Catella Residential maakt impact met woningbouwfonds

Betaalbare woningen, betrouwbare investering

Voor institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars zijn huurwoningen een zeer stabiele investering, vertelt Michael Fink, managing director van Catella Residential Investment Management. Vooral fondsen met betaalbare woningen zijn interessant. Die hebben de minste last van ‘black swans’: onverwachte gebeurtenissen met grote impact op de markt, economie en onze welvaart. Zoals de kredietcrisis van 2007, en recent natuurlijk de coronacrisis.

‘Het topsegment krijgt bij een crisis eerder te maken met leegstand,’ aldus Fink. ‘Begrijpelijk, want als je er qua inkomen op achteruitgaat, kun je een hoge huur moeilijker opbrengen dan een lage. Bovendien zijn er bij economische terugslag minder nieuwe huurders beschikbaar voor dure woningen. Bij betaalbare woningen is het effect van zo’n crisis veel kleiner.’

Eerste fondsen voor Duitse beleggers

Het klinkt logisch, en toch was het 15 jaar geleden niet gebruikelijk dat Duitse institutionele beleggers in woningfondsen investeerden. Fink: ‘In Nederland en Scandinavië was dit al heel gewoon. Vanuit Catella Residential wilden we ook Duitse instituties aansporen om in woningen te beleggen.’ Dat resulteerde in twee Catella Residential Funds. Met als extra bijzonderheid dat de fondsen pan-Europees zijn opgezet. ‘Daarmee bieden we investeerders een beter risk-return profiel dan bij fondsen met woningen in één land.’ legt Fink uit. ‘In onze portefeuilles zitten wooncomplexen in verschillende Europese steden.’

Internationale ambities

Na twee succesvolle fondsen gericht op Duitse beleggers, wilde Catella een derde Residential Fund opzetten dat ook voor internationale investeerders toegankelijk was. Maar dat was makkelijker gezegd dan gedaan. ‘Om te beginnen was er een technisch obstakel: we hadden niet de juiste licentie om het fonds internationaal aan te mogen bieden,’ vertelt Fink. 'Maar belangrijker nog: we misten de kennis en connecties om het fonds commercieel-strategisch in de markt te zetten. Vandaar dat we op zoek gingen naar een partner.’

CBRE als commercieel partner

Er waren meerdere gegadigden, vertelt Fink. ‘Maar onze keuze viel op het Investment Banking-team van CBRE. Met hen hadden we vanaf het begin de beste klik. En uiteindelijk gaat het daarom: om de mensen. Sowieso heeft CBRE een goede reputatie als het om relatiemanagement gaat. In onze gesprekken merkten we dat CBRE ook echt bereid is om altijd een stap extra te zetten.’

Samen impact maken

Bovendien zaten Catella en CBRE op één lijn als het om impact-investeringen gaat, vertelt Fink. ‘Bij Catella nemen we onze maatschappelijke rol serieus. We investeren in een eerste levensbehoefte: woonruimte. De keuze om ons op betaalbare woningen te richten, is niet alleen vanuit stabiliteit en rendement gemotiveerd. We vinden het ook gewoon belangrijk dat iedereen een geschikte woning kan vinden. Er zit dus ook een sterke sociale drive achter.’

‘Daarnaast willen we onze ecologische voetafdruk verkleinen door te investeren in duurzame gebouwen, een onderwerp waar ook CBRE scherpe doelstellingen op heeft. Zo stellen we vanuit Catella eisen aan CO2-uitstoot, waterverbruik en afvalverwerking. CBRE Investment Banking hielp ons om van het fonds een impactfonds te maken. Daarmee is het Catella European Residential III Fund het eerste Europese woningfonds dat voldoet aan de richtlijnen van het Global Impact Investing Network – het GIIN. Een primeur waar we trots op zijn.’’

Buitenlandse beleggers melden zich

‘We hebben het impactfonds in 2019 in de markt gezet. CBRE brengt het namens ons onder de aandacht van buitenlandse beleggers,’ vertelt Fink. En dat heeft al resultaat opgeleverd: ‘We hebben net onze vijfde closing afgerond met 185 miljoen euro, en zijn toe aan de zesde. Naast Duitse partijen hebben we ook beleggers uit Frankrijk en Nederland weten aan te trekken, en we hebben goede leads in andere Europese landen – waaronder Scandinavië. Bovendien merken we dat de interesse in het fonds groeit, dankzij de stabiele cashflow.’

Volgende stap: energiepositief woningfonds

Catella zelf is alweer toe aan een volgende uitdaging. Fink: ‘Hiervoor werken we samen met Elithis, een Frans ingenieursbedrijf dat erin is geslaagd om tegen reguliere ontwikkelkosten een energiepositieve woontoren te bouwen. Het gebouw wekt dus meer energie op dan het verbruikt. Doordat die besparing – of eigenlijk, winst – terugvloeit naar de huurders, hebben zij lagere woonlasten. Ze hebben geen energierekening meer, wat wij ‘de tweede huur’ noemen. Kortom, het complex verenigt al onze impactdoelstellingen.’
Het is de bedoeling dat er een nieuw internationaal fonds komt met alleen energiepositieve gebouwen in de portefeuille. ‘Voor de commerciële uitwerking, structurering en vermarketing willen we weer met CBRE Investment Banking werken,’ zegt Fink. ‘Zij zijn net zo enthousiast als wij, dus ik kijk uit naar de samenwerking.’