benieuwd naar al onze verwachtingen van het nieuwe beleggingsjaar? Je vindt ze in ons gloednieuwe rapport.
Ook interessant
Je zou het bijna vergeten, maar 2022 begon eigenlijk heel goed. Tot we in april ineens een kanteling zagen.
Het op orde hebben van de zorgexploitatie zal nodig zijn om de uitbreidings- en verduurzamingsuitdagingen te kunnen aangaan. Lees hier op welke wijze zorgorganisaties deze grote uitdaging kunnen aangaan.
In de afgelopen tien maanden heeft minister de Jonge gezocht naar een juiste oplossing voor huurprijsregulering in het middensegment.
Laatste kwartaal 2022 slechtste beleggingskwartaal voor vastgoedmarkt sinds 2014. Vastgoedwaarden afgelopen jaar tussen de 5% en 30% gedaald.
De komende jaren wordt de rol van duurzaamheid in de logistieke sector alleen maar groter. Door strengere wetgeving, maar ook door een groeiende vraag.