Case study

Forward funding voor Upfield’s BREEAM-outstanding R&D-pand

februari 12, 2024

Een modern gebouw met meerdere verdiepingen, grote ramen en een rechthoekige vorm. Het gebouw heeft een mix van glas en lichtbruine materialen op de gevel. Bij de ingang zijn groene accenten en een vlaggenmast met een groene vlag. Voor het gebouw zijn groenvoorzieningen met jonge bomen en struiken, en er is een kleine parkeerplaats aan de zijkant. Een persoon loopt aan de linkerkant van de afbeelding. Het weer is zonnig met een bijna heldere blauwe lucht.

Als je in een nieuwbouwproject investeert, wil je natuurlijk grip op het ontwikkelproces. Zeker als je met forward funding werkt: dan moet je exact weten welk financieringspercentage je kunt vrijgeven. Daarvoor is een vertaalslag nodig: welk gedeelte van de realisatie correspondeert met welke termijn? Dat vereist meer dan bouwkundige en installatietechnische kennis alleen – je moet óók oog hebben voor de commerciële impact. Is je tijd beperkt, dan loont het om een externe partner in te schakelen. Dat ondervond ook Willem Hoes uit het assetmanagementteam van W. P. Carey, toen zij besloten om het nieuwe Research en Development-gebouw van Upfield te financieren.

Een luchtfoto van een stedelijk gebied met diverse gebouwen, wegen, voertuigen en groen. Het centrale gebouw heeft meerdere verdiepingen, glazen gevels en een groen dak. De omgeving is goed ontworpen met geasfalteerde wegen, voetpaden, fietspaden en veel groen. Het geeft een indruk van een georganiseerde en aangename stedelijke omgeving.
Een luchtfoto die recht naar beneden is genomen en toont een stedelijke omgeving. In het midden van de foto is een groot, modern gebouw met een U-vormige structuur en een plat dak dat deels bedekt is met zonnepanelen. Het gebouw lijkt meerdere verdiepingen hoog te zijn.
Een kantoorgebouw bij daglicht. Het gebouw heeft een rechthoekige vorm en bestaat uit meerdere verdiepingen met grote raampartijen die het gebouw licht en open laten lijken. De gevel is voornamelijk van glas met enkele verticale en horizontale metalen elementen die de structuur definiëren. Op het gebouw is een logo zichtbaar. Het logo toont een groen bladsymbool. Links p de voorgrond zie je een enkele boom met groene bladeren en geeft een natuurlijk tintje aan de stedelijke omgeving. De landschapsarchitectuur rondom het gebouw is minimalistisch, met enkele struiken en een duidelijke groene lijnvoering. Een persoon op een fiets rijdt over het pad voor het gebouw, wat wijst op een fietsvriendelijke omgeving. De hemel is overwegend helder met enkele lichte wolken, wat wijst op goed weer. Over het algemeen geeft de afbeelding een indruk van een modern, milieubewust bedrijfslocatie in een stedelijke, maar groene en vriendelijke omgeving.
Het exterieur van een gebouw met een glazen gevel waarachter een interieur zichtbaar is. Op de gevel staat een groot groen logo met de tekst 'Upfield'. De reflectie van bomen en de lucht is te zien in het glas, samen met andere gebouwen en structuren. Het gebouw lijkt aandacht te besteden aan groen en duurzaamheid in een stedelijke omgeving.
De achterkant van een gebouw met een formele architectonische stijl, bestaande uit rechthoekige frames met glas en verticale zonwering. Het gebouw heeft meerdere verdiepingen en verticale spijlen die een ritmisch patroon op de gevel creëren. Voor het gebouw is een parkeerplaats met jonge planten en struiken in geometrische patronen. De omgeving is goed onderhouden met een strakke bestrating. De foto is genomen onder zonnige omstandigheden en toont geen mensen of voertuigen.
Opvallende architecturale kenmerken, zoals verticale elementen en metalen balustrades. De foto is genomen tegen een helderblauwe lucht, en de zon zorgt voor schaduwen die het lineaire patroon accentueren. De focus ligt op de architectuur.
Een close-up van een gebouw. Het gebouw heeft een reeks grote, rechthoekige ramen die van vloer tot plafond lijken te gaan. De ramen hebben dunne, verticale kozijnen die het glas opdelen in kleinere secties. Tussen de ramen bevinden zich verticale lamellen of panelen die als zonwering kunnen dienen en die het gebouw een gestreept uiterlijk geven. De gevel van het gebouw is gemaakt van lichte materialen, mogelijk metaal of beton, en het heeft een hoekige structuur waarbij de hoek van het gebouw prominent in beeld is. De lucht op de achtergrond is overwegend helder met enkele lichte wolken.
Ene gebouw met een strakke architectuur, grote ramen, panelen en een groen grafisch element op een van de glazen balkons. Het gebouw integreert groene ruimtes in het ontwerp en straalt een eigentijdse, milieubewuste uitstraling uit.
Een gebouw gezien vanuit een laag standpunt, met de camera gericht naar de lucht. De architectuur van het gebouw kenmerkt zich door een reeks verticale lijnen gevormd door smalle, rechthoekige kolommen of lamellen die lijken te functioneren als zonwering of decoratieve elementen. Deze structuren zijn regelmatig over de gevel verdeeld en bieden een ritmisch visueel patroon. Tussen de verticale elementen zijn grote glazen ramen zichtbaar, die de reflectie van de blauwe lucht en enkele witte wolken tonen.
Een gebouw met een strakke architectuur en grote glazen ramen op een zonnige dag. De omgeving is goed onderhouden met bestrating, grasvelden en een parkeerplaats. Er is ook een fietsvriendelijke omgeving met fietspaden en een fietser die te zien is.
Een gebouw met een glazen gevel en verticale metalen lamellen voor de ramen. Op de gevel staat een groot logo met groene bladeren en een gestileerde vogel of vlinder, samen met de tekst 'Upfield'. Voor het gebouw is een tuin met jonge bomen en struiken, en er is een persoon die op een fiets rijdt op wat lijkt op een fietspad. De sfeer van de afbeelding straalt duurzaamheid en moderniteit uit.
Een gebouw met het logo en de naam 'Upfield' op grote, verticale vlaggen. Er is een persoon die voor het gebouw loopt, en de omgeving is netjes aangelegd met een stoep en een straatlantaarn. Het gebouw lijkt onderdeel te zijn van een life sciences complex.
Een gebouw met de naam 'Upfield' in grote witte letters op een glazen paneel. Het gebouw heeft een netjes aangelegde omgeving met jonge bomen en struiken, en een persoon die langs het gebouw loopt. De sfeer is schoon, professioneel en modern.

Duurzame relaties

W. P. Carey gelooft niet in snel geld, maar in een duurzame toekomst. Daarom bouwen ze graag aan goede relaties met hun huurders, vertelt Hoes. ‘Ik vind het belangrijk dat organisaties alles uit hun gebouw kunnen halen, en ik denk ook graag met ze mee als ze hun business uitbreiden of aanpassen. Neem de gestegen energieprijzen: wij financieren de installatie van zonnepanelen bij een aantal huurders en berekenen die door in de huur. Zij hebben daardoor netto lagere kosten, wij extra huurinkomsten. Win-win. Dat soort langetermijndenken typeert ons, en de ontwikkeling van Upfield’s moderne R&D-gebouw is dan ook precies een type ontwikkeling waar we graag in investeren.’

Groen voor iedereen

Upfield produceert plant-based voeding, en waar kun je dat beter doen dan in Wageningen. Toen hun R&D-gebouw in Rotterdam moest sluiten, was de keuze voor de campus van Wageningen University & Research (WUR) dan ook snel gemaakt. Ze ontwierpen het gebouw zelf en wilden dat het – net als hun producten – zou voldoen aan de meest duurzame standaarden. Van de keuken tot het lab en van de proefruimte tot het insectenhotel in de buitenruimte: alles is afgestemd op hun groene filosofie. Prettig voor beide partijen, want zo is Upfield de komende jaren verzekerd van een toplocatie – en W. P. Carey van stabiele huurinkomsten.

Een interieur van een gebouw, mogelijk een kantoor of een openbare ruimte. Het is een ruime kamer met veel natuurlijk licht, houten tafels, ronde tafels met groene en zwarte stoelen, en een opvallende witte wenteltrap in het midden van de ruimte. De sfeer is rustig en de inrichting heeft een minimalistisch kleurenpalet van wit, grijs en houttinten, aangevuld met groen van de planten.
Een interieur van wat lijkt op een openbare ruimte of een gedeelte van een gebouw met de tekst 'The Green Hub' in grote, groene letters. Het interieur is ruim en licht met houten tafels, banken en een opvallende witte trap. Personen zijn te zien op het balkon en op de begane grond. De sfeer is schoon en uitnodigend, met nadruk op duurzaamheid.
Het interieur van een gebouw dat lijkt op een kantoor of een openbare ruimte zoals een bibliotheek of universiteitsgebouw. Het is een ruime, goed verlichte omgeving met hoge plafonds en een groot raam aan de linkerkant, waardoor natuurlijk licht binnenstroomt.
Een binnenruimte die lijkt te functioneren als een soort kantine of lounge. Het plafond is bedekt met houten lamellen die horizontaal lopen en zorgen voor een warme uitstraling. Op de vloer liggen grote, vierkante, lichtkleurige tegels.
interieur van een ruimte met een focus op een stuk meubilair. De hoofdcomponent is een lange, gebogen houten bar of toonbank met een glad bovenoppervlak en een golvende, gelaagde houten structuur aan de buitenkant. Voor de bar staan twee krukken met een minimalistisch design. Ze hebben een vierkante zitting en geen rugleuning. De krukken zijn van metaal en hebben een lichte taupe kleur.
Een ruime keuken met grote ramen die veel natuurlijk licht binnenlaten. Aan de voorzijde van de foto is een lang wit kookeiland met een glad oppervlak, waarop vier krukken met houten poten en grijze zittingen staan. Op het kookeiland liggen enkele kookboeken netjes naast elkaar.
Het interieur van een gebouw met een minimalistisch design. Op de voorgrond is een groot, rechthoekig plantenbak te zien met diverse groene planten. De plantenbak lijkt van een donker materiaal te zijn gemaakt en staat op een lichte, effen vloer. Er is een witte trap met een metalen leuning in het midden van de afbeelding die naar de bovenverdieping leidt. Een persoon in een wit overhemd en donkere broek loopt naar boven op de trap.
Een modern kantoorinterieur met een gedeelde keuken, een persoon achter de kraan gebruikt, een houten bankje, glazen wanden en een persoon die door de ruimte beweegt. Het kantoor heeft een stijlvolle uitstraling met natuurlijke houttinten, groene accenten en veel glas voor een open en luchtige sfeer.
Een industriële omgeving, waarschijnlijk een voedselverwerkingsfabriek of een fabriek die met vloeistoffen werkt, gezien de aanwezigheid van roestvrijstalen tanks en pijpleidingen. Er zijn minstens drie mensen zichtbaar, die allemaal een witte labjas dragen, wat wijst op een omgeving waar hygiëne belangrijk is. Ze dragen ook veiligheidshelmen en een van hen draagt een haarnetje, wat verder het belang van hygiëne benadrukt. Achterin de ruimte is een glazen wand die de productievloer scheidt van een andere ruimte, die eruitziet als een kantoor of controlekamer, gezien de aanwezigheid van bureaus en computerschermen. De verlichting in de fabriek is helder en gelijkmatig verdeeld over het plafond. Deze setting suggereert een focus op netheid, precisie en controle, wat typisch is voor voedselproductie, farmaceutische productie of andere industrieën waar strenge hygiënenormen gelden.

Inzicht én overzicht

Omdat ze een triple-netcontract hebben gesloten, liggen alle verplichtingen bij Upfield. Toch is dit project verre van risicoloos voor W. P. Carey, vertelt Hoes. Stagneert de bouw, dan komt de huurstroom in gevaar. Dus dreigt ergens ook maar het kleinste kinkje in de spreekwoordelijke óf fysieke kabel, dan willen ze daar direct op inspelen. ‘Daarom moesten we het hele bouwproces kunnen monitoren; van de eerste paal in de grond tot de aansluiting van een gecertificeerd sprinklersysteem. Omdat wij niet voldoende mankracht hebben, dacht ik meteen aan Martijn van Ee en Saskia Rijgersberg van CBRE, omdat we al vaker samenwerkten.’

Terug naar de tekentafel

Technische rapporten schrijven? Zeker nuttig, vindt Willem. ‘En er zijn genoeg adviseurs die dat kunnen. Maar Saskia en Martijn doen méér. Gedegen werk begint namelijk bij het papierwerk: wat zijn de afspraken en hoe ziet de planning eruit? Maar ook: hoe verwerk je risico’s in het betaalschema? Denk aan lekkages, maar ook aan vertraging van het proces.

Voor een antwoord op zulke vragen moet je vanuit verschillende invalshoeken kunnen kijken.’ In de bouwfase overlegde hij maandelijks met Martijn. Later in het traject raakte ook Saskia betrokken, bij de overgang van de ruwbouw– naar de afbouwfase. Willem: ‘Of het nu gaat om de gevel of klimaatinstallatie, de technisch adviseurs van CBRE schakelen naadloos tussen wet- en regelgeving, kennis van installaties en bouwkundige planning – en zetten áltijd onze belangen voorop.’

Rust in de tent

De bouw liep enige vertraging op door een tekort aan bouwmaterialen en een koude periode, herinnert Willem zich. ‘Saskia en Martijn grepen toen terug op de contractuele afspraken en maakten op basis daarvan een aangepast betaalschema. Alles in goed overleg met Upfield en de aannemer, want heldere communicatie staat voor ons op één. Ook toen Upfield op het punt stond te verhuizen en het pand nog niet aan alle brandveiligheidsvoorschriften voldeed, bewoog het technische team elegant mee. Door uit te zoomen en de rust te bewaren, kregen ze iedereen aan boord. Zo begeleidden ze de laatste fase op zo’n manier dat alle partijen nu met een voldaan gevoel dit BREEAM-outstanding R&D-gebouw zien als een gezamenlijke prestatie.’

Gerelateerde diensten

Item 0 Item 1 Item 2 Item 3

Gerelateerde case studies

Bekijk alle case studies
Item 0 Item 0