Viewpoint
Hypotheekrente fors gestegen, maar huizencrisis blijft uit
mei 11, 2023
Na een periode van een uitzonderlijk lage hypotheekrente is vanaf maart 2022 de hypotheekrente hard gestegen. Huishoudens met een aflopende rentevaste periode op hun hypothecaire lening moeten daarom mogelijk rekening houden met hogere rentelasten in de nabije toekomst. Daar komt bij dat Nederland voor het eerst sinds 2014 weer te maken heeft met gedaalde woningprijzen, als gevolg van deze gestegen rente.
In de periode tussen 2008 en 2014 was er eveneens sprake van een daling van de woningprijzen die verstrekkende gevolgen had voor veel huishoudens met een koopwoning. Toentertijd was de waardedaling hoofdzakelijk ingegeven door een laag consumentenvertrouwen, oplopende werkloosheid en aanbodoverschot in combinatie met dalende leencapaciteit op basis van Loan-to-Value (LTV) en Loan-to-Income (LTI). De prijsdalingen in die periode zorgden voor een wijdverspreid negatief sentiment over de huizenmarkt onder huishoudens. Dit, gecombineerd met relatief hoge schuldenlasten in verhouding tot woningwaardes, leidde uiteindelijk tot meer dan een miljoen huishoudens met een hypotheek die ‘onder water’ stond. Deze combinatie van factoren zorgde langdurig voor een zeer lage doorstroming in de woningmarkt, en ook een grote rem op de nieuwbouwproductie waar Nederland nu nog altijd de gevolgen van ondervindt.
Nu de hypotheekrente oploopt en de woningwaardes als gevolg hiervan voor het eerst weer een daling inzetten is een legitieme vraag hoe stabiel de Nederlandse hypotheekmarkt nu is. Welke impact hebben de gestegen hypotheeklasten op huishoudens? Wat is een reële verwachting met betrekking tot de prijsontwikkeling op de woningmarkt? Leidt dit mogelijk weer tot dezelfde ‘onder water’-hypotheken (of: negatieve LTV-ratio’s) zoals tussen 2008 en 2014? Of zorgen de inmiddels gedane aanpassingen in het hypothecaire systeem voor meer financiële stabiliteit? Kortom, hoe weerbaar zijn Nederlandse huishoudens bij oplopende hypotheekrentes en gedaalde woningprijzen.
Stijgende hypotheekrente drukt op overige uitgaven voor klein deel van de huishoudens
De komende 5 jaar zal de rentevaste periode aflopen van woninghypotheken met een bruto volume van maar liefst € 245 miljard. Dit is zo’n 30% van de totale hypotheekschuld in Nederland. Daar kunnen alle variabele hypotheken bij worden opgeteld die nu al te maken hebben met oplopende rentelasten. Dit betreft een additioneel volume van € 16 miljard. Alleen al in 2023 zal er voor meer dan € 30 miljard aan uitstaande hypotheken een nieuw rentetarief moeten worden vastgesteld.
Uit een analyse van de samenstelling van de aflopende rentevaste periodes van hypotheken blijkt dat - gemiddeld gezien - over de komende 5 jaar de rente bij deze huishoudens stijgt met ongeveer 125 tot 195 basispunten uitgaande van de actuele rentenstanden (april 2023). De hogere rente heeft daarmee een directe impact op de toekomstige maandelijkse lasten van naar schatting tussen de 1 tot 1,5 miljoen huishoudens die in de komende jaren geconfronteerd worden met een nieuwe rentevaste periode. Dit kan oplopen tot een verschil van enkele honderden euro’s per maand aan rentebetalingen, met bijkomende negatieve gevolgen voor de beschikbare ruimte voor het sparen en overige consumptiebestedingen.
De impact is het grootst bij huishoudens die een variabele of kortlopende rentevaste periode (< 1 jaar) hebben. Bij deze huishoudens stijgt de netto hypothecaire maandlast met gemiddeld ongeveer € 160. Deze stijging wordt onvoldoende gecompenseerd door de loonstijging in het afgelopen jaar (gemiddeld 3%) waardoor deze huishoudens zullen moeten gaan besparen op andere uitgaven om de stijgende woonlasten te compenseren.
Een vergelijkbaar beeld is zichtbaar voor huishoudens die een rentevaste periode zijn aangegaan van vijf jaar tot en met 2023. Ook daar is de stijging van de netto maandlast met 9% zeer fors. Bij deze groep huishoudens is echter wel sprake geweest van een loonstijging over de afgelopen vijf jaar die gemiddeld genomen de hogere netto woonlast gedeeltelijk zou moeten kunnen opvangen. Desondanks zal de ruimte voor overige uitgaven van veel huishoudens in deze groep ook geraakt worden.
Het tegenovergestelde beeld is zichtbaar bij huishoudens die een rentevaste periode hebben afgesloten van 10 jaar of langer (peiljaar 2023). Bij deze huishoudens zien we, op basis van de nieuwe rentestanden, gemiddeld gezien een lichte daling van de netto maandlasten. Hierdoor ontstaat er juist iets meer ruimte voor andere bestedingen. Dit is echter niet voldoende om te compenseren voor de negatieve economische gevolgen voor de groep huishoudens die de komende jaren juist een groter deel van hun inkomen zullen moeten besteden aan woonlasten.
Impact renteverhoging in Nederland veel minder groot dan in andere landen
Dat de gestegen hypotheekrente niet een onmiddellijk effect heeft op de Nederlandse consumentenuitgaven komt hoofdzakelijk door het grote aantal langlopende rentevaste periodes. Zeker in de laatste jaren – toen de rente historisch laag was – kozen veel Nederlandse huishoudens voor een rentevaste periode van 20 of zelfs 30 jaar. Hierin verschillen Nederlandse huishoudens in grote mate van sommige andere landen binnen Europa.
In het Verenigd Koningrijk, Finland en Zweden is het bijvoorbeeld de gewoonte om een variabele of kortlopende rentevaste periode (<5 jaar) aan te gaan. Die korte looptijden hebben vóór de recente rentestijgingen forse positieve gevolgen gehad voor de woonlasten in deze landen. Echter is de impact nu andersom en hebben de forse rentestijgingen in die landen nu directe negatieve gevolgen voor een groot deel van de huishoudens. Daarbij zorgen de rentestijgingen in Zweden en Finland inmiddels al voor een forse correctie op de woningprijzen. De huizenprijzen zijn daar tussen de zomer van 2022 en eind 2022 met respectievelijk 10% en 11% gedaald (bron: Statistics Sweden, Statistics Finland).
Aanscherpen financieringsbeleid zorgt nu voor veel minder risico op restschulden
Waar de impact van een hogere hypotheekrente voorlopig dus nog overzichtelijk is voor de bestedingsruimte van de meeste huishoudens in Nederland, heeft het wel degelijk al een duidelijke impact op de ontwikkeling van de woningprijzen. Tussen de zomer van 2022 en het einde van het eerste kwartaal van 2023 daalden de woningprijzen met 9,5% (bron: Brainbay, bewerking CBRE), hoofdzakelijk als gevolg van de gestegen hypotheekrente. De vraag is in hoeverre deze prijsdaling nog verder doorzet en welke impact dit zal hebben op potentiële restschulden.
Tijdens de financiële crisis tussen 2008 en 2013 zorgden de forse huizenprijsdalingen voor een enorme toename van de LTV-ratio bij huishoudens. De gemiddelde LTV-ratio klom toentertijd naar 69%. Nijpender was dat meer dan 30% van de koopwoningen ‘onder water stond’ (situatie waarbij de totale bruto schuld hoger is dan de woningwaarde), wat neerkomt op bijna 1,4 miljoen huishoudens (bron: DNB). Door de gelijktijdige recessie was het risico op het verlies van een baan ook flink groter, waardoor men soms tot gedwongen verkoop van een ‘onder water staand’ huis moest overgaan. Ook betekende het risico om met een restschuld te blijven zitten dat huishoudens hun gewenste verhuizingen uit moesten stellen wat de doorstroming op de woningmarkt in grote mate verslechterde.
De vele problemen die destijds bij huishoudens ontstonden leidden ertoe dat de financieringsnormen flink zijn aangescherpt sinds de financiële crisis. Niet alleen werd de LTI stapsgewijs teruggebracht, ook werd de maximale LTV-ratio verlaagd van 106% naar maximaal 100% van de aanschafwaarde van de woning om het risico op ‘onder water’ staande woningen te beperken. Daarbij kan men alleen nog maar in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek als de lening in 30 jaar tijd wordt afgelost. Annuïtaire of lineaire hypotheken zijn dan ook steeds populairder geworden, waar in het verleden doorgaans werd gekozen voor aflossingsvrije hypotheken of spaarhypotheken.
Deze systeemaanpassingen in combinatie met de sterke woningprijsstijgingen zorgen ervoor dat de gemiddelde LTV inmiddels is gedaald naar 45%. Slechts 7,6% van de hypotheken heeft momenteel een LTV van 90% of hoger. In 2014 lag dit percentage nog op 38,5%.
Om een inschatting te kunnen maken van de toekomstige risico’s op aanzienlijk hogere LTV’s door prijsdalingen moet eerst gekeken worden naar de verwachtingen met betrekking tot deze prijsdalingen.
Andere oorzaak prijsdaling zorgt voor aanzienlijk minder grote correctie
Tijdens de huizencrisis van 2009-2013 daalden de prijzen sterk door de combinatie van een stevige recessie, sterk stijgende werkloosheid, laag consumentenvertrouwen, aanbodoverschot en een grote stapsgewijze aanpassing in de leencapaciteit. Een duidelijk andere combinatie van oorzaken dan nu het geval is. Ook nu heeft Nederland te maken met een historisch laag consumentenvertrouwen, maar is de verwachting dat de werkloosheid slechts in lichte mate gaat stijgen. De voornaamste oorzaak van de daling is dan ook te vinden in de hard gestegen hypotheekrente. Dit zorgt ervoor dat kopers minder kunnen lenen. Een lagere lening betekent dat sommige kopers hun plan om een huis te kopen moeten uitstellen of helemaal geen huis kopen. Bovendien zullen sommige kopers die ondanks alles een hypotheek kunnen krijgen, genoegen moeten nemen met een woning in een lagere prijsklasse. Al met al zorgt dit tot een generieke vraagdaling naar koopwoningen die nu zichtbaar is op de Nederlandse woningmarkt.
Uit onze ramingen blijkt dat de woningprijzen vanaf de piek medio 2022 met ongeveer 12% gaan dalen. Deze daling komt nagenoeg volledig vanwege de sterk gestegen hypotheekrente. Mede vanwege het feit dat het hoofdzakelijk een hypotheekrente-effect is, is de verwachting dat de daling inmiddels al grotendeels achter ons ligt (-7,8% in 2022, -1,8% in Q1 2023). De verdere ontwikkeling in 2024 is in grote mate afhankelijk van vier componenten: De toekomstige ontwikkeling van de hypotheekrente, het advies voor financieringslastnormen voor 2024 (NIBUD), de verwachte loonstijgingen en het sentiment in de markt.
Uitgaande van een stabiliserende hypotheekrente is de verwachting dat vanaf 2024 alweer sprake kan zijn van een lichte stijging van de woningprijzen. Dit heeft hoofdzakelijk te maken met de forse stijging van de lonen, waardoor huishoudens automatisch weer meer kunnen lenen. Dit zorgt voor een afvlakkend effect van de woningprijzen, die al merkbaar moet worden in de loop van 2023. Afhankelijk van de ontwikkeling van de hypotheekrente verwachten wij een stijging van de woningprijzen in 2024 met 0,1% tot 2,5%.
Procyclisch financieringsbeleid onwenselijk voor bouwproductie
Belangrijkste uitgangspunt hierbij is wel dat het Nibud geen grote wijziging doorvoert met betrekking tot de leennormen. Een grote aanpassing vanwege de hoge inflatie kan de leencapaciteit - naast de impact van hypotheekrente – verder verkleinen en hierdoor leiden tot een verdere daling van de woningprijzen. Een dergelijk procyclisch financieringsbeleid is niet alleen ongewenst vanuit de financiële stabiliteit van huishoudens, maar is ook ongewenst voor een gezonde bouwproductie. Een sterke volatiliteit van de prijs werkt een sterkere volatiliteit van de bouwproductie in de hand.
Daarbij blijft het sentiment in de markt een belangrijke rol spelen in de mate waarin woningprijzen eventueel nog verder door deze grens van 12% daling heen zakken. Vooralsnog gaan we er van uit dat het historisch grote woningtekort in combinatie met de zeer lage werkloosheid en de loonstijgingen in ons land belangrijke tegenkrachten zijn in dit mogelijke negatieve sentiment.
Een dergelijk procyclisch financieringsbeleid is niet alleen ongewenst vanuit de financiële stabiliteit van huishoudens, maar is ook ongewenst voor een gezonde bouwproductie. Een sterke volatiliteit van de prijs werkt een sterkere volatiliteit van de bouwproductie in de hand.
Prijsdalingen zullen de LTV ’s doen stijgen, maar niet tot kritieke hoogtes
Als wordt uitgegaan van een prijsdaling van 12% dan blijkt dat de gemiddelde LTV naar verwachting stijgt naar 54%. Het aantal huishoudens dat te maken krijgt met een bruto hypotheek die ‘onder water’ komt te staan zal toenemen van 174.000 naar 402.000 eind 2023. Dit betekent dat 9% van de woningeigenaren op dat moment een hypotheek heeft die ‘onder water’ staat. Ter vergelijking: in 2013 was dit voor 33% van de huishoudens het geval. De huishoudens die ‘onder water’ komen te staan zijn vooral huishoudens die eind 2021 of in de eerste helft van 2022 voor het eerst een huis hebben gekocht. Dit geldt zeker voor huishoudens die hebben gekozen voor een aflossingsvrije hypotheek vanwege de destijds zeer lage rente.
Al met al kan gesteld worden dat de daling van de woningprijzen niet gaat leiden tot een vergelijkbare situatie als tussen 2008 en 2014. Ten dele komt dit door conservatievere hypotheekfinancieringen (lagere LTV, aflossingsverplichting) dan in het verleden. Echter komt het in grotere mate vanwege de forse stijging van de woningprijzen in de twee jaar voorafgaand aan de recente daling.
Hiermee concluderen wij dat – los van de huidige voelbare onzekerheid in de markt – geen verdere verslechtering van de doorstroming zal ontstaan door financieringsproblemen binnen de bestaande hypotheek.
Ondanks betere stabiliteit, Nederland nog altijd buitenbeentje in Europa
Er kan worden gesteld dat de aanpassingen in de hypotheeknormen in het verleden een positieve uitwerking hebben gehad op de financiële stabiliteit van Nederlandse huishoudens. Toch blijft de Nederlandse hypotheekschuldsituatie uitzonderlijk ten opzichte van andere Europese landen. Als wordt gekeken naar de Debt-to-Gross-Income (DTI) ratio – een andere belangrijke indicator voor stabiliteit van huishoudens – blijkt dat Nederlanders nog altijd een zeer hoge hypotheekschuld hebben ten opzichte van hun inkomen.
In Nederland ligt de DTI-ratio op 1,84. Dit betekent dat de hypotheekschuld in Nederland bijna twee keer zo hoog is dan het bruto jaarinkomen van huishoudens. Ter vergelijking, gemiddeld ligt in andere Europese landen dit getal op 0,95. Nederland heeft hiermee en vergelijkbare DTI-ratio als Zweden, Noorwegen en Denemarken. Daarentegen zien we wel dat in Nederland en andere landen met een hoge DTI-ratio er een grote pensioenpot per capita tegenover staat. Daarbij zal de DTI-ratio in Nederland in de komende jaren verder dalen met name vanwege de aflossingsverplichting om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek.
Bijkomend effect van een hoge DTI-ratio is dat de woningprijzen automatisch volatieler zijn voor renteschommelingen. Immers zijn Nederlanders gewend een woning volledig of nagenoeg volledig te financieren. Nederlandse huishoudens zijn dus, net als Noord Europese huishoudens, minder goed in staat om hun maandelijkse woonlasten verder te verhogen naar aanleiding van een rentelastenstijging. In landen met een hoge DTI ligt een daling van de huizenprijzen daarom eerder voor de hand.
Een daling van deze DTI-ratio is dan ook essentieel om de volatiliteit van woningprijzen verder te verkleinen. Deze is al verkleind door de eerder doorgevoerde verlaging van de LTV en de aflossingsverplichting om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Het meest voor de hand ligt een verdere verlaging van de LTV-eis. Mede vanwege de aflossingsverplichting zou een daling naar 95% al afdoende moeten zijn om ook de risico’s bij starters relatief goed af te dekken. Dit zal echter – net als tussen 2013 en 2018 – stapsgewijs moeten. Enerzijds om geen invloed uit te oefenen op de prijsvorming van koopwoningen, anderzijds om de markt de ruimte te geven om zich aan te passen. Een verhoging van het benodigd eigen vermogen voor een woningaankoop zal immers leiden tot een grotere vraag naar huurwoningen. Het bestaande woningaanbod – met naast het algemene woningtekort vooral een te klein aandeel aan huurwoningen – zal tijd moeten krijgen om zich hierop aan te passen om geen nog hogere huurprijsstijgingen te veroorzaken, zoals we deze nu al zien op de huurwoningmarkt. Daar komt bij dat er een fiscaal gunstig spaarklimaat moet ontstaan om zelf een groter deel van de woning te kunnen bekostigen.
Financiële risico’s lijken overzichtelijk, loonstijging helpt bij stabilisatie
Door de opgelopen hypotheekrente is de afgelopen 12 maanden abrupt een einde gekomen aan de voorgaande jaren van explosieve waardestijgingen en influx van goedkoop hypotheekgeld. Nederlandse huiseigenaren lijken, met name door strengere financieringsnormen en hoge overwaardes, de eerste stresstest na de huizencrisis van 2009-2013 te hebben doorstaan. Een herhaling van de gedwongen verkopen en financiële problemen voor huishoudens zoals toen ligt dus niet voor de hand. Ondanks dat we een prijsdaling ten opzichte van de piek medio 2022 verwachten van ongeveer 12% heeft dit niet een dusdanig effect bij huishoudens met een hypotheek dat dit een verdere doorstroming in de weg staat.
Toch blijven er een drietal risico van belang. De ontwikkeling van de hypotheekrente, de Nibud-normen en het algehele woningmarktsentiment maken de toekomst van woningprijzen nog onzeker. Tegelijkertijd zijn er belangrijke tegenkrachten die voor een fundament van stabiliserende woningprijzen moeten zorgen. In eerste aanleg is dit het verder oplopende woningtekort, daar komt bij dat de forse loonstijgingen de leencapaciteit weer vergroten, wat op korte termijn verdere prijsdaling kan stutten. Dit staat nog los van de historisch lage werkloosheid, die vooral voor vertrouwen moet zorgen bij huishoudens in het doen van grote aankopen, zoals een woning.
Ook de impact van stijgende rentes lijkt – mede vanwege het grote aantal langjarige rentevaste periodes – overzichtelijk. Het aantal huishoudens dat op korte termijn te maken krijgt met een aanzienlijk hogere rentelast is beperkt en bij veel van deze huishoudens moet de loonstijging afdoende zijn om dit relatief gemakkelijk op te vangen, zonder dat dit een grote impact heeft op andere uitgaven. De voornaamste risico’s liggen bij startende huishoudens op de koopwoningmarkt die in de laatste vijf jaar een woning hebben gekocht, met een kortlopende of variabele rente. Bij deze huishoudens zal wel degelijk sprake zijn van een impactvolle lastenverhoging, die invloed zal hebben op de bestedingsruimte buiten de woonuitgaven. Toch kan gesteld worden dat de risico’s van woningfinancieringen – hoofdzakelijk door de ingevoerde lagere LTV en aflossingsverplichting – aanzienlijk zijn verkleind, wat een positieve bijdrage heeft op de volatiliteit van woningprijzen en daarmee de robuustheid van de bouwproductie op middellange termijn.
