Verkiezingsuitslag: grotere schaarste aan logistieke ruimte verwacht en woningtekort neemt verder toe

Stikstofbeleid onder druk, vergunningsklimaat verslechterd

Het breed uitgemeten stikstofbeleid zal speerpunt nummer één zijn voor de winnaar van de provinciale verkiezingen. De invoering (Eerste Kamer) en uitvoering (provincie) van de toekomstige stikstofwet staat hiermee direct onder de druk. De vraag is of en zo ja, hoe deze wetgeving vorm gaat krijgen in de komende maanden. Wel kan met enige zekerheid worden gesteld dat gelet op het huidige politieke polarisatie kan gaan leiden tot vertraging in de uitvoering van de stikstofwet en daarmee de mogelijke reductie van stikstof in Natura 2000-gebieden. 

Op dit moment zijn de gevolgen van het stikstofbeleid al merkbaar bij vergunningsverstrekkingen. De algehele verwachting is dat een verdere vertraging in een reductie van stikstof zal leiden tot een verdere daling van vergunningsverstrekkingen voor de gebouwde omgeving. Primair zal de impact het grootst zijn bij infrastructurele investeringen, maar ook woningbouw en logistieke ontwikkelingen moeten rekening houden met een lastiger vergunningsklimaat in de nabije toekomst. 

Impact op de woningmarkt

Het 12-maandsvergunningsniveau ligt op dit moment met 64.000 vergunningen al 17% onder de piek van november 2021. De verwachting was al dat gelet op de dalende woningprijzen, hogere financieringslasten en de toekomstige huurprijsregulering het vergunningsniveau in het komende jaar verder zou terugvallen. Mogelijke vertragingen in het stikstofbeleid kunnen tot een verdere daling leiden van het aantal verstrekte vergunningen. Een vergunningsniveau tot onder de 50.000 woningbouwvergunningen ligt hiermee voor de hand. Een niveau dat het woningtekort versneld zal laten oplopen.
 
De Wet betaalbare huur lijkt geen hinder te ondervinden van de verschuivingen in de Eerste Kamer. Zowel in samenwerking met de gezamenlijke fractie GroenLinks en PvdA als in samenwerking met BBB ligt een meerderheid in de Eerste Kamer voor de hand. 

Dit ligt anders bij de uitbreiding van de plancapaciteit. BBB spreekt zich op meerdere fronten uit tegen dit soort uitbreidingen en richt zich net als GroenLinks en PvdA juist op de bestaande bebouwing en de potentie vanuit leegstaand kantoor- en winkelvastgoed in onder andere de kleinere dorpen om voorzieningen op peil te houden. Hiermee lijkt de essentiële verruiming van de plancapaciteit in het buitengebied om op middellange termijn het woningtekort te slechten weer verder weg. Te meer omdat de provincie in grote mate de regie houdt over de vaststelling van de plancapaciteit. Dit alles maakt dat de schaarste op de woningmarkt op middellange termijn eerder juist lijkt te verslechteren.  Zowel doordat er onvoldoende nieuw aanbod kan worden gegenereerd, als wel doordat o.a. de Wet betaalbare huur zal leiden tot een forse verslechtering van het investeringsklimaat onder (internationale) beleggers.

Ook op het gebied van programmering lijkt het draagvlak voor 2/3 betaalbaar aanbod deels weg te vallen. In het recente verleden heeft BBB zich meermaals uitgesproken tegen een specifiek minimum voor sociale huurwoningen. Dit maakt dat er allicht meer ruimte en flexibiliteit kan gaan ontstaan in de programmering van woningbouwplannen. Essentiele flexibiliteit om in de huidige tijd woningbouwontwikkelingen rendabel te kunnen realiseren, wat wellicht kan leiden tot een verbetering van de  business case voor projectontwikkeling.  

Impact op de logistieke sector

In tien van de twaalf provincies heeft BBB zich in sterke mate uitgesproken tegen de komst van nieuwe grootschalige distributiecentra. In de drie provincies (Zuid-Holland, Noord-Brabant, Limburg) waar de grootste logistieke voorraad is geconcentreerd (73%) is BBB tegen de komst van nieuwe distributiecentra. Toch geldt dit voor meer partijen in deze provincies, waardoor het in de lijn der verwachting ligt dat er extra provinciale restricties komen op de uitbreiding van logistieke centra in ons land. Ondanks dat de behoefte vanuit een handelsperspectief naar dit soort centra groot blijft zal hier meer en meer een rem op worden gezet. 

Als door meerdere provincies de lijn zal worden gevolgd die Noord-Brabant kort voor de verkiezingen heeft geïntroduceerd, kan dit naar schatting leiden tot een daling van de uitbreidingsmogelijkheden van circa 50%. Dit maakt dat de logistieke sector, met een huidige leegstand van 2%, in de komende jaren in sterke mate te maken gaat krijgen met krapte. Krapte die net als afgelopen jaar  enerzijds zal leiden tot een sterke huurprijsstijging in de logistieke sector en anderzijds een verslechtering van het handelsklimaat die op lange termijn impact kan hebben op de groei van Nederlandse handelssector.  

Toch kunnen hieruit ook positieve neveneffecten ontstaan. Door de schaarste aan ontwikkelgrond kan – zeker bij hogere huurprijzen – meerlaagse bouw een uitkomst bieden voor de ontwikkeling van logistieke ruimte. Een trend die nu bij een handvol ontwikkelingen zichtbaar is. Daarbij maakt schaarste van grond de herontwikkeling van brownfields interessanter, waardoor ook dit soort locaties veel frequenter verduurzaamd en geïntensiveerd kunnen worden.