Verkiezingsuitslag: grotere schaarste aan logistieke ruimte verwacht en woningtekort neemt verder toe

Op 9 december bracht minister de Jonge de Tweede Kamer op de hoogte over de definitieve contouren voor huurprijsregulering in het middensegment. In de afgelopen tien maanden heeft de minister – onder andere middels de zogenoemde botsproeven – gezocht naar een juist evenwicht tussen bescherming van de huurder, voldoende betaalbare woningen, investeringsbereidheid vanuit verhuurders en het stimuleren van duurzaamheid. Om dit in balans te houden is de minister gekomen met een totaalbeeld aan contouren die begin 2023 moeten gaan leiden tot enkele wetsvoorstellen om per 1 januari 2024 een gereguleerd middensegment op de Nederlandse woningmarkt te creëren. 

Ten opzichte van de kamerbrief van 14 oktober 2022 – waar wij onze eerdere publicatie op gebaseerd hebben – zijn er een aantal contouren toegevoegd en verduidelijkt waardoor een nieuwe doorrekening op zijn plaats is. Voordat we ingaan op de resultaten van de doorrekening is het goed om stil te staan bij alle contouren.

Contouren wetsvoorstel regulering middenhuur:

• Regulering alleen geldig bij nieuwe huurcontracten
• Nieuwe regulering geldt voor woningen tot 187 wws-punten (o.b.v. woningwaarderingsstelsel)
• Regulering is tijdelijk zolang er schaarste is, indicatoren moeten nog worden gespecificeerd
• Jaarlijkse huurprijsstijging wordt gelinkt aan de CAO-loonstijging + 0,5% (dus niet meer aan CPI)
• Woningwaarderingsstelsel wordt dwingend in plaats van afdwingbaar
• Toewijzing van woningen o.b.v. huidige mogelijkheden huisvestingswet
• Eerdere afspraken tussen gemeenten, ontwikkelaars en beleggers worden meegenomen tijdens de consultatieperiode van de wetsvoorstellen
• Overgangsregime: tijdelijke prijsopslag bij nieuwbouwwoningen opgeleverd na 1 januari 2024 en de bouw voor 1 januari 2025 is gestart. Totale prijsopslag van 5% voor 10 jaar boven op maximaal toegestane huur
• Woningwaarderingsstelsel wordt gemoderniseerd:
  • Woningen met energielabel A en beter krijgen meer punten (+4 tot +10 punten)
  • Woningen met energielabel E of slechter krijgen minder punten (-6 tot -10 punten)
  • Extra punten voor buitenruimte (2 tot 9 punten voor buitenruimte kleiner dan 25 m² afhankelijk van de grootte)
  • Maximalisering (33%) van de WOZ-waarde in de punten vanaf 187 punten

Impact aantal gereguleerde woningen

In verhouding tot onze initiële doorrekening uit onze publicatie zien we een beperkte verschuiving waarbij een groter deel van de woningen in de ongereguleerde sector blijft. Deze accentverschuiving komt hoofdzakelijk doordat het negatieve effect van minder punten voor niet-duurzame woningen niet opweegt tegen het positieve effect van meer punten voor duurzame woningen óf woningen met een buitenruimte tot 25 m².

Uit onze nieuwste berekeningen blijkt dat er per saldo 3.000 woningen – na wederverhuur - minder in de gereguleerde sector terugvallen ten opzichte van de eerder berekende contouren uit oktober. Dit komt neer op 0,5% van de totale huidige ongereguleerde huurwoningvoorraad. In onze nieuwste berekeningen gaan we er vanuit dat er circa 327.500 woningen (4,1% van de totale hoeveelheid woningen in Nederland) straks terugvallen in naar het nieuw te vormen gereguleerde middensegment. 

Huurprijsafslag vergroot

Indien woningen – na wederverhuur – in de gereguleerde sector terugvallen heeft dit forse invloed op de maximale huurprijs die gevraagd mag worden. In verhouding tot onze initiële berekeningen is de huurprijsafslag tussen A++ labels en F-labels echter aanzienlijk vergroot. Doordat duurzame woningen juist meer punten krijgen en niet-duurzame woningen juist punten in mindering krijgen heeft dit forse implicaties voor de gemiddelde huurprijsafslag.