Nieuw prijsevenwicht bijna volledig bereikt
Gezien de veranderingen in de prijsvorming kan de conclusie worden getrokken dat over de breedte van de vastgoedmarkt een waardedaling van 7,5% tot 40% heeft plaatsgevonden in één jaar tijd. Een grote spreiding in waardedaling die goed sectoraal valt te duiden. De meest beperkte waardedaling is zichtbaar in verschillende winkelsegmenten. Hier lopen de waardedalingen uiteen tussen de 7,5% en 15% afhankelijk van het type winkelsegment en de locatie. Het feit dat hier de minste prijsdaling is geconstateerd, heeft te maken met het beperkte aantal beleggers die met financiering een aankoop doen. Hierdoor is de negatieve impact van een hogere financieringsrente ook minder groot in deze sector ten opzichte van andere sectoren. Daarbij zien we dat - vanwege de toch al relatief hoge aanvangsrendementen - beleggers juist weer meer geld alloceren in winkelvastgoed. Dit heeft de vraag naar winkelbeleggingen doen toenemen.
Aan de andere kant van het spectrum: de kantorenmarkt. De kantorenmarkt heeft te kampen met enerzijds de sterk gestegen financieringsrente en anderzijds een verandering in risicoperceptie mede ingegeven door de ontwikkelingen van sterk oplopende leegstand in de Verenigde Staten. Dit resulteert, tot op heden, in een grotere terughoudendheid bij beleggers. En mede daardoor in een grotere prijscorrectie dan andere vastgoedcategorieën. Daarbij lijkt de toekomstige sterke huurgroei op de kantorenmarkt zich meer en meer te beperken tot het meest moderne kantorenvastgoed. Over de verschillende risicoprofielen stabiliseert de waarde van kantoorvastgoed zich nu 35%-40% lager ten opzichte van eind 2021.
In de logistieke markt is een prijsdaling geregistreerd van 20 tot 30%. Inmiddels is echter zichtbaar dat de kapitaalwaarde van logistieke vastgoed alweer stabiliseert. Dit komt enerzijds doordat de aanvangsrendementen inmiddels alweer enkele maanden nagenoeg stabiel zijn en anderzijds doordat de verwachtingen met betrekking tot de markthuurontwikkelingen nu positiever lijken uit te vallen dan ruim een jaar geleden werd ingeschat.
Op de woningbeleggingsmarkt is een groot verschil zichtbaar in waardedaling tussen bestaande bouw en nieuwbouw. De toekomstige regulering versterkt de focus op duurzame woningen en leidt tot een grotere prijsafslag op oudere, energetisch slechtere woningen. Veel beleggers herijken op basis van deze nieuwe potentiële ‘spelregels’ hun strategie, wat in het komende jaar naar verwachting leidt tot een groeiend aantal transacties van bestaande, oudere huurwoningcomplexen evenals een hoger aantal uitpondactiviteiten. Op de nieuwbouwmarkt vinden nu relatief weinig transacties plaats. De transacties die doorgang vinden zijn meestal het resultaat van (lange) onderhandelingen tussen projectontwikkelaar, gemeente en eindbelegger over programma en opbrengstwaarde om te komen tot een financieel haalbare casus.
De sterke demografische en economische fundamenten zorgen voor een blijvende interesse vanuit beleggers op de nieuwbouwmarkt. Dit heeft wel als gevolg dat de waardedaling op de woningmarkt tot op heden het traagst zijn weerslag lijkt te vinden in de boekwaardes bij beleggers. Tot op heden zien we op basis van transacties en biedingsprocessen een waardedaling van 15 tot 30%. Echter zien we ook nog sporadisch transacties passeren op met een beperkte prijsafslag. Dit betreft echter kleinschalige en zeer duurzame nieuwbouwprojecten op binnenstedelijke locaties in het middeldure huursegment, waarbij het ontwikkelrisico voor de belegger volledig is weggenomen.
Zowel in de zorg- als de hotelbeleggingsmarkt is sprake van tegengestelde bewegingen die – vergelijkbaar met de positievere huurgroei op de logistieke markt – leiden tot een dempend effect van waardedaling. In de zorgbeleggingsmarkt blijft de vraag naar product zowel vanuit binnen- als buitenlandse partijen toenemen. Daarbij wordt het zorgwoningproduct in principe niet geraakt door de voorgenomen huurregulering, dit maakt het alleen maar interessanter voor beleggers om een groter deel van het beleggingsvolume in dit gebied van het woonsegment te alloceren. Al met al registreert CBRE juist hierom een minder forse waardedaling van 10 tot 15% voor extramurale zorgwoningen ten opzichte van begin 2022.
Op de hotelbeleggingsmarkt zorgt juist de historisch goede exploitatie – door het snellere herstel van het aantal overnachtingen en kamerprijzen - voor een zachtere landing. Daarbij was mede vanwege corona waardeontwikkeling van hotelvastgoed al eerder bijgesteld. Hierdoor blijft de waarde impact op hotelvastgoed relatief beperkt.
