Rapport

Mid Year Market Outlook 2023

Afwaardering vastgoed bijna voltooid, dynamiek op de markt komt terug

juli 13, 2023

Door Erik Langens

Luchtfoto van het centrum van Amsterdam

Op zoek naar een pdf van deze inhoud?

Net als afgelopen jaar lijkt de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt een jaar met twee gezichten te krijgen. Het eerste halfjaar van 2023 stond in het teken van afwaarderingen, herijking van beleggingsstrategieën en een zoektocht naar het nieuwe prijsniveau. Dit resulteerde in een historisch laag beleggingsvolume in het eerste half jaar van 3,2 miljard. Een daling van 60% ten opzichte van vorig jaar. Toch lijkt er meer zekerheid te komen in het tweede deel van 2023. Minder onzekerheid zal gaan leiden tot meer beleggingsactiviteit. De verwachte daling van de inflatie, stabiliserende rentes en duidelijkheid en transparantie over het nieuwe prijsniveau op de vastgoedmarkt maakt dat partijen elkaar weer meer en meer vinden om tot een transactie te komen. Dit gaat echter met verschillende snelheden. Op de logistieke markt, en in mindere mate de winkelmarkt, komt de dynamiek in grote stappen terug. Voor kantoren, woning- zorg- en hotelbeleggingsmarkt is hier in mindere mate sprake van. Toch verwacht CBRE in het najaar ook in deze sectoren een toename aan activiteit.

Inflatiedaling in het verschiet, rentes stabiliseren

Na een jaar van renteverhogingen ligt een daling van de (kern)inflatie in het verschiet. De dalende consumentenbestedingen geven een eerste indicatie van een afkoelende economie, waarmee meer grip - zij het langzaam - op de inflatie komt. De sterke CAO-loonstijgingen en koopkrachtondersteunende maatregelen hebben duidelijk voor een vertraging van de dalende inflatie gezorgd. Ondanks dat, lijkt de (kern)inflatie in het najaar te dalen , waarna het richting het einde van 2024 naar het gewenste niveau zal zakken.

Mede vanwege de hardnekkigheid van de inflatie blijft het lastig in te schatten of er na de rentestap van juli 2023 nog een rentestap zal volgen in september. Toch is de algemene verwachting dat de beleidsrentepiek in juli zal zijn bereikt. Dat is goed nieuws voor de ontwikkeling van kapitaalmarktrente enerzijds en de vastgoedprijzen anderzijds. Nu de verschillende kapitaalrentes haar hoogtepunt lijken te bereiken, ligt ook het overgrote deel van afwaarderingen op de vastgoedmarkt achter ons. Het feit dat op middellange termijn weer lichte compressie kan gaan plaatsvinden in de aanvangsrendementen op de vastgoedmarkt zien veel beleggers de komende periode als het ideale instapmoment.

In laatste maanden al herstel zichtbaar

In de eerste drie maanden van 2023 bereikte het beleggingsvolume het laagste niveau sinds 2015. Ten opzichte van het eerste kwartaal (€1,4 miljard) lag het beleggingsvolume in het tweede kwartaal een kwart hoger op een niveau van €1,8 miljard. Nog altijd aanzienlijk lager dan de afgelopen jaren.

Het 2-maandsgemiddelde beleggingsvolume laat een eerste bevestiging zien van beleggers die de huidige marktomstandigheden aantrekkelijk vinden om weer aan te kopen. Met aan de andere kant verkopende partijen de wil hebben om te verkopen tegen de herijkte prijzen.

Als gevolg hiervan neemt de dynamiek voor de tweede maand op rij toe. En ligt de dynamiek nog ‘slechts’ 43% onder het niveau van de periode tussen 2019 en 2021. ‘Slechts’ omdat ook een afwaardering van circa 7,5% tot wel 40% op de vastgoedwaarden in ogenschouw moet worden genomen. Dit impliceert dat de dynamiek, hiermee rekening houdend, nog 25% lager ligt dan in de hoogtijjaren van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt.

Dit beeld wordt bevestigd wanneer naar de ontwikkeling van het aantal transacties in de laatste weken wordt gekeken en wordt afgezet tegenover dezelfde periode tussen 2019 en 2021. Hieruit blijkt dat vooral de ‘midcap’ markt (transacties < €20 miljoen), maar ook de markt met transactievolumes boven de €20 miljoen weer meer activiteit laat zien. De voornaamste verklaring van een langzamer herstel van de transacties boven de €20 miljoen is dat het herstel  op de kantoren- en woningmarkt trager is, daar waar normaliter de meeste transacties boven de €20 miljoen plaatsvinden. De mate van herstel verschilt dan ook sterk per sector. De belangrijkste reden voor dit diffuse sectorale beeld ligt in het feit dat enerzijds de prijsdaling niet overal even groot is en anderzijds de prijsdaling er niet in elke sector wordt én of kan worden geaccepteerd door elke verkopende partij.

Nieuw prijsevenwicht bijna volledig bereikt

Gezien de veranderingen in de prijsvorming kan de conclusie worden getrokken dat over de breedte van de vastgoedmarkt een waardedaling van 7,5% tot 40% heeft plaatsgevonden in één jaar tijd. Een grote spreiding in waardedaling die goed sectoraal valt te duiden. De meest beperkte waardedaling is zichtbaar in verschillende winkelsegmenten. Hier lopen de waardedalingen uiteen tussen de 7,5% en 15% afhankelijk van het type winkelsegment en de locatie. Het feit dat hier de minste prijsdaling is geconstateerd, heeft te maken met het beperkte aantal beleggers die met financiering een aankoop doen. Hierdoor is de negatieve impact van een hogere financieringsrente ook minder groot in deze sector ten opzichte van andere sectoren. Daarbij zien we dat - vanwege de toch al relatief hoge aanvangsrendementen - beleggers juist weer meer geld alloceren in winkelvastgoed. Dit heeft de vraag naar winkelbeleggingen doen toenemen.

Aan de andere kant van het spectrum: de kantorenmarkt. De kantorenmarkt heeft te kampen met enerzijds de sterk gestegen financieringsrente en anderzijds een verandering in risicoperceptie mede ingegeven door de ontwikkelingen van sterk oplopende leegstand in de Verenigde Staten. Dit resulteert, tot op heden, in een grotere terughoudendheid bij beleggers. En mede daardoor in een grotere prijscorrectie dan andere vastgoedcategorieën. Daarbij lijkt de toekomstige sterke huurgroei op de kantorenmarkt zich meer en meer te beperken tot het meest moderne kantorenvastgoed. Over de verschillende risicoprofielen stabiliseert de waarde van kantoorvastgoed zich nu 35%-40% lager ten opzichte van eind 2021.

In de logistieke markt is een prijsdaling geregistreerd van 20 tot 30%. Inmiddels is echter zichtbaar dat de kapitaalwaarde van logistieke vastgoed alweer stabiliseert. Dit komt enerzijds doordat de aanvangsrendementen inmiddels alweer enkele maanden nagenoeg stabiel zijn en anderzijds doordat de verwachtingen met betrekking tot de markthuurontwikkelingen nu positiever lijken uit te vallen dan ruim een jaar geleden werd ingeschat.

Op de woningbeleggingsmarkt is een groot verschil zichtbaar in waardedaling tussen bestaande bouw en nieuwbouw. De toekomstige regulering versterkt de focus op duurzame woningen en leidt tot een grotere prijsafslag op oudere, energetisch slechtere woningen. Veel beleggers herijken op basis van deze nieuwe potentiële ‘spelregels’ hun strategie, wat in het komende jaar naar verwachting leidt tot een groeiend aantal transacties van bestaande, oudere huurwoningcomplexen evenals een hoger aantal uitpondactiviteiten. Op de nieuwbouwmarkt vinden nu relatief weinig transacties plaats. De transacties die doorgang vinden zijn meestal het resultaat van (lange) onderhandelingen tussen projectontwikkelaar, gemeente en eindbelegger over programma en opbrengstwaarde om te komen tot een financieel haalbare casus.

De sterke demografische en economische fundamenten zorgen voor een blijvende interesse vanuit beleggers op de nieuwbouwmarkt. Dit heeft wel als gevolg dat de waardedaling op de woningmarkt tot op heden het traagst zijn weerslag lijkt te vinden in de boekwaardes bij beleggers. Tot op heden zien we op basis van transacties en biedingsprocessen een waardedaling van 15 tot 30%. Echter zien we ook nog sporadisch transacties passeren op met een beperkte prijsafslag. Dit betreft echter kleinschalige en zeer duurzame nieuwbouwprojecten op binnenstedelijke locaties in het middeldure huursegment, waarbij het ontwikkelrisico voor de belegger volledig is weggenomen.

Zowel in de zorg- als de hotelbeleggingsmarkt is sprake van tegengestelde bewegingen die – vergelijkbaar met de positievere huurgroei op de logistieke markt – leiden tot een dempend effect van waardedaling. In de zorgbeleggingsmarkt blijft de vraag naar product zowel vanuit binnen- als buitenlandse partijen toenemen. Daarbij wordt het zorgwoningproduct in principe niet geraakt door de voorgenomen huurregulering, dit maakt het alleen maar interessanter voor beleggers om een groter deel van het beleggingsvolume in dit gebied van het woonsegment te alloceren. Al met al registreert CBRE juist hierom een minder forse waardedaling van 10 tot 15% voor extramurale zorgwoningen ten opzichte van begin 2022.

Op de hotelbeleggingsmarkt zorgt juist de historisch goede exploitatie – door het snellere herstel van het aantal overnachtingen en kamerprijzen -  voor een zachtere landing. Daarbij was mede vanwege corona waardeontwikkeling van hotelvastgoed al eerder bijgesteld. Hierdoor blijft de waarde impact op hotelvastgoed relatief beperkt.

Verwachtingen: diffuus sectoraal beeld naar herstel

Tegen de achtergrond van stabiliserende financieringsrentes ziet CBRE langzaam de onzekerheid uit de markt wegebben. De afvlakkende ontwikkeling van de financieringsrentes biedt kopers en verkopers meer zekerheid over een nieuw prijsevenwicht in de markt. Daardoor ontstaat er inmiddels meer consensus over realistische prijsniveaus en weten zowel kopers als verkopers elkaar weer beter te vinden nu boekwaardes op marktprijsniveau komen. Dit (nog) zonder dat er bij de verkopende partij sprake is van een gedwongen verkoop.

Om een goed sectoraal beeld van herstel te krijgen zijn de transactievolumes van 2023 afgezet tegen de gemiddelde kwartaalvolumes over de afgelopen 5 jaar. Hieruit blijkt dat de dynamiek op beleggingsmarkt nu al in sterke mate toeneemt bij logistiek- en winkelvastgoed en in mindere mate bij kantoorvastgoed. Daartegenover staat dat de dynamiek nog altijd zeer laag is bij woning-, zorg- en hotelbeleggingen.

De snelheid van herstel wordt ten eerste bepaald door in welke mate de markt het nieuwe prijsevenwicht heeft geaccepteerd en heeft teruggebracht in de boeken en ten tweede in hoeverre er investeringsaanbod is of gedwongen op de markt komt die tegen nieuwe prijsniveaus door verkopende partij kan worden geaccepteerd.

Al met al verwacht CBRE dat in de komende zes tot negen maanden de dynamiek met de maand groter en meer verspreid over de sectoren zal plaatsvinden. Het nieuwe prijsevenwicht lijkt in de komende maanden in alle sectoren te worden behaald, waardoor de verwachting van (lichte) compressie in aanvangsrendementen op middellange termijn in sterke mate zal leiden tot instappende beleggers. In hoeverre hier prijswillig aanbod tegenover staat verschilt echter per sector.

Logistiek: enorme gebruikersmarktkrapte stut sneller herstel logistieke belegging

Na een uitdagender tweede halfjaar van 2022 is de dynamiek duidelijk terug op de logistieke beleggingsmarkt. In het eerste half jaar lag het beleggingsvolume op €1,4 miljard, hiermee is 44% van het beleggingsvolume in het eerste half jaar gealloceerd in industrieel en logistiek vastgoed.

Omdat het prijsevenwicht voor logistiek vastgoed in de eerste maanden van dit jaar al behaald is, zien we relatief een sneller herstel in de dynamiek. Sterker nog, in delen van de markt wordt inmiddels alweer gedacht aan groei van de kapitaalwaarde, wat er aan bijdraagt dat beleggers actief worden op de markt. Daarbij scheelt het dat ook met de nieuwe (lagere) prijzen voor logistiek vastgoed nieuwbouw – zeker bij grootschalige ontwikkelingen – vaak nog rendabel kan worden gerealiseerd. Dit heeft ook te maken met de sterk gedaalde staalprijzen in het afgelopen jaar, die ook de kosten voor realisatie drukken.

Ook is de gebruikersmarkt van logistiek nog steeds goed en blijft de vraag een historisch lage leegstand faciliteren. Wel ziet CBRE dat door een terugval in consumentenbestedingen er bij 3PL’ers inmiddels enige mate van verborgen leegstand ontstaat, waardoor hun uitbreidingsdrift afneemt. Hoewel deze ontwikkeling de huurgroeipotentie enigszins beknot, blijft de verwachting dat het herstel zich voort zal zetten, zij het met minder sterke huurgroei dan in de laatste twee jaar.

Kantoren: onzekerheid risicoperceptie kantoorbelegging houdt deel van beleggers nog tegen

Met een beleggingsvolume van €400 miljoen kan gesproken worden van een zeer rustig eerste half jaar op de kantoorbeleggingsmarkt. Sinds 2013 is er niet een dermate laag volume geregistreerd dan nu.

De daling wordt in grote mate veroorzaakt door onzekerheid over de prijsvorming en de waardedaling op zichzelf. Daarnaast speelt ook risicoperceptie rondom het hybride werken een rol. Door de toenemende leegstand in de Verenigde Staten zijn verschillende institutionele beleggers ook in Nederland onzekerder over de precieze uitwerking van hybride werken. Hierbij is vooral onzekerheid over de structurele lange termijn vraag en daarmee de impact op leegstand op korte termijn. Dit uit zich deels door terughoudendheid op de beleggingsmarkt en deels door een herijking van kantoorbeleggingsstrategieën. Beleggers kiezen voor een nauwere definitie van een ‘core’-kantoorbelegging, waardoor niet alle verkoopproposities meer als kansrijk worden gezien. Hierbij voldoen telkens minder kantoren aan de definitie van een ‘prime-locatie’ en zijn er bovendien maar weinig kantoren in Nederland die ook vanuit ESG-perspectief voldoen aan de strategie van institutionele beleggers.

Toch valt er wat tegen de huidige risicoperceptie van beleggers in te brengen met betrekking tot Nederlands kantoorvastgoed. De ontwikkelingen op de Nederlandse gebruikersmarkt weerspreken tot op heden de marktonzekerheid die beleggers voelen omtrent de impact van hybride werken op de vraag naar kantoormeters. Ondanks dat – met name corporates – minder kantoorruimte nodig hebben, is in nagenoeg elke stad in Nederland de leegstand de laatste drie jaar fors gedaald. Alleen in Amsterdam stijgt de leegstand, vooral vanwege de aanwezige nieuwbouwpijplijn.

Daarbij zorgt het beperkte uitbreidingsbeleid bij gemeenten in combinatie met grote ervaring met het transformeren van kantoorruimte juist voor een relatief laag marktrisico. Zeker in verhouding tot andere landen waarbij deze combinatie aan factoren niet aanwezig is. Daar komt bij dat bedrijven in Nederland al met een relatief lage werkplek per werknemer ratio werkten (0,6 - 0,7), terwijl in de Verenigde Staten nog altijd sprake was van een relatief hoge werkplek per werknemer ratio (0,8 - 0,85). Dit verklaart in grote mate de veel forsere stijging van de leegstand in de Verenigde Staten.

Al met al zal het einde van de afwaardering er automatisch voor zorgen dat er meer dynamiek terug komt in de markt. Bijzonder genoeg, is de afwaardering nu veel sneller – binnen 12 maanden - gegaan dan bij de vorige sterke afwaarderingen, toen duurde het veelal 2-3 jaar voordat het prijsniveau de bodem bereikte. Daarbij biedt de huidige markt juist kansen voor minder risico-averse beleggers die met een groter vertrouwen kijken naar de Nederlandse kantorenmarkt nu een deel van de kantoorbeleggers nog een afwachtende houding aanhoudt.

Wonen: verkiezingen leiden tot meer onzekerheid en helpt woning(beleggings)markt niet

In het eerste half jaar bleef het beleggingsvolume steken op €840 miljoen. Een terugval naar een niveau zoals deze werd geregistreerd in 2015. De stijging van de kapitaalmarktrente in combinatie met de toekomstige huurmarktregulering en een verdere verhoging van de overdrachtsbelasting liggen hieraan ten grondslag.

De terugval in dynamiek ten opzichte van vorig jaar is aanmerkelijk kleiner bij bestaande woningcomplexen (-41%), dan bij nieuwbouwcomplexen (-58%). Dit valt in grote mate te verklaren vanwege het feit dat nieuwbouwtransacties veelal geen doorgang vinden vanwege de te lage opbrengstwaarde – en de blijvende hoge bouwkosten - om als project financieel uit te kunnen. Hierin blijft het tot op heden een zoektocht tussen projectontwikkelaars, gemeenten en eindbeleggers naar de juiste programmering om te komen tot een financieel rendabel woningbouwproject. De beperkte verbetering in flexibiliteit in deze programmering maakt dat de nieuwbouwmarkt naar verwachting zeer uitdagend blijft richting het einde van het jaar. De belangrijkste kans lijkt hier te liggen in een grotere programmering in nieuwbouwkoopwoningen nu de koopprijzen en het vertrouwen onder particulieren daar weer toenemen. Echter, draagt dit op middellange termijn niet bij aan een grotere en betaalbaardere huurwoningmarkt.

De bestaande woningcomplexen kennen deze problematiek uiteraard niet, maar hier lopen boekwaarden en biedingen nog vaak te ver uit elkaar om tot prijsovereenstemming te komen.  Daarbij zijn er relatief veel onverkochte portefeuilles als uitkomst van het reguleringsvoorstel. Het strategische besluit om tot verkoop en wat voor type verkoop (complexgewijze of uitponden) over te gaan zal echter vanwege de kabinetsval ook tot mogelijke vertraging leiden bij deze partijen.

In de aankomende maanden zal blijken in hoeverre de aangekondigde reguleringsmaatregelen vanuit de Rijksoverheid geen vertraging oplopen of aanpassing nodig hebben. Voor behoud van de nieuwbouwproductie en bouwarbeidsmarkt is het echter essentieel dat er snel duidelijkheid ontstaat over het te vormen beleid op de woningmarkt. Met de huidige politieke onzekerheid ligt het in de lijn der verwachting dat de bouwproductie verder terugzakt en daarmee ook de dynamiek op woning(beleggings)markt negatief wordt beïnvloedt.

Mocht het toch tot een besluit rondom de regulering komen, dan lijkt ook in de Tweede Kamer meer steun voor op z’n minst een lichtere vorm van regulering. Dit heeft alles te maken met enerzijds de kritische houding die partijen als de DNB en de Europese Commissie al hebben geuit over het reguleringsvoorstel. Hier kan mogelijk van de zomer nog een kritisch advies vanuit de Raad van State aan worden toegevoegd. En anderzijds dat de - door CBRE eerder voorspelde - uitpondgolf, terugval in investeringsvraag en sterke stijging van de huurprijzen als gevolg van dit reguleringsvoorstel nu al voelbaar en zichtbaar zijn. Al met al lijken telkens meer politieke partijen tot de conclusie te komen dat het huidige reguleringsvoorstel of een verder aangescherpte van de regulering de doelstelling voor een betaalbare, beschikbare en investeerbare woningmarkt juist niet ten goede komt.

Winkels: ondanks teruglopende consumentenbestedingen vertrouwen in winkelbelegging

Met €230 miljoen aan transactievolume bleef de dynamiek op de winkelbeleggingsmarkt ook sterk achter bij vorig jaar (-75%). Tegelijkertijd is kwartaal-op-kwartaal wel een forse verbetering zichtbaar. Die verbetering is vooral te verklaren doordat ook op de winkelmarkt het nieuwe prijsevenwicht al relatief snel is bereikt, daarbij is een grotere allocatie van geld zichtbaar naar de winkelmarkt die tevens minder afhankelijk is van vreemd vermogen. Dit alles verklaart ook de eerder beschreven relatief kleinere prijscorrectie op winkelvastgoed.

Ondanks een terugval in consumentenbestedingen, blijvende groei van e-commerce, de stijgende kosten door huurindexatie, de terugbetaling van coronasteun, hogere inkoop- en loonkosten voor winkeliers blijven beleggers vertrouwen houden in de winkelbeleggingsmarkt. Het recente verleden heeft immers aangetoond dat de winkelmarkt wendbaar is en daarbij bijna alle winkeliers succesvol zijn overgestapt op een omnichannel strategie, wat hen robuuster maakt naar de toekomst. Hierdoor zijn de marktrisico’s overzichtelijker gebleken dan eerder gedacht, zeker nu markthuren - veel lager -  en meer in lijn liggen met de toekomstige structurele marktvraag naar winkelruimte.

Dit maakt dat er fundamenteel meer geld beschikbaar wordt gesteld voor winkelbeleggingen. Dit is de voornaamste reden dat CBRE verwacht dat het beleggingsvolume in het tweede deel van het jaar een aanzienlijke verhoging zal tonen, zeker nu er weer meer winkelbeleggingsproduct naar de markt wordt gebracht voor verkoop.

Hotel & zorg: Dynamiek hotel en zorgbeleggingen vooral afhankelijk van beschikbaar product

Het beleggingsvolume op de zorg- (€100 miljoen) en hotelbeleggingsmarkt (€40 miljoen) is tot op heden zeer laag. Dit heeft echter hoofdzakelijk te maken met een beperkt beschikbaar beleggingsproduct. Voor beide markten geldt dat in het tweede deel van het jaar meer beschikbaar product in de markt aanwezig is, waardoor ook hier herstel geregistreerd zal worden. Voor de hotelbeleggingsmarkt is echter nog altijd wel merkbaar dat de coronarisico’s soms nog lijken ingeprijsd in de biedingen. Dit staat echter haaks op de historisch sterke exploitaties die hotels op dit moment in ons land draaien. Dit leidt tot op heden soms nog tot een spread tussen bied- en laatprijzen in het verkoopproces.

Voor de zorgbeleggingsmarkt geldt dat voor nieuwbouwlocaties - minder dan bij reguliere woningbouw – de business case niet altijd financieel rendabel is te krijgen. Ook hiervoor geldt dat herprogrammering naar de huidige economische tijdsgeest kan helpen om zowel initieel reguliere - als zorgwoningbouwprojecten vlot te trekken.

De start van een nieuw begin

Al met al -  net als 2022 – een duidelijk jaar met twee gezichten. De herijking van het prijsniveau, de dalende inflatie en de stabiliserende rentes zorgen in het najaar voor een aanzienlijk hogere dynamiek op de Nederlandse vastgoedmarkt. De vooruitzichten met betrekking tot de aanvangsrendementen zorgen ervoor dat er meer welwillendheid bestaat bij beleggers om in te stappen. Nu boekwaarden meer in lijn komen te liggen met de marktwaarde zal ook de transactiezekerheid in de markt weer gaan toenemen. Dit alles resulteert in een aanzienlijke verhoging van het beleggingsvolume ten opzichte van het eerste half jaar. Voor nu wordt uitgegaan van een totaal beleggingsvolume aan het einde van het jaar tussen de €8,7 en €11,5 miljard, maar bovenal een jaar waarin de beleggingsmarkt een nieuwe start heeft gemaakt op genormaliseerde renteniveaus.

Contact