Samenvatting
- Retailparken in Nederland blijven veerkrachtig: ondanks meerdere grote faillissementen blijft de leegstand laag met 4,4% (onder frictieniveau) en snelle wederhuur.
- De huurdersmix verbreedt met groei vanuit de sectoren: sport, fitness, leisure en convenience.
- Positieve marktfundamenten dankzij beperkte voorraadgroei door restrictief beleid, gecombineerd met toenemende vraag door bevolkingsgroei en een recordaantal woningtransacties, wat de vraag naar wooninrichting stimuleert.
- Aantrekkelijk beleggingsprofiel met yield-spread van circa 150–200 basispunten, huurgroei en stabiele huurdersbasis.
- Sterke (internationale) investeringsinteresse met >€220 miljoen kapitaalinstroom (2024–2026) en toenemende focus op retailparkstrategieën.
Introductie
Het recente faillissement van Carpetright en de overname van Kwantum en Leen Bakker na financiële problemen wekken de indruk dat de druk op Nederlandse retailparken toeneemt. De cijfers laten echter een ander beeld zien. Perifere retaillocaties – zoals stadsranden en locaties langs snelwegen met woon- en doe-het-zelfwinkels – tonen juist een opvallend veerkrachtig profiel.
In dit rapport laten we zien hoe lage leegstand, snelle wederhuur door nieuwe segmenten en sterke marktfundamenten bijdragen aan de stabiliteit van retailparken als beleggingsproduct. Daarnaast gaan we in op de aantrekkelijke rendementskarakteristieken en de groeiende interesse van zowel nationale als internationale beleggers.
Marktdynamiek retailparken
Door een verbredende huurdersmix, lage leegstand en beperkte mutatie ontwikkelen retailparken zich tot een stabiel en toekomstbestendig segment.
Het Nederlandse retailparkenlandschap in beeld
Divers profiel van retailparken, bescheiden aandeel in winkelvoorraad
Retailparken vormen allesbehalve een uniforme categorie. In totaal beslaan zij circa 11,9% van de Nederlandse winkelvoorraad (op basis van oppervlakte), maar dit aandeel bestaat uit verschillende typen locaties met uiteenlopende profielen. De typen met het meest significante aandeel:
- Generieke retailparken: combinatie van woon- en doe-het-zelfwinkels met grootschalige detailhandel, aangevuld met leisure-, sport- en fashionconcepten
- Woonboulevards: retailparken met een duidelijke focus op woninginrichting, keukens, badkamers en doe-het-zelf
- Solitaire winkels: op zichzelf staande retailvestigingen, vaak op bedrijventerreinen, zonder directe samenhang met andere winkels. Deze komen voor als losse vestigingen, in kleinschalige clusters of in stripvorm
- Convenience-retailparken: retailparken met een sterke convenience-component, vaak rondom een supermarkt
Toenemende flexibiliteit in beleid
Het aanbod van perifere detailhandel is lange tijd beperkt door landelijke en regionale kaders met strikte eisen aan branchering en omvang. Sinds de Nota Ruimte (2006) ligt de verantwoordelijkheid meer bij provincies en gemeenten die hun eigen brancheringsregels hanteren, wat leidt tot:
- Meer nadruk op onderbouwing: beperkingen houden alleen stand wanneer deze non-discriminatoir, noodzakelijk en evenredig zijn, waardoor een sterkere ruimtelijke en economische onderbouwing vereist is
- Meer variatie in de markt: flexibele toepassing van regels zorgt lokaal voor een diverser landschap en vervagende grenzen tussen typen retailparken
- Meer maatwerk: ruimte voor nieuwe concepten, zoals omnichannel spelers (bijv. Coolblue) met click & collect op perifere locaties
Totale voorraad per inwoner daalt sinds 2022
Groeiende bevolking en afnemende winkelruimte
Drie ontwikkelingen zorgen voor een afname van de winkelvoorraad per inwoner op perifere locaties:
- Afname voorraad per inwoner: restrictief ruimtelijk beleid leidt sinds 2022 tot een licht dalende voorraad, terwijl de bevolking blijft groeien. Sinds 2017 nam het aantal inwoners toe met 5% tot 17,9 miljoen, waardoor het aantal vierkante meters per inwoner afneemt.
- Toenemende vraag naar woonretail: circa 70% van het vloeroppervlak op retailparken bestaat uit woon- en woninginrichting. Met een recordaantal woningtransacties (239.000 in 2025), stijgende koopkracht en huishoudensgroei blijven de vooruitzichten voor dit segment positief.
- Druk op het retailklimaat: hogere operationele kosten en volatiel consumentenvertrouwen zetten marges onder druk en stimuleren consolidatie. Grote spelers met schaal nemen marktaandeel over, waardoor de vraag naar meters intact blijft, terwijl de huurdersmix sneller verandert.
Deze ontwikkeling blijkt uit een afname van het aantal vierkante meters retailparken per inwoner (figuur 2), terwijl de omzet van dit type retail juist toeneemt (figuur 3).
Benieuwd naar de uitgebreide analyse van de marktdynamiek van retailparken in Nederland?
Diversiteit in huurdersmix
De marktdynamiek van retailparken wordt gekenmerkt door structurele schaarste, een blijvende vraag naar retailmeters en een veerkrachtig aanbod met lage leegstand en snelle wederhuur.
Leegstand op retailparken op frictieniveau
Na het historisch lage leegstandsniveau van circa 3,5% in 2022 (door sterke consumentenbestedingen in meubel- en doe-het-zelfwinkels tijdens de covid-19-pandemie) is de leegstand licht opgelopen naar 4,4%. Dit beeld is echter gefragmenteerd.
Ondanks faillissementen van Carpetright en Blokker, die respectievelijk 68 en 18 winkels achterlieten, blijft de leegstand op perifere winkellocaties beperkt. Beschikbare units worden doorgaans snel heringevuld en op veel locaties ontbreekt zelfs leegstand. Op 73 van de 194 retailparklocaties staat momenteel geen enkele unit leeg, en 141 locaties blijven onder het frictieniveau. Figuur 4 laat zien hoe deze leegstand verschilt per omvangsklasse van retailparken.
Kleinere, verouderde en minder competitieve locaties kennen relatief hogere leegstand. Dat geldt ook voor enkele XXL-clusters, zoals Villa Arena en MegaStores. Juist op deze locaties, gelegen in dichtbevolkte gebieden, ontstaan kansen voor herontwikkeling.
Bredere gebruikersmix: minder wonen, meer leisure
Nieuwe functies verbreden het profiel. De huurdersmix op perifere winkellocaties verbreedt zich zichtbaar:
- Leisure: Zoals sportscholen, klimhallen en indoor-speelconcepten. Het aantal meters in deze categorie nam de afgelopen vijf jaar met 5,7% toe.
- Overig: Fiets-, baby- en speelgoedwinkels groeiden met 2,3%. Zo vullen partijen als Babydump vrijgekomen units, zoals circa 9.300 m² in CapelleXL. Deze ketens combineren online en fysieke verkoopkanalen en kiezen bewust voor goed bereikbare retailparken.
- Discounters: formules zoals Scapino, Action en Takko nemen regelmatig vrijgekomen winkelruimte over, waaronder voormalige panden van Bristol en Blokker.
- Badkamer-, tegel- en keukenspecialisten: een subsegment dat ondanks een sterke online component, juist kiest voor grootschalige fysieke vestigingen op retailparken.
Figuur 5 toont de groei en krimp per branche over de afgelopen vijf jaar.
Ondanks de opkomst van nieuwe segmenten blijven woon- en doe-het-zelfconcepten dominant. Tegelijkertijd neemt de differentiatie binnen deze categorie toe: waar formules als Kwantum en Leen Bakker onder druk staan, blijven spelers als JYSK en IKEA sterk presteren dankzij schaalvoordelen, een sterke omnichannelstrategie en efficiënte distributie. Zij hebben bovendien verdere uitbreidingsplannen.
Stabiele huurinkomsten en lage mutatiegraad in retailparken
De mutatiegraad op retailparken bleef een decennium lang stabiel op circa 7–9%. In 2025 was sprake van een tijdelijke stijging naar 11,5%, veroorzaakt door het faillissement van Carpetright (zie figuur 6).
Ondanks deze uitschieter blijft de huurderssamenstelling stabiel. De top vijf winkelketens bestaat in 2026 nog steeds uit dezelfde namen als in 2016: Leen Bakker, JYSK, Kwantum, Beter Bed en Praxis. Dit wijst op een sterke filialiseringsgraad en een stabiele huurdersbasis.
Ook vrijkomende units worden snel wederverhuurd. Van de 68 winkels die sinds eind 2025 leegkwamen, vond de helft binnen zeven maanden een nieuwe huurder.
Huurprijzen op perifere locaties blijven stabiel en liggen bij wederhuur in sommige gevallen zelfs hoger dan voorheen. Dit hangt samen met langlopende contracten op sterke locaties en stijgende omzetten per vierkante meter.
Beleggen in retailparken
Retailparken bieden een aantrekkelijk beleggingsprofiel met stabiele rendementen, beperkte volatiliteit en groeiende (internationale) investeringsinteresse.
Buitenlands kapitaal sterk vertegenwoordigd
Stabiele waarde in een schaars segment
Het beleggingsvolume in Nederlandse retailparken bleef de afgelopen jaren stabiel op €150 tot €200 miljoen per jaar, goed voor circa 10% tot 15% van het totale winkelbeleggingsvolume. Door hun beperkte aandeel in de winkelvoorraad blijft het segment relatief schaars, terwijl er tegelijkertijd regelmatig grootschalige transacties plaatsvinden, zoals:
- AaBe Fabriek (Tilburg) – verworven door Braintown Holding, een transactie met duidelijke impact op het aandeel Nederlands kapitaal in het beleggingsvolume, zoals te zien in figuur 7.
- DoeMere (Almere) – verkocht door Larmag in mei 2025 voor circa €47 miljoen, na aankoop in 2019 (€46,1 miljoen).
Deze transacties laten zien dat retailparken aantrekkelijk zijn voor zowel value-addstrategieën als langjarig stabiele kasstromen.
Belgisch en Frans kapitaal toonaangevend
De internationale interesse in Nederlandse retailparken neemt toe, met name vanuit Frankrijk en België. In vergelijking met andere Europese markten bieden Nederlandse retailparken een aantrekkelijke combinatie van rendement en stabiliteit:
|
|
|
Daarnaast dragen structurele kenmerken bij aan een beheersbaar risicoprofiel:
|
|
|
|
Deze combinatie is in veel thuismarkten steeds schaarser en maakt Nederlandse retailparken aantrekkelijk voor buitenlands kapitaal.
Stabiele yield-ontwikkeling met beperkte correctie
Het netto prime-aanvangsrendement van Nederlandse retailparken daalde tussen 2014 en 2018 van 7,25% naar 6,0% en stabiliseerde rond 6,25% tot eind 2021. Sinds de rentestijging in 2022 volgde een beperkte correctie (+55 basispunten), waarmee retailparken minder volatiel bleken dan winkelcentra (+100 basispunten) en high street (+70 basispunten).
Hoe verhouden de aanvangsrendementen van retailparken zich tot andere vastgoedsegmenten? Dat lees je in het volledige rapport waar we deze ontwikkeling naast andere sectoren zetten.
Kenmerkend is een stabiele yield-ontwikkeling:
|
|
|
Hoe verhouden deze aanvangsrendementen van retailparken zich tot andere vastgoedsegmenten?
In figuur 8 zetten we deze trendontwikkeling naast andere sectoren.
Huurgroei ondersteunt totaalrendement
Op Europees niveau laten retailparken in zowel 2024 als 2025 de sterkste huurgroei zien van alle retailsegmenten. Ook de Nederlandse retailmarkt legt de fundamenten voor verdere huurgroei:
- Relatief lage huurprijzen, variërend van circa €60 per m² tot €250 per m², wat ruimte biedt voor marktconforme huuraanpassingen.
- Stijgende omzet per m², met name in het doe-het-zelfsegment, waardoor de verhouding tussen huur en omzet verbetert.
- Snelle wederhuur van units, waardoor leegstandsrisico beperkt blijft en de huurdruk behouden blijft.
Retailparken in perspectief
Nederlandse retailparken nemen een steeds sterkere positie in binnen de vastgoedmarkt. Toenemende schaarste, lage leegstand, ruimte voor huurgroei en een verbredende huurdersmix versterken het rendementsprofiel en zorgen voor groeiende interesse van zowel nationale als internationale beleggers.
Lees het rapport
Ontdek in het rapport data, transacties en rendementen van retailparken in Nederland.
Ook interessant
-
Nederlandse retailparken tonen veerkracht: stabiele huurstromen, lage leegstand en aantrekkelijke rendementen voor beleggers.
-
De portefeuille, bestaande uit zeven wijkwinkelcentra verspreid over Nederland, is overgedragen in twee separate transacties.
-
IHS Capital uit Amsterdam heeft de winkelruimte aan de Heuvelstraat 75 in Tilburg verworven van een institutionele belegger.
-
a.s.r. real estate heeft een huurovereenkomst gesloten met New Balance voor circa 850 m² winkelruimte aan de Lijnbaan 171 in Rotterdam.
-
De verkochte portefeuille bestaat uit winkelpanden op sterke binnenstedelijke locaties met HEMA als voornaamste huurder.
-
Persbericht | Intelligente investering
Beleggingsvolume commercieel vastgoed noteert sterkste kwartaal ooit
april 14, 2026
In het eerste kwartaal van 2026 is € 4,1 miljard belegd in commercieel vastgoed. Dit is een stijging van 65% ten opzichte van vorig jaar.
-
Bellerose opent een nieuwe winkel aan de Kerkstraat 18 in Den Bosch.
-
Crossroads Real Estate heeft een overeenkomst gesloten met Wereldhave voor de verkoop van een winkelruimte in winkelcentrum Overvecht in Utrecht.