De (online) toekomst van boodschappen

Online aanwezigheid supermarkten: noodzaak of luxe?

De omzet in fysieke supermarkten neemt nog steeds toe, terwijl onlinekanalen binnen de sector verlieslatend zijn. Online supermarkt Picnic zag het verlies in 2022 zelfs bijna verdubbelen. Hieruit kun je de conclusie trekken dat online boodschappen doen in Nederland geen toekomst heeft. Toch zien we in de foodbranche een sterke opkomst van online winkelen en merken we dat er flink wordt geïnvesteerd in een online- en distributienetwerk. Dat gebeurt vanuit de gevestigde orde – door grote supermarktketens als Albert Heijn en Jumbo – maar ook door relatief nieuwe spelers, zoals Picnic en Crisp.

Bij de opstart van zo’n onlinekanaal ligt de prioriteit vaak bij marktaandeel verkrijgen en vergroten. In dit begin wordt ingecalculeerd dat er verliezen worden gemaakt. Vooral bij gevestigde supermarktformules tikken die aan: naast hoge opstart- en operationele kosten voor online boodschappen, vloeit een deel van de omzet weg uit hun fysieke winkels. Online kannibaliseert de offline omzet, terwijl de marges daar vaak al laag zijn. Maar wie geen omnichannel aanbiedt, loopt het risico de concurrentiestrijd – en daarmee zowel vaste als nieuwe klanten – te verliezen.

Hierdoor is een omnichannelstrategie voor gevestigde supermarktformules eerder noodzaak dan luxe. Bovendien moeten ze hierdoor anders naar hun bedrijfsvoering kijken. Supermarkten worden een logistiek platform – nóg meer dan ze al waren: de totale omzet en winst wordt belangrijker dan die van individuele vestigingen. Daardoor dragen onlinekanalen op termijn juist bij aan de winstgevendheid.

Succes voor online winkelstraten

De parellel met de modesector is interessant: oorspronkelijk werd hier de inschattingsfout gemaakt dat onlinekanalen niet rendabel zouden zijn. Toch maken bedrijven als Zalando – na jarenlange verliezen – steeds vaker winst. De invloed van e-commerce op de kleding- en schoenenbranche was na 2010 al merkbaar: tal van formules die zich niet snel genoeg aanpasten, gingen failliet. Winkelstraten liepen leeg en de rol van fysieke winkels veranderende. Tegelijkertijd bleek de impact voor de belegger op markthuren en beleggingswaardes enorm.

Vraag begint bij aanbod

Uiteindelijk is de potentiële vraag van consumenten naar thuisbezorging of click-and-collect bepalend voor de groei van online boodschappen. Die is namelijk groter dan de omzet nu laat zien. Daarnaast leert de vergelijking met andere winkelbranches ons dat deze vraag ook kan worden gecreëerd door aanbod. Mensen leren nieuwe producten of diensten kennen, waarna ze enthousiast worden en eraan gewend raken. Gevolg: ze kunnen niet meer zonder.

Toch zal niet iedereen overstag gaan. Denk bijvoorbeeld aan de oudere generatie: voor hen vervult de supermarkt ook een sociale behoefte. Om die reden blijven ze graag naar de buurtsuper komen. Daartegenover staat de toenemende vraag naar online boodschappen doen vanuit jongere generaties die zijn opgegroeid met internet, waaronder ook steeds meer jonge gezinnen. Zij zijn sterk gericht op gemak en besteden hun tijd liever aan andere zaken dan naar de winkel gaan. Hierdoor verwachten we dat de belangstelling naar online boodschappen groeit door het juiste aanbod te presenteren, zodat consumenten meer, sneller, goedkoper én slimmer inkopen kunnen doen.

Het recht van de sterkste

De strijd om de onlineconsument is inmiddels losgebarsten, maar niet alle supermarktformules kunnen mee in deze concurrentie- en investeringsstrijd. Hier lijkt een zelfversterkend effect te ontstaan: bij verdere consolidatie van het aantal grote supermarktformules versnelt de groei van e-commerce. De focus op online boodschappen doen, is bij marktleiders immers groter. Zij hebben het netwerk en de slagkracht om hun aanbod verder uit te breiden, terwijl kleinere ketens vaak geen onlinewinkel (meer) hebben. Hierdoor lijkt het tij te keren.

De toename van het online boodschappenaanbod heeft impact op de omzetpotentie van fysieke supermarkten. Om de omvang van die impact te bepalen, heeft CBRE een drietal scenario’s uitgewerkt: voorzichtige groei van online boodschappen naar ongeveer 9% in 2027, versnelling van de groei van online boodschappen naar bijna 14%, en een agressief groeiscenario waarbij het online aandeel op 23% uitkomt.

Opvallend is dat de omzetdaling in fysieke supermarkten in grote steden en de Randstad grotendeels wordt gecompenseerd door bevolkingsgroei. Maar in een aantal gemeenten zal de omzetdaling in de fysieke supermarkt ervoor zorgen dat er in de toekomst minder locaties nodig zijn. Daarmee komt er ook een einde aan de tijd dat élke supermarkt een goudmijn was.

Polarisatie op de markt

Of het nu om een groei naar 9%, 14% of 23% gaat: waarschijnlijk levert de verschuiving naar onlinekanalen hoe dan ook polarisatie op in de gebruikers- en beleggingsmarkt. Uiteindelijk blijven een aantal supermarktformules over die met een sterk online platform en minder fysieke winkels rendabeler zullen zijn. Dat heeft mogelijk ook impact op de huur en waarde van supermarktvastgoed. Gelijk aan andere branches, verschuift een stuk van de waarde naar de onlinewinkel – en dus naar de logistieke sector. De belegger moet dan ook rekening houden met een sterkere divergentie tussen de waardes van core, core+ en value add supermarktvastgoed.

Het supermarktlandschap de afgelopen tien jaar

Groeiend aantal supermarktmeters

Om een gedegen inschatting van de toekomst van de sector te maken, moeten we eerst terugkijken naar het afgelopen decennium. Wat opvalt, is dat het aantal supermarkten en vierkante meters in Nederland in deze periode is toegenomen. Waar we tien jaar geleden bijna 6.100 supermarkten telden, is dit in 2023 toegenomen tot 6.620 – ongeveer 4.350 daarvan zijn filialen van een van de grotere ketens. Het totaal aantal supermarktmeters steeg in dezelfde periode met zo’n 865.000 vierkante meter: van ruim 4,1 naar bijna 5 miljoen. Daarmee nam het supermarktaanbod per inwoner van Nederland toe van 0,25 m² naar 0,28 m².

Bijna een op de acht winkelmeters in ons land is in gebruik door een supermarkt. Dat maakt het een belangrijk onderdeel van ons winkellandschap. Wel blijkt uit de cijfers dat het aantal locaties van grotere formules in 2019 zijn (voorlopige) piek bereikte – sindsdien is de hoeveelheid licht afgenomen. Deze piek is overigens niet zichtbaar in de vierkante meters, die stijgen vrij constant. Wel is de opmars van city- en to go-concepten duidelijk te zien.

Verzadiging vs. verdichting

Het Nederlandse supermarktlandschap wordt vaak getypeerd als verzadigd. Niet geheel onterecht: vanwege het restrictieve Nederlandse beleid zijn er nauwelijks locaties voor nieuwe supermarkten. Toch vindt er binnen grote steden nog verdichting plaats en neemt het aantal zelfstandige supermarkten toe: sinds 2012 met bijna 470 winkels. Het gaat dan vooral om kleine buurtsupermarkten van zelfstandige ondernemers – met steeds vaker een internationaal karakter: denk aan Turks, Surinaams, Indonesisch, Aziatisch of Pools.

Zichtbare schaalvergroting

De toename van het aantal supermarktmeters kan voor een groot deel worden verklaard door schaalvergroting. Supermarktformules zijn voortdurend op zoek naar kansen om hun winkels uit te breiden, zodat ze een steeds breder productassortiment kunnen aanbieden. Dat lukt ze vooral op plekken buiten de stadscentra, bijvoorbeeld in woonwijken.

In Nederland zijn we nog altijd voorzichtig met supermarkten op PDV- en GDV locaties: het aandeel van supermarktmeters op deze locaties is slechts 2,5%. Toch is de voortdurende schaalvergroting duidelijk zichtbaar in de cijfers. De gemiddelde locatie van grotere formules was tien jaar geleden 909 m² en is in 2023 gegroeid tot 1.068 m². Deze ontwikkeling speelt bij alle grote formules die in Nederland actief zijn. Behalve bij de Spar, die is vaak in veel kleinere kernen gevestigd.

De kleine supermarkt verdwijnt

De ontwikkelingen binnen het Nederlandse supermarktlandschap worden nóg duidelijker als we kijken naar de verschillende grootteklassen.

Het aantal hypermarkten (vanaf 2.500 m²) en grote supermarkten (1.500 tot 2.500 m²) is sinds 2012 flink toegenomen. Dat komt met name door de opkomst van grotere Albert Heijn locaties (deels XL) en in mindere mate door de Jumbo Foodmarkt en DekaMarkt. Tegelijkertijd groeit ook het aantal supermarkten van gemiddelde omvang (800 tot 1.500 m²) sterk door schaalvergroting.

Daarnaast is het aantal kleine supermarkten tussen 2012 en 2023 afgenomen van 1.052 naar 622. Hierdoor verdwijnen die langzamerhand uit het straatbeeld. Aan de andere kant neemt het aantal gemakswinkels op high traffic-locaties juist gestaag toe. Denk aan de city- en to go-concepten op ov knooppunten en in drukke winkelstraten.

Tabel 1: Ontwikkeling van aantal supermarkten naar grootte tussen 2012 en 2023

De grootste spelers

In 2023 wordt de supermarktsector gedomineerd door twee grote spelers. Albert Heijn (ruim 28% van de supermarktmeters^[1]) en Jumbo (ruim 18%) vertegenwoordigen samen bijna de helft van de vierkante supermarktmeters in Nederland. Ook PLUS is uitgegroeid tot een grote speler na de fusie met Coop. PLUS is lid van Superunie: een inkooporganisatie met grote slagkracht waar ook formules als DekaMarkt, Spar en Dirk gebruik van maken.

De Duitse discounters Lidl (marktaandeel van 10%) en ALDI (9%) zijn de belangrijkste buitenlandse partijen op de Nederlandse markt. Samen zijn de vijf marktleiders goed voor 76% van de supermarktmetrage in Nederland. Tot slot heeft ook Spar veel filialen (244), al zijn dit over het algemeen kleinere gemakswinkels (gemiddeld 345 m²).

Consolideren voor schaalvoordeel

Naast winkelvergroting volgen de meeste Nederlandse supermarktformules een expansiestrategie om schaalvoordelen te creëren. Dat is noodzakelijk om de kleine marges binnen de sector te kunnen dragen. Veel formules hebben de afgelopen decennia dan ook strategische posities in de markt opgeëist en uitgebreid, met name door andere formules over te nemen of te fuseren.

Kleinere partijen ontbreekt het vaak aan slagkracht in de logistiek, marketing of bezorging. Daardoor wordt de concurrentiestrijd met grote ketens steeds lastiger. Meegaan in de laatste ontwikkelingen is voor hen bovendien een relatief dure opgave. Als gevolg daarvan zien we dat er sinds 2000 meer dan 20 supermarktformules op de Nederlandse markt zijn verdwenen. Dat dit nog steeds gebeurt, blijkt uit een aantal recente overnames en fusies. Kortgeleden werd de regionale formule Jan Linders overgenomen door Albert Heijn en kwam Deen in handen van Albert Heijn, Vomar en DekaMarkt. En dan was er ook nog de aangekondigde fusie tussen familiebedrijven Nettorama en Boni.

De opkomst van online boodschappen is steeds bepalender voor de uitdunning van formules in de supermarktsector. Aangezien e-commerce hier tot nu toe voornamelijk verlieslatend is, speelt de mate waarin formules concurrerend en winstgevend zijn een belangrijke rol in hun levensvatbaarheid.

Consolidatie zet door

Het einde van de consolidatieslag is nog niet in zicht. Waarschijnlijk neemt het aantal grote supermarktketens – met meer dan 20 vestigingen – de komende jaren verder af, tot er zo’n zes tot acht grote spelers overblijven. Dominantie door slechts een handjevol partijen zien we overigens in meer sectoren. Denk aan elektronica (Coolblue, MediaMarkt), sport (Nike, Adidas, Under Armour en Puma) en kleding (Inditex, Primark, H&M en C&A). Vooral in de kleding- en schoenenbranche leidde de opkomst van e-commerce na 2010 tot veel fusies en overnames. Ook onder flitsbezorgers zien we de laatste tijd consolidatie. Zo werd Gorillas onderdeel van Getir.

De Autoriteit Consument en Markt (ACM) houdt overnames nauwlettend in de gaten. Bij supermarktfusies kijkt deze of er voor consumenten wel voldoende alternatieven in de buurt overblijven. Daarvoor bestaat geen strikte grens, maar doorgaans mag één partij niet meer dan 50% van het lokale marktaandeel hebben^[2]. Daardoor zijn marktleiders bij sommige overnames gedwongen om supermarkten af te stoten, zodat er geen lokaal monopolie ontstaat.

Positionering

Vanwege de hevige concurrentie besteden supermarktketens steeds meer aandacht aan hun positionering. Ze bekennen kleur en focussen bijvoorbeeld op service, gemak, prijs, een breed assortiment en veel verse, duurzame of biologische producten. Natuurlijk nemen partijen ook succesvolle strategieën van concurrenten over. Zo zien we dat Albert Heijn en Jumbo – de typische fullservice-supermarkten – veel huismerken aanbieden, om te concurreren met prijsvechters als ALDI en Lidl. Het fullservice-segment richt zich in de regel op klanttevredenheid en beleving, maar elke formule heeft ook z’n eigen speerpunt. Zo zet Albert Heijn vooral in op duurzaamheid en gemak, terwijl Jumbo iets meer nadruk legt op betaalbaarheid en persoonlijke service, en PLUS op regionale producten.

Prijsvechters als ALDI, Lidl, Boni, Dirk en Vomar doen het in Nederland – ondanks sterke concurrentie van de marktleiders – nog altijd goed. Sinds 2012 nam het aantal prijsvechters met 16% toe, en hun supermarktmeters met bijna 40%.

Door de toenemende aandacht voor biologisch en duurzaam voedsel, neemt het aantal biologische supermarkten in Nederland toe – vooral door de opmars van Ekoplaza en Odin. In 2019 volgde de eerste grote overname in deze branche: Udea – moederbedrijf van de biologische supermarktketen Ekoplaza – nam Marqt over. De grote supermarktformules breiden hun verse en biologische aanbod de laatste jaren ook snel uit, om in te spelen op de snel stijgende vraag.

Onze veranderende manier van boodschappen doen

Hoeveel geven we uit aan boodschappen?

Nu weten we hoe het aanbod in het supermarktlandschap het afgelopen decennium is veranderd. Tijd om naar de vraag te kijken. In Nederland gaven we in 2022 €46,3 miljard uit aan boodschappen^[3] – ongeveer €50 per persoon per week. Dit was bijna 4% meer dan het jaar ervoor. 70% van al onze uitgaven aan eten en drinken, steken we in boodschappen^[4]. Het merendeel daarvan geven we uit in de supermarkt, de rest bij speciaalzaken en via onlinekanalen. Dit doen we bij traditionele supermarktformules, en online supermarkten als Picnic en Crisp en flitsbezorgers als Getir*. De komende jaren geven we per jaar naar verwachting gemiddeld 4% meer uit aan boodschappen. Zonder correctie voor inflatie komt dit neer op zo’n €60 per persoon per week in 2027.

* Deze flitsbezorgers partneren soms met de traditionele supermarktformules.

De online winkelkar

We bestellen boodschappen steeds vaker online. De hoge groeipercentages van de afgelopen jaren vlakken naar verwachting af, maar de omvang blijft toenemen. In 2022 lag het aandeel online boodschappen in Nederland op ongeveer 7%^[5]. Ter vergelijking: voor de hele retailmarkt ligt het aandeel online aankopen rond de 20%. Er zijn ook branches waarin dat percentrage nog veel hoger ligt, zoals mode: zo’n 50%. Naar verwachting stijgt het aandeel online boodschappen de komende jaren richting 9%. Marktleider Albert Heijn haalt bijvoorbeeld al meer dan 10% van zijn omzet uit online verkoop^[6], en loopt daarmee voorop bij de traditionele supermarktformules.

Het landschap van online boodschappen en maaltijdbezorging is in 2023 diverser dan ooit: supermarktformules, online supermarkten, flitsbezorgers, maaltijd- en maaltijdboxbezorgers zijn verwikkeld in hevige concurrentie. Tussen hen bestaan grote verschillen qua dekking, bezorgkosten en het minimum bestelbedrag. Ook valt op dat een aantal formules weer is gestopt met online verkoop, en dat veel prijsvechters (nog) geen boodschappen bezorgen.

Het onlinekanaal voor dagelijkse boodschappen is kleiner dan voor niet-dagelijkse boodschappen. Dit heeft een aantal oorzaken. De dichtheid van fysieke supermarkten in Nederland is enorm: het kost ons relatief weinig tijd om bij een supermarkt te komen. Daarnaast hebben de meeste supermarkten ruime openingstijden. Tegelijkertijd zit je bij een onlinebestelling vaak met bezorgkosten, bezorgtijden en een minimum bestelbedrag. Ook is het assortiment via onlinekanalen vaak beperkter, en heb je minder controle over de kwaliteit van (verse) producten.

Tabel 2: Overzicht van de grootste bedrijven in bezorging van boodschappen en maaltijden in Nederland (medio-2023)

De impact van online boodschappen

De toegenomen vraag naar online boodschappen is niet per se slecht nieuws voor supermarktketens. Het merendeel van online boodschappen wordt immers gedaan bij de traditionele supermarktformules, met name Albert Heijn en Jumbo. Albert Heijn bezorgt al sinds 1999 en moedermaatschappij Ahold Delhaize heeft met Bol.com extra ervaring – en aanbod – in huis gehaald. Hoewel de kosten van bezorging vaak nog relatief hoog liggen, is het onlinekanaal een manier om aan de vraag van klanten te voldoen en zo het marktaandeel te behouden of zelfs vergroten.

De totale uitgaven aan boodschappen (zowel online als offline) zijn toegenomen. Dit zal naar verwachting de komende jaren doorzetten. Die stijgende supermarkomzet komt grotendeels door bevolkingsgroei en inflatie. Gecorrigeerd voor die factoren, stijgt de besteding per persoon gemiddeld slechts 1% per jaar. Hoewel het onlineaandeel ieder jaar toeneemt, is er voorlopig nog géén sprake van een keerpunt waarbij de omzet in fysieke supermarkten afneemt.

De huidige situatie in een notendop

Kortom: het aantal formulesupermarkten neemt sinds 2019 af – de markt is verzadigd. Toch neemt het aantal supermarktmeters dankzij schaalvergroting nog altijd toe. Tegelijkertijd heeft de kleine (stedelijke) gemakssupermarkt een flinke opmars gemaakt. Het aantal grote supermarktformules in Nederland neemt door fusies en overnames steeds verder af, en het einde van die consolidatieslag is voorlopig nog niet in zicht. Er is sprake van een sterke concurrentie tussen supermarktformules, online supermarkten, flitsbezorgers, maaltijd- en maaltijdboxbezorgers.

Het overgrote deel van onze uitgaven aan eten en drinken geven we uit in de supermarkt. Het aandeel online boodschappen in Nederland ligt op ongeveer 7%, en dat percentage neemt de komende jaren naar verwachting alleen maar toe. Maar ook onze bestedingen in fysieke supermarkten laten een toename zien. Er is nog geen sprake van een keerpunt waarbij de omzet in fysieke supermarkten afneemt.

De toekomst van het supermarktlandschap

De huidige omzetpotentie per gemeente

Nu we weten dat het aandeel online boodschappen toeneemt, kunnen we inschatten hoe de omzetpotentie van supermarkten zich zal ontwikkelen. Hierbij houden we rekening met het aantal vierkante meters supermarkt per inwoner, de demografische ontwikkeling, de leefstijlen van mensen in een gemeente^[8] en de dekking van onlineaanbieders van dagelijkse boodschappen.

Door de hoge bevolkingsdichtheid zijn er in steden meer onlineaanbieders dan in landelijke gebieden – ze kunnen er efficiënter en goedkoper bezorgen. Daarom zijn flitsbezorgers ook alleen in stedelijke gebieden actief. Inwoners van sommige – vaak landelijke – gebieden kunnen nog helemaal geen online boodschappen doen bij organisaties als Picnic. Dit is voor de fysieke supermarkten daar dan weer goed nieuws.

Als we de omzetpotentie per vierkante meter berekenen, scoren vooral gebieden in het midden van het land goed – grofweg het gebied tussen Utrecht, Rotterdam en Oss. Gebieden in de grensstreken doen het minder goed, bijvoorbeeld doordat er meer mensen met een lager inkomen wonen of de bevolking er is afgenomen, waardoor er te veel voorzieningen voor het inwoneraantal zijn. Kustplaatsen scoren laag, doordat er in deze toeristische plekken vaak relatief veel supermarkten zijn. Bestedingen door toeristen in supermarkten zijn lastig te achterhalen en nemen we daarom niet mee in dit onderzoek.

De omzetpotentie voor fysieke supermarkten is het hoogst in de gemeenten Waterland, Bloemendaal en Blaricum. Hier ligt de supermarktratio – het aantal vierkante meters supermarkt per inwoner – lager dan 0,14. Dat is minder dan de helft van het landelijke gemiddelde. Bovendien wonen hier veel mensen met een hoger inkomen, die meer besteden aan boodschappen.

Zoals eerder besproken, neemt de groei van bestedingen aan boodschappen de komende jaren vooral toe dankzij de bevolkingsgroei. Op basis van de inflatie, demografische ontwikkelingen op gemeenteniveau en ontwikkeling van het aandeel online boodschappen maken we drie prognoses.

Basisscenario: groei online boodschappen remt af

In dit scenario gaan we uit van een groei van online boodschappen naar zo’n 9% in 2027, op basis van Euromonitor-data. Het aandeel is de afgelopen jaren sterk gestegen, maar de komende jaren neemt het maar beperkt toe. In dit scenario is de impact op fysieke supermarkten gering: er is zelfs ruimte voor groei van het totaal aan supermarktmeters met bijna 6%, al geldt dit uiteraard alleen voor gebieden waar de omzetpotentie toeneemt.

Er zijn sterke regionale verschillen. Door de verwachte bevolkingsgroei in grote steden als Amsterdam, Den Haag, Utrecht, Eindhoven en omliggende gemeenten, is het geen verrassing dat de omzetpotentie hier het sterkst toeneemt. Opvallend is ook de sterke groei bij Lelystad en het cluster Alphen aan den Rijn-Gouda-Waddinxveen-Zuidplas: hier worden de komende jaren veel nieuwe woningen gebouwd. Van omzetdaling is met name sprake in het noorden, de Achterhoek en delen van Limburg – al is de daling beperkt: minder dan 5% van de omzetpotentie. Uitgedrukt in vierkante supermarktmeters is dat een afname van maximaal 300m² in deze gemeenten. Alleen in de gemeente Eemsdelta is de daling vertaald naar metrage substantieel: 640m² – het formaat van een kleine supermarkt.

Middenscenario: huidige groei online boodschappen zet door

Toch is het goed mogelijk dat het aandeel online boodschappen sterker toe zal nemen. Er wordt immers veel in distributiecentra en het logistieke netwerk geïnvesteerd: hierdoor wordt het voor veel mensen makkelijker om boodschappen aan de deur te laten afleveren. Albert Heijn haalt al meer dan 10% van de omzet uit onlinekanalen, dus de voorspelde 9% in 2027 uit het basisscenario is vrij behoudend.

Met verdere consolidatie, verwachten we dat partijen groter worden en dat ze hun online boodschappen daardoor ook efficiënter kunnen aanbieden. Ook zal de vraag toenemen: steeds meer mensen die boodschappen doen, maken deel uit van een generatie die gewend is aan online winkelen.

In dit scenario zet de absolute stijging van het online aandeel van de afgelopen jaren door met gemiddeld 1,4%. Zo komt het in 2027 uit op bijna 14%. We hebben het dan over brede groei: zowel in stedelijke gebieden als daarbuiten. Dit aandeel is redelijk vergelijkbaar met de huidige prognoses van Euromonitor voor de VS, maar ligt nog steeds ruim onder het huidige totale e-commerce-aandeel van 20%.

Toch is de impact groot. In het middenscenario is er in 2027 landelijk gezien namelijk een (klein) overschot aan supermarktmeters – en geen stijging, zoals in het basisscenario. In enkele – veelal grote – gemeenten is er nog ruimte voor groei in dit scenario, maar in 80% niet. Het teveel bedraagt hier in totaal 117.000 m²: zo’n 2,3% van het huidige totale supermarktoppervlak. In totaal zullen naar schatting 150 tot 200 supermarkten hun deuren moeten sluiten in dit scenario.

Agressief scenario: huidige relatieve groei online boodschappen zet door

Tot slot het agressieve groeiscenario. Kijken we naar relatieve in plaats van absolute groei, dan neemt het aandeel online boodschappen nóg sterker toe dan in het vorige scenario. De afgelopen zes jaar steeg het jaarlijks namelijk vrij stabiel met gemiddeld ongeveer 28%^[9]. Als we die groei naar 2027 doortrekken, komt het online aandeel uit op liefst 23,3%.

In dit scenario krijgt iedere gemeente te maken met een daling van de omzetpotentie voor fysieke supermarkten. Nieuwegein is de enige gemeente met een beperkte daling, verder kleurt de hele kaart donkerrood. In totaal is er ruim 680.000 vierkante meter minder supermarktoppervlak nodig, wat overeenkomt met 14% van het huidige aanbod. Naar verwachting zullen in dit geval 800 tot 900 supermarkten moeten sluiten.

Het agressieve scenario lijkt onwaarschijnlijk. Toch geeft het waardevol inzicht in mogelijke ontwikkelingen op de lange termijn. De groei van het aandeel online boodschappen zal naar verwachting niet stoppen na 2027. Dus ook in het merendeel van gemeenten waar de bevolking en de omzetpotentie voor fysieke supermarkten tot 2027 nog toeneemt, ontstaat er straks een kantelpunt waarna het toch afneemt.

Verandering in het supermarktlandschap aanstaande

Jaar na jaar verschuift onze boodschappenfocus steeds meer naar gemak, zoals online bestellen. Maar we zien deze ontwikkeling ook terug op straat: denk aan de groei van fysieke supermarkten op high traffic-locaties, zoals treinstations en winkelstraten. Naar verwachting zet die trend door, en doen we hier onze dagelijkse boodschappen, maar worden de locaties ook steeds populairder voor de pick-up van online bestellingen.

Voor resterende grote supermarkten worden vooral de eerste meters bij binnenkomst steeds belangrijker: daar behalen ze nu al de meeste omzet, maar het wordt nóg meer de plek om klanten een beleving te bieden en kennis te laten maken met nieuwe producten. Tegelijkertijd wordt er stevig geïnvesteerd in een online- en distributienetwerk, zowel vanuit de gevestigde orde (Albert Heijn, Jumbo) als door nieuwe spelers: denk aan Picnic en Crisp.

Het strijdtoneel voor marktaandeel

Snel online marktaandeel verkrijgen en vergroten, heeft voor de meeste nieuwe toetreders prioriteit, waardoor er in veel gevallen verlies wordt gedraaid – zoals bij Picnic. Toch leert de kleding- en schoenenbranche dat deze verliezen niet hoeven aan te houden. Online en offline winkelen worden in steeds grotere mate complementair aan elkaar. Het aantal supermarktformules consolideert verder, onder meer doordat het voor kleinere ketens alsmaar lastiger is om zowel on- als offline dezelfde kwaliteit te bieden als de grote ketens. Daarom verwachten we dat het aantal ketens de komende periode verder consolideert naar zo’n zes tot acht grote formules.

Afname fysieke omzetpotentie

Doordat steeds meer klanten online boodschappen doen, zal de omzetpotentie van fysieke supermarkten in de toekomst afnemen. Maar wel overal op een eigen tempo. In het basisscenario wordt de omzetdaling in grote steden voornamelijk gecompenseerd door de bevolkingsgroei. Maar sommige gemeenten kunnen straks in theorie met minder supermarktmeters af als gevolg van een omzetdaling.

Het middenscenario is ook zeker niet ondenkbaar. In deze voorspelling heeft 80% van de gemeenten een supermarktoverschot in 2027. Het agressieve scenario lijkt nu nog onwaarschijnlijk. Toch blijkt uit de analyse dat er een kantelpunt nadert, zelfs in gemeenten waar er ruimte voor groei lijkt te zijn. Ook daar neemt dan de omzetpotentie van fysieke supermarkten af. In deze twee scenario’s loopt het overschot aan supermarkten uiteen van enkele honderden tot wel 900 supermarkten die moeten sluiten. Wat dan ook als een paal boven water staat, is dat er een einde komt aan de tijd dat élke supermarkt een goudmijn voor beleggers is.

Impact voor eigenaren supermarktvastgoed

Lange tijd was de fijnmazige structuur van het supermarktlandschap in Nederland een kracht. Maar doordat het einde van de consolidatieslag nog niet in zicht lijkt, verandert de verdichting in de Nederlandse markt steeds meer in een bedreiging. Formules hoeven vaak niet meerdere filialen in de buurt van elkaar, omdat er dan kannibalisatie kan optreden. Of de ACM acht het risico op een monopolie te groot, waardoor er bij een overname locaties moeten worden afgestoten. De kans dat er bij overnames en fusies supermarkten sluiten, is dan ook groot.

Dit wordt versterkt door de toename van online boodschappen doen. De omzetpotentie van supermarktlocaties daalt namelijk, wat de marges onder druk zet: hierdoor neemt de kans op sluiting van een winkel toe. Bovendien zijn er door het online aanbod minder supermarkten nodig als er steeds meer wordt bezorgd. Dit geldt al helemaal voor kernen waar nu nog een veelvoud aan supermarktformules te vinden is.

Op de middellange tot lange termijn kan de supermarktdichtheid dan ook omlaag. Hierdoor komt er druk op de huurniveaus. De mate van deze druk ligt aan de supermarktdichtheid in het gebied en de concurrentiepositie van de betreffende supermarkt. Zo zal dit bij supermarkten die dominant zijn in het verzorgingsgebied beperkt zijn. Daarom wordt het voor beleggers steeds belangrijker om de concurrentiepositie van hun supermarkt in de gaten te houden, zodat ze daar vervolgens op in kunnen spelen tijdens huuronderhandelingen en hold-sell-analyses.

Een lange resterende looptijd geeft de komende jaren wellicht rust. Maar consolidatie van de fysieke supermarkten en uitbreiding van het onlinemodel biedt uiteindelijk ruimte aan de overgebleven ketens om het netwerk te verdunnen. Hierdoor ontstaat er een steeds sterkere polarisatie binnen supermarktvastgoed. De belegger moet dan ook rekening houden met een sterkere divergentie tussen de waardes van core, core+ en value add supermarktvastgoed.